האם ניתן לעצור את עליית מחירי הדיור או שמא מדובר על בעיה מתמשכת שלא ניתן לראות את פתרונה בעתיד הנראה לעין?
כדי לסבר את האוזן, מחירי הדיור בישראל עלו בעשור האחרון בממוצע ארצי של יותר מ 70% בעוד שבמדינות ה- OECD וארה"ב עליית המחירים הייתה מזערית, אם בכלל. יתר על כן, עלות רכישת דירה ממוצעת בישראל הינה שוות ערך ל-11 שנות משכורת ממוצעת של שכיר ואף יותר, ביחס לכ- 6 שנות משכורת ממוצעת של שכיר במדינות ה- OECD וכ- 5 שנות משכורת ממוצעת בארצות הברית.
לאור האמור לעיל ולאור הניסיונות שלא צלחו בשנים האחרונות להוזיל את מחירי הדיור, לא נראה כי מחירי הדיור יוזלו בעתיד הנראה לעין. ייתכן כי עליית מחירי הדיור תתמתן, אך לא תחול ירידה במחירים, והם ימשיכו לזחול כלפי מעלה. ניתן לציין מספר סיבות לכך- הראשונה נובעת היא מהבדלי המנטליות המובהקים כאשר בישראל הביקוש לדיור בכלל ואצל הזוגות הצעירים בפרט הוא כמעט קשיח, משמע – ישנה העדפה ברורה למשכן קבע ולא לדירת ארעי, כלומר הזוגות הצעירים ככלל מעדיפים לרכוש דירה באמצעות משכנתא המתאימה בדרך כלל לרמת הכנסתם העכשווית והעתידית, מאשר ל"בזבז" את כספם על דמי שכירות. מרכיב זה בשיקוליהם הוא מכריע כיוון שהוא גורם לביקוש קשיח מצדם ובמצב שבו קיים מחסור בדירות, הדבר גורם לעליית מחירים כמעט אוטומטית, וממש כפי שמתואר בספרות הכלכלית הקלאסית.
בעיה נוספת היא מחסור בהיצע הקרקעות שאינו מספק את הביקוש העצום. כל עוד המדינה לא תקצה אחוזים נכבדים ממאגר הקרקעות העצום שברשותה (קרוב ל 93%) לטובת דיור עבור האזרחים המחסור החריף בעתודות הקרקע לבנייה ישאיר את השוק ברמת מחירים גבוהה, זאת כיוון שעלות הקרקע היא מרכיב משמעותי בעלויות הדיור.
אנו שומעים חדשים לבקרים על ניסיונות כאלה ואחרים לעצור את עליית מחירי הדיור ואף להוזיל את המחירים באמצעות "מחיר למשתכן", הטלת גזרות מיסוי על משקיעי הנדל"ן כעולה מתיקון מס' 76 לחוק המקרקעין, ולאפשר ליותר זוגות צעירים לרכוש דירה באמצעות הפחתת סכום ההון העצמי הנדרש לצורך קבלת משכנתא דבר שיאפשר גם לאלה שאין ברשותם הון עצמי מספיק לקבל זכאות למשכנתא לצורך רכישת דירה. אלה אמנם פתרונות ראויים בהחלט וכוונת המדינה ראויה ומיטיבה אך אין להסתפק בכך. וכי מה יעלה בגורלו של מי שלא יזכה בהגרלת ה"מחיר למשתכן", הרי הוא עדיין ירצה לרכוש דירה אף במחירים הגבוהים? ומה ביחס לאנשים שאין ברשותם מספיק הון עצמי? גם הם ירצו לרכוש דירה וינסו לגייס את ההון המינימאלי לצורך קבלת המשכנתא. אלה ואחרים הם כוחות שוק המקשיחים כאמור את הביקוש לדיור. נמצאנו למדים כי פתרונות ראויים לבעיית יוקר הדיור אינם יכולים לבוא מצד הביקוש שבמשוואה לקביעת המחירים אלא הפתרון יכול לבוא מצד ההיצע באותה משוואה.
דהיינו, יש למצוא דרכים ופתרונות להגדלת ההיצע משום שכאמור הביקוש הוא קשיח. לכן, הפתרון לבעיית יוקר הדיור יבוא ,אם ורק אם, היצע הדירות יגדל באופן כזה שיענה על הביקוש. הדבר יכול להעשות על ידי הפשרת קרקעות לבנייה וכן מתן סובסדיות על עלויות הדיור תוך קיום פיקוח על מחירי הדיור. כל עוד הפתרון לא יבוא מצד ההיצע אנו נמשיך לראות את הזחילה כלפי מעלה של מחירי הדיור. האם הפתרון אפשרי בעתיד הנראה לעין – ימים יגידו.
רו"ח פרופ' הרצל פטל הוא דיקאן הפקולטה לניהול במרכז האקדמי לב בירושלים, שיקיים היום (ג) כנס "היציאה ממשבר הדיור – אתגר או אשליה?" כדי לדון בסוגיה ולנסות למצוא דרכים לפתרון הסוגייה, בהשתתפות מבקר המדינה השופט (בדימוס) יוסף חיים שפירא, נשיא לשכת רואי חשבון בישראל רו"ח יזהר קנה ופרופ' אהרן נמדר – מומחה בעל שם בתחום ואחרים.