בועה של נכסים לא יצרניים

בלוגר הבית של המדור הכלכלי חוזר אל הקשר בין הריבית הנמוכה ובין מחירי הנדל"ן "דין כל הבועות להתפוצץ ולהשאיר המון פצועים בשטח".

אמיר וייטמן , כ"א באדר ב תשע"ד

בנייה בבית שמש
בנייה בבית שמש
פלאש 90

לפני מספר ימים התפטר הכלכלן הראשי של משרד האוצר, ד"ר מיכאל שראל.

הוא נימק את החלטת התפטרותו בשל חוסר הסכמה עם הצעתו של שר האוצר לפיד בדבר ביטול המע"מ על הדירה הראשונה של זוגות צעירים.

האירוע הזה, שכוסה בהרחבה בכלי התקשורת בישראל, ממחיש בראש ובראשונה את הכישלון המתמשך של ממשלות ישראל בשנים האחרונות לבלום את עליית מחירי הדיור, עלייה שהפכה את חלום קניית הדירה לרחוק יותר ויותר עבור כל הציבור.

צריך להקדים ולהגיד שעליית המחירים אינה פרי דמיונם של פעילים "חברתיים" ממורמרים. לפני עשור היה מספיק לעבוד מעט יותר מ-110 חודשים כדי לקנות דירה והיום יש צורך ביותר מ- 140 משכורות, כך שהיכולת לקנות דירה בהחלט פחתה משמעותית, למרות שהגידול בהכנסה הפנויה ממתן מעט את התמונה הקודרת הזאת.

העניין הוא שאם רוצים לטפל בבעיה, צריך להבין מה גרם לעליה במחירי הדירות. בתחילת הקדנציה הקודמת, ב- 2009, ראש הממשלה קידם מהלך של הפרטת מנהל מקרקעי ישראל, ששולט על 93% מקרקעות המדינה, ובאמת כישלון המהלך הזה מצער, משום שהוא היה תורם לפתרון הבעיה.

באופן כללי, מדברים הרבה על החסמים הבירוקרטים שעומדים מול קבלנים ומגבילים את יכולתם לבנות. אין כל ספק שהרגולציה המטורפת בתחום מקשה מאוד על פיתוח הארץ ותורמת ליוקר הדיור אך עדיין, הגורם הזה לבד לא יכול להסביר את עליית המחירים המטאורית שחלה בשנים האחרונות, מאז 2006 או 2007.

בסך הכל, זה לא שהמצב הרגולטורי החמיר באותן שנים. המצב היה גרוע בתחום הזה לפני כן ולמרות שהוא לא השתפר, לא היה פה גל גדול של עלייה שגרם להיצע להפסיק להיות מספק מול הביקוש. נכון, הקפאת הבנייה ביו"ש תרמה אף היא לצמצום ההיצע מול הביקוש ומן הסתם כן תרמה משהו לעלייה במחירים, אך גם פה לא סביר לייחס עלייה כל כך חדה בצמצום הבנייה ביו"ש בלבד.

אם כן, אין הרבה ספק בכך שאת עיקר העלייה במחירי הדירות יש לייחס למדיניות הריבית הנמוכה שהונהגה על ידי הנגיד סנטלי פישר ועכשיו מחליפתו קרנית פלוג, שאף היא היתה שותפה למדיניות הריבית בשנים האחרונות בהיותה סגנית הנגיד.

המנגנון ברור ומוכר בכל העולם, ולא מהיום. ריבית ריאלית (כלומר ריבית בניכוי האינפלציה) נמוכה מידי הופכת את ההשקעות הסולידיות ללא אטרקטיביות ודוחפת את הציבור להשקעות מסוכנות, כמו אג"חים קונצרניות, מניות, נדל"ן ועוד, וזה בדיוק מה שקרה בשנים האחרונות, הן בישראל והן במדינות רבות בעולם, כמו ארה"ב או אירופה.

אכן, בשנים האחרונות, שווקי המניות לא מפסיקים לעלות בכל המדינות שנוקטות במדיניות מונטרית מרחיבה, כלומר עם ריבית ריאלית אפסית ואף שלילית. זה כאמור נכון בארה"ב, באירופה וגם בישראל, אלא שאם אף אחד לא מצטער על עליית שווקי המניות (לפחות בטווח הקצר, משום שבטווח היותר ארוך יצירת בועה עלולה להביא לתוצאות קשות), יש בעיה גדולה בעליית המחירים של שוק הנדל"ן, כאמור.

גם בתחום אגרות החוב יש סיכון ליצירת בועה פיננסית, כלומר סכנה לכך ששוק האג"ח כבר לא יתמחר כראוי את הסיכון העסקי שכרוך בהלוואות לחברות ויוביל למה שהכלכלנים האוסטרים קוראים "השקעות רעות".

באופן כללי, אפשר להגיד שכל מחזור העסקים מעוות על ידי השקעות לא טובות שמונשמות באופן מלאכותי על ידי כסף זול מידי וזמין מידי. במקום לפשוט רגל ולפנות את מקומן להשקעות יצרניות, הכסף לא מגיע למקומות הנכונים ומפתח בועה של נכסים לא יצרנים, כדוגמת מה שקרה בתחילת שנות ה- 2000, עם התוצאות המצערות שראינו ב- 2008.

בדרך כלל, דין כל הבועות להתפוצץ ולהשאיר המון פצועים בשטח.

הנגיד לשעבר, ד"ר קליין, כתב לאחרונה ספר בו הוא קוטל את מדיניות הריבית של מחליפו, ולדעתי הביקורת שלו מוצדקת. נעשתה פה טעות קשה ברמת המדיניות המונטרית ואנחנו עלולים לשלם את המחיר

רק שאם זה נכון, לא ברור מה הממשלה יכולה לעשות על מנת לפתור את הבעיה, כאשר מדיניות הריבית אינה בסמכותה.

נכון, על הממשלה להתרחק מן ההצעות הפופוליסטיות של לפיד ולא ליישם אותן, משום שהן רק יתנו תמריץ לקניית דירות באזורי ביקוש ויחמירו את המצב. בלי שום קשר למצב הנוכחי, על הממשלה להסיר חסמים בירוקרטיים ורגולטוריים בפני בניה, כולל מתן אפשרות לבנות ביו"ש, אך כל עוד הריבית לא תעלה, יהיה קשה מאוד להוריד את מחירי הדירות בישראל בצורה משמעותית.