ליאור זברג
ליאור זברגצילום: מיכאל קרזן

במשך השנים האחרונות ראינו בארץ ביקוש הולך וגובר לרכישת דירות מגורים, דירות להשקעה ולקרקעות.

המגמה נובעת מכמה סיבות, שהראשונה שבהם היא כמובן הצורך במגורי קבע, אולם הריבית הנמוכה בבנקים והחשש מהבורסה הם שגרמו בעיקר לעליית הביקוש לדירות להשקעה.

כל מי שהיה מונח במספרים הבין שבין אם למגורים ובין אם להשקעה, הרי שזה הזמן לקנות כיון שהמחיר עולה מיום ליום.

גם במהלך שנות העלייה הגדולות, בכל פרק זמן היה מי שקם והכריז שהנדל"ן בישראל בנוי כבועה שבדרכה להתפוצץ. מבחן התוצאה מלמד כי עד היום מי שהקשיב להפחדות הפסיד, ומי שהמשיך לקנות ולהשקיע הרוויח סכומים מכובדים מאוד.

כיום, אנו נמצאים במציאות מעניינת מאוד. מצד אחד השוק ממשיך לעלות, במיוחד הדירות ששוות עד שני מיליון ש''ח. מאידך, הפוליטיקאים טוענים שהפעם הם פיצחו את השיטה והם עומדים להפיל את השוק, להוריד את המחירים ובכך לאפשר לזוגות צעירים להגשים את חלום הבית.

האם הפעם האזהרות נכונות? נראה שכל עוד ממשלת ישראל בוחרת שלא לשווק לבנייה קרקעות שברשותה בכמות משמעותית, אין סיבה שיגדל ההיצע על הביקוש, וכל עוד הביקוש גדול אנשים מוכנים לשלם.

האם ניתן להפיל בצורה לא מרוסנת את מחירי הדירות באופן דרסטי? מהלך לא אחראי של הפלת שוק הנדל"ן בישראל אפשרי אם יחפצו בו קברניטי הספינה. אך האם באמת חפצה הממשלה במהלך כזה? די פשוט שמי שעומד היום בראשות ממשלת ישראל, ואף כיהן כשר אוצר מצליח, מבין שמהלך שכזה עשוי לגרום לנזק גדול יותר מהתועלת שבו.

לכן כל זמן שצריך לשמור על הקואליציה יציבה, מאפשר ראש הממשלה את צעדים מסוימים של שר האוצר כחלון, כגון מחיר למשתכן, מס דירה שלישית ומס רכישה גבוה יותר מהעבר. חלק מהצעדים אגב בהחלט בעלי הגיון ומועילים לשוק, אך נראה שמעבר להם לא צפוי שינוי משמעותי.

לכן, נראה בזמן הקרוב עצירה במחירי הדירות היקרות, ואולי אפילו ירידה של אחוזים בודדים בדירות יקרות מאוד, בגוש דן בעיקר. הנתח המשמעותי של הדירות להשקעה בפריפריה אינו צפוי לרדת אלא להמשיך ולעלות, בפרט לאור פיתוח התשתיות והתחבורה ברחבי הארץ.

אבל השאלה היא, מה יקרה בבוקר שאחרי כחלון?

גם אם כן נראה עצירת מחירים וירידה במהלך כהונת כחלון, המגמה צפויה להשתנות מיד לאחר מכן. סביר שהמיסים ירדו כמו שקרה במדינות רבות באירופה אחרי חילופי שרי אוצר פופוליסטיים. ביקוש המשקיעים יעלה שוב, והזוגות הצעירים יבינו, כמו בסיבוב הקודם של מע"מ אפס, שעשו על גבם רווח פוליטי ואין להם על מי לסמוך אלא על עצמם.

הכותב הוא יועץ השקעות נדל"ן