סודות על משכנתא שהבנק לא יגלה לכם

פיזור סיכונים, שמאות מוקדמת, חוות דעת נוספת והמשא ומתן החשוב באמת. הנה כמה דברים שאתם חייבים לדעת לפני שלוקחים משכנתא.

בשיתוף "אבני דרך" , כ"ב באלול תשע"ז | עודכן: 12:58

אילוסטרציה
אילוסטרציה
צילום: שאטרסטוק

פיזור סיכונים

תאמינו או לא, אבל משכנתא היא למעשה תיק השקעות לכל דבר ועניין. וכמו בכל תיק השקעות רגיל, המטרה היא לדאוג שהוא יהיה חשוף כמה שפחות לשינויים לא צפויים.

לכן אחד הדברים החשובים שיש לעשות הוא לפזר סיכונים, ולדאוג שיהיו כמה מסלולי הלוואה, כך שלא כל ההלוואה תהיה חשופה לאותם שינויים כלכליים.

קיצור התקופה

הנטייה האוטומטית של רובנו היא לפרוס את ההלוואה על פני כמה שיותר שנים, כדי "לבלוע" יותר בקלות את גובה ההחזר החודשי. במסלולים רבים של משכנתא זאת יכולה להיות טעות. ככל שתפזרו את פריעת החוב על פני פחות שנים אחוז הריבית ירד וכך תצלחו לחסוך יותר כסף.

ביטוחים נוספים

כחלק מתהליך קבלת המשכנתא, יש צורך לבטח את ההשקעה שלכם - היינו הנכס, ולעשות ביטוח חיים ללווים. שני הביטוחים מהווים ערובה לכך שהבנק יקבל את כספו חזרה במקרה ומשהו יקרה לנכס או ללוקח המשכנתא. במקרה שיש סיכונים גבוהים מצד הנכס או הלווה (כמו למשל אזורי סיכון או מעשנים), הסכום יכול להיות משמעותי ומתווסף גם הוא להוצאה הגדולה של החזר המשכנתא.

שמאות מוקדמת

גודל המשכנתא נגזר משוויה של הדירה הממושכנת לבנק. רובנו מתבססים על המחיר ששילמנו בפועל עבור הדירה. אך פעמים רבות מחיר זה אינו משקף את המחיר הריאלי של הנכס. הבנק מצידו ידרוש לבצע שמאות של הדירה ורק בהתאם לשווי שיקבע השמאי יקבע את גובה המשכנתא.

ייתכן מאד שגובה המחיר שיקבע השמאי יהיה נמוך מסכום הקנייה וגובה המשכנתא ייקבע בהתאם והרוכשים ידרשו להגדיל את ההון העצמי.

התאמה אישית

משכנתא איננה מוצר אחיד והיא צריכה להיות מותאמת אישית לכל לווה. לכל אחד מאיתנו יש אופי אחר וכל אחד מושפע אחרת משינויים ותנודות בהחזר החודשי. למרות זאת, לווים רבים מבקשים "משכנתה כמו של השכן". משכנתא שאינה מותאמת לצורך האישי של כל לווה, יכולה להיות טעות יקרה מאד.

חוות דעת נוספת

תהליך רכישת דירה הוא הליך ארוך ומורכב בו אנו מתייעצים הרבה ובודקים לעומק כל פרט בעסקה ובחוזה. לעומת זאת, בזמן לקיחת המשכנתא רוכשים רבים פונים לבנק לבדם ללא ידע מוקדם ומסתמכים רק על המידע שפקיד הבנק נותן להם. למרות שהאינטרס של פקיד הבנק הוא להכניס לבנק כמה שיותר רווח ולהצדיק את משכורתו.

חשוב לקבל חוות דעה נוספת מגורם מקצועי ובלתי תלוי שיכול לבחון בעין אובייקטיבית ולשפוט האם ההצעה משתלמת וכדאית.

המשא ומתן החשוב באמת

חלק בלתי נפרד מתהליך רכישת הדירה, הוא התמקחות עיקשת עם מוכרי הדירות במטרה להוריד כמה אחוזים ממחיר הדירה. אבל כמעט אף אחד אינו מנהל מו"מ עם הבנק על תנאי המשכנתא, אלא רק על הריביות. מרבית הרוכשים מגיעים לבנק כמעט ללא ידע בכל הקשור לתנאי ההלוואה ומונעים מעצמם את היכולת להתמקח עם הבנק.

ההפרשים בין סכומי הכסף שיוחזרו לבנק במסלולי המשכנתא השונים, יכולים להגיע לפער של מאות אלפי שקלים, דבר שיכול להפוך את רכישת הדירה "הזולה" לעסקה יקרה.

לפרטים נוספים על משכנתא - לחצו כאן