המדינה אמרה 'כן' לפריפריה

יאיר כהן , י"ג בניסן תשע"ד

יאיר כהן
יאיר כהן
יח''צ

כל בר דעת רואה ויודע שאין בעיית מחירים בפריפריה, המחירים סבירים ביותר.

אלא, המדינה לא השקיעה מספיק משאבים ואמירות ברורות לחיזוק הפריפריה - דבר אשר גרם לאנשים להמשיך לחלום על דירה באזורי הביקוש מבלי לחשוב על אפשרות של רכישה (ומגורים) במעגלים היותר רחוקים.

בהמשך לתשתיות ולהנגשה בהן כבר עשתה רבות, סוף סוף החליטה המדינה לעשות צעדים אקטיביים לחיזוק הפריפריה, גם בהיבט הנדל"ני, על מנת לחזק את הפריפריה ולהתחיל לאזן את המחירים.

אין ספק שהמחירים בפריפריה סבירים ביותר ואפילו זולים. הממוצע הארצי לדירת 4 חדרים עומד על 1,260,000 ש''ח שזה 137 משכורות, ללא ספק מחיר גבוה מאוד.

ממוצע זה נובע עקב המחירים המאוד גבוהים באזור המרכז. אם נבחן את הנתונים לעומק נגלה שאפילו במעגלים הקרובים למרכז הארץ ברמה של שעת נסיעה אחת בלבד (כגון: חדרה, לוד, קרית גת וכו') - המחירים זולים בהרבה מהממוצע הארצי.

לדוגמא: המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בעפולה הינו 860,000 ש''ח, ובזכות הנגישות של כביש 6 (ובקרוב גם מערך הרכבות) – זמן הנסיעה מתל אביב הינו כשעה בלבד, כך שניתן בהחלט לקנות דירה חדשה מקבלן ב-93 משכורות בלבד.

ואם ניקח את הממוצע דירות הכללי בעפולה (כולל יד שניה) המחיר הינו נמוך מכך בהרבה.

הבעיה מתחילה מזה שכולם רוצים לקנות באזור המרכז, ואף אחד לא טרח להסביר להם את הכדאיות ברכישת דירה בפריפריה, ולא בהכרח בפריפריה הרחוקה, אלא אפילו במעגלים יותר קרובים במרחק של שעה נסיעה ואפילו פחות.

 המדינה בפעם הראשונה עושה צעדים מעשיים על מנת לגרום לאנשים להבין את הכדאיות לרכישת דירה בפריפריה.

אם ננתח את הבעיות בשוק הנדל"ן בארץ נגלה שתי בעיות עיקריות:

1. המחירים באזור המרכז והמעגלים הקרובים גבוהים מאוד.

2. יש פער מחירים עצום ובלתי נתפס בין המרכז לפריפריה (לדוגמא: מגרש לבנייה בטבריה שווה חמישית ממגרש בנתניה ועשירית ממגרש ברעננה וכמובן בתל אביב הפער עוד יותר גדול).

אלה שתי הבעיות המרכזיות בהיבט של מחירי הנדל"ן הקיימות במדינה.

מצד אחד כולם רוצים לגור באזור המצומצם של המרכז, ומצד שני רוצים שהמחירים ירדו. קיימת סתירה מוחלטת בין הדברים. בתקופה האחרונה ישנה מגמה משמעותית של הנגשת הפריפריה (כבישים, רכבות וכו') על מנת להגדיל שם את הביקוש על חשבון אזור המרכז.

כמו כן אין ספק שהתקנות החדשות יגרמו לאזן בין הביקושים באזור המרכז לבין אזורי הפריפריה וממילא הוזלת מחירים באזור המרכז מבלי לפגוע בפריפריה ואפילו לגרום לעליית מחירים בפריפריה.

1. תקנת זיכוי המע"מ (לפי התנאים שמציבים כמובן): 

 באופן פשוט, התנאי הבסיסי לקבלת החזר מע"מ הינו קנייה של דירה בפחות מ-1.6 מליון ש''ח. כלומר נתח גדול של דירות שמעל סכום זה באזור המרכז יורד.

ממילא הביקושים באזורים הזולים יותר יילכו ויגדלו. המשוואה מאד פשוטה: ביקוש גדל - מחירים עולים.

גם אם חלק מהרוכשים מקבלים החזר, בגלל שהמחירים באופן כללי הינם כ-18% יותר זה בהכרח יגרום להמשך עליות המחירים (אחת הסיבות המשמעותיות לכך היא שהקבלנים ינסו גם להרוויח מהוזלת המע"מ ויעלו את מחירי הבסיס באופן אוטומטי בכמה אחוזים).

בל נשכח שנתח שוק מאד גדול שלא היה קונה דירה בכלל פתאום נכנס למשוואה של רוכש דירה  חדשה (מקסימום ייקח הלוואה ויקבל החזר מהמדינה...). מה שיגרום לצמצום מהיר של מלאי הדירות.

בעצם שני דברים קורים בפריפריה, קבוצה שלא היתה קונה נכנסה למעגל הקונים וקבוצה ששקלה לקנות במרכז תקנה עכשיו בפריפריה בגלל שרק שם יקבלו זיכוי מע"מ (בדירות של פחות מ-1.6 מליון).

2. מחיר מטרה:

מבלי להיכנס לפרטים - כנראה שזה לא יהיה באזורי הפריפריה, במקומות בהם מחיר הקרקע הוא כ-100 אלף ש"ח ליחידה.

המכרזים האגרסיביים האלה שהקבלנים יתחייבו להוריד מחירים יהיו באזורי הביקוש- אך באזורי הפריפריה לא יהיו מכרזים כאלה, יהיו מכרזים רגילים.

בעקבות כך ומעוד כמה סיבות הרבה מאד קבלנים יחששו לגשת למכרזים במרכז וייכנסו למכרזים בפריפריה, קבלנים רבים יגשו  למכרזי מנהל מקרקעי ישראל וממילא יקנו במחירים יותר גבוהים, וכמובן באותו יחס יעלו את המחירים בהתאם...

לסיכום, מה שיוצא מהתקנות החדשות זה חיזוק משמעותי לפריפריה וגם למחירי הדירות שיעלו מעט שם, בד בבד עם ירידה מסוימת באזורי הביקוש ואז יתחיל תהליך של איזון יותר הגיוני, דבר אשר יגרום למצב הנדל"ן בארץ להיות הרבה יותר בריא.

החכם עיניו בראשו ויבין לבד באיזה אזורים כדאי לקנות דירה בלי חשש, ומי שנכלל בתקנות זיכוי המע"מ רצוי להחליט במהירות איפה הוא רוצה לרכוש על מנת להיכנס למעגל הרוכשים המצומצם שיהיה למלאי המועט הקיים בפריפריה. אין ספק שייכנסו הרבה רוכשים שלא היו קונים דירה וזה יגרום למלאי להצטמצם מהר מאד עד כדי צורך בהול לבטל את התקנות באופן מהיר מהצפוי.