קניית בית ולקיחת משכנתא הינם צעדים משמעותיים ביותר במחזור חיי המשפחה, העלולים להשפיע לאורך שנים על התנהלותה הכלכלית של כל משפחה. ארגון פעמונים מציע טיפים ומידע חשוב על המסלולים המרכזיים שיעזרו לכם לחסוך במשכנתא.
משכנתא בריבית קבועה לא צמודה
במסלול זה ישנו החזר חודשי קבוע לכל אורך חיי ההלוואה. ההלוואה מוצעת בריבית גבוהה ולטווחים ארוכים, ויכולה להיות משתלמת. מתאימה לאנשים שלא אוהבים שינויים פתאומיים וסיכונים בהחזר המשכנתא.
משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה
במסלול זה סכום המשכנתא שלקחתם צמוד למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית קבועה לאורך כל התקופה. זהו המסלול הנפוץ ביותר כיוון שהוא נותן תחושה של יציבות- הלווה יודע בדיוק איזו ריבית הוא ישלם לאורך כל תקופת ההחזר. לריבית קבועה של 5% לדוגמא, יש להוסיף את האינפלציה השנתית (עלית המדד) כך שלמעשה הריבית היא כ-8%.
היתרונות במסלול זה הם שינויים קטנים בהחזר החודשי השוטף, הגנה מעליות ריבית, ובמידה וההכנסה שלכם צמודה למדד לא תושפעו מעליית המדד. ההחזרים הנמוכים יחסית מתאימים לזוגות צעירים המסתמכים על עלייה בהכנסתם, במקביל לעלייה בתשלומים.
החסרונות במסלול זה הם במקרים של ירידת ריבית (כיוון שהריבית היא קבועה לכל תקופת המשכנתא, לא תיהנו מירידת הריבית).
חסרון נוסף במסלול זה נעוץ בעמלת הפירעון המוקדם, אותה תידרשו לשלם במקרה שתרצו לסלק את המשכנתא לפני המועד המקורי. עמלת פירעון מוקדם תגדל ככל שהריבית בזמן הפירעון תהיה נמוכה מהריבית בזמן לקיחת המשכנתא (לריביות של השנתיים האחרונות נתון זה אינו רלבנטי).
נקודה חשובה נוספת בהלוואה זו היא שגם הקרן עצמה צמודה, ולכן ההחזר הכולל על המשכנתא יהיה גבוה. לכן,לרוב אנשים שלוקחים הלוואה זו מוצאים עצמם אחרי מספר שנים ששילמו שהם חייבים יותר כסף לבנק.
משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה
מסלול בו המשכנתא שלכם צמודה למדד בריבית שמשתנה מעת לעת (מועד עדכון הריבית נקבע לפי בחירת הלקוח). הריבית שתקבע לכם בתחילת תקופת התשלומים תהיה לרוב נמוכה מהריבית הקבועה באותה תקופה, ולאחר מכן הריביות יעלו או ירדו. חלק מהבנקים קובעים את הריבית על פי ה``ריבית הממוצעת על המשכנתאות``, נתון המפורסם פעמיים בחודש ע``י בנק ישראל. חלק מהבנקים מתבססים על עלות הממוצעת של גיוס כסף בבנקים למשכנתאות.
מסלול זה היה נפוץ בעבר, אך בשנים האחרונות נקלעו לווים רבים לקשיים בשל חוסר הערכה נכונה של גובה ההחזרים בתקופות של עליית ריבית.
מסלול זה אטרקטיבי ומומלץ בתקופות של ריבית גבוהה, כאשר יש צפי שהריבית תרד בהמשך. יתרון נוסף במסלול זה הוא שפירעון מוקדם אינו כרוך בתשלום עמלה.
משכנתא צמודה לשער הדולר/אירו
במסלול זה סכום המשכנתא שלוויתם צמוד לשער הדולר/אירו. מעבר להצמדה למטבע שבחרתם, תתווסף ריבית בגובה ריבית הליבור (ממוצע הריבית ב-5 הבנקים הגדולים בלונדון), וכן מרווח של 1.75%-2.5%.
ריבית הליבור במסלול זה מתעדכנת כל 3, 6 או 12 חודשים, בהתאם להסכם שחתמתם עם הבנק. ההחזרים במשכנתא זו דומים לשכירת דירה, כאשר כל חודש ההחזר משתנה בהתאם לשינוי השער.
במסלול זה הריבית נמוכה יותר בדרך כלל מהמסלולים השקליים, אבל חוסר הביטחון בו גבוה יותר, עקב האפשרות לעלייה קיצונית של שער הדולר או האירו.
ככל שפערי הריביות בין ישראל לארה``ב או אירופה גבוהים יותר (מתוך הנחה שהריבית בישראל גבוהה יותר), מסלול זה כדאי יותר. מסלול זה מומלץ בעיקר לתושבי חוץ, או אנשים שנהנים מהכנסה דולרית קבועה.
רצוי לקבוע עם הבנק שההלוואה תהיה ללא שער ריצפה, כלומר שאם הדולר יורד, הקרן של המשכנתא יורדת (יש אנשים שהרויחו מזה) כיום מוצעים גם מסלולים הצמודים למטבעות אחרים דוגמת הין היפני.
משכנתא צמודה לריבית פריים
מסלול בו הסכום שלוויתם צמוד לריבית הפריים שנקבעת ע``י בנק ישראל. ריבית הפריים היא ריבית החובה הבסיסית שנקבעת ע``י הבנקים, ריבית זו מהווה בסיס לקביעת שיעורי הריבית בפיקדונות ובהלוואות בריבית משתנה שאינם צמודים למדד המחירים לצרכן או לשער החליפין.
בשנים האחרונות, ריבית הפריים גבוהה ב -1.5% מן הריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל בתוכנית המוניטרית לכל חודש. ריבית הפריים משתנה במקביל לשינוי הריבית על ידי בנק ישראל.
היתרון במסלול זה הוא שכאשר ריבית הפריים נמוכה היא עדיפה על הריבית הקבועה צמודת המדד. החיסרון הוא שריבית הפריים עלולה לעלות, דבר שיוצר אי ודאות מסוימת לגבי גובה ההחזרים.
אם צפויה לכם בעתיד הכנסה גדולה שבאמצעותה תוכלו לפרוע חלק או את כל המשכנתא,מסלול זה עדיף על הריבית הקבועה שכן אין בו עמלת פירעון מוקדם.
גם במקרה בו הריבית במשק גבוהה ברגע נתון, ויש צפי לירידת ריבית, עדיף לקחת משכנתא במסלול זה. לאחר שהריבית תרד ניתן יהיה לבצע ``מחזור משכנתא``, ללא עמלת פירעון מוקדם.
יש לציין כי מסלולי לקיחת המשכנתא צריכים להיות מותאמים לאופי המשפחה ולפרופיל ההכנסות שלה. מאחר ומדובר לרוב בהלוואה בהיקף גדול יש לבחון את הנושא לעומק, ורצוי להתייעץ עם כמה מומחים ונציגי מספר בנקים טרם קבלת ההחלטה.
בנוסף, יש לבדוק את האפשרות של קבלת משכנתא בתנאים מיוחדים עבור אוכלוסיות כגון עולים חדשים, סטודנטים ועוד.
לבסוף - נציין כי אין באמור לעיל כדי להמליץ על מסלול זה או אחר אלא רק לסקור בפניכם את האפשרויות השונות.
בהצלחה!
לשאלות ותגובות:
שי אבו - יועץ פעמונים shayabo@walla.com
לאתר פעמונים