מי מחרחר מלחמה בשוק הדיור?

ישראל זעירא , י"ד באייר תשע"ד

ישראל זעירא
ישראל זעירא
יח"צ

מאז 2009 פועלת התאחדות בוני הארץ לצמצום וביטול התחרות בענף הנדל"ן. היא עשתה זאת באמצעות יציאה בהצהרות נטולות אמת ותוכן כי קבוצות הרכישה מעלות את מחירי הדיור.

מאז 2009 ועוד קודם לכן יצאו מחקרים של מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר שהוכיחו ההפך. מחקר שיצא ב-2010 הוכיח כי קבוצות הרכישה אינן מעלות את מחירי הדיור, אלא מגבירות את התחרות בענף, ומה יותר טוב בתחרות כדי להוזיל את מחירי הדיור?

במחקר שיצא בזמנו צוין כי בבדיקה מדגמית באתרים ספציפיים בהם התמודדו קבלנים וקבוצות רכישה נמצא כי הקבלנים הם אלה שמעלים את מחירי הדיור. 'בתקופה שלאחר סיום התארגנות קבוצות הרכישה קצב עליית מחירי הדירות הנמכרות על-ידי קבלנים באותם אתרים היה גבוה יותר מאשר באזור כולו. יש בממצא זה כדי להעיד', נכתב במחקר, 'כי קבוצות הרכישה מגבירות את התחרות בענף ואינן הגורם לעלייה במחירי הדירות'.

ארבע שנים אחרי, המצב לא השתנה. די שנבדוק את הנעשה בישוב חריש. בעוד שקבוצות הרכישה והעמותות הציעו דירות במחירים שמתחילים ב-630 אלף שקל, הקבלנים החלו לשווק את הדירות החל מ-800 אלף שקל. הקבלנים אגב, זכו בזמנו בקרקעות גם במחיר של 10 שקל לקרקע ליחידת דיור, מחיר של מנת פלאפל. זה לא הפריע להם לנקוב במחירים גבוהים. הם גם הסבירו בזמנו כי הם נוקטים כך משום ש'אנחנו לא מלכ"ר, לא עמותות ולא קבוצות רכישה, אלא יזמים שמבקשים להרוויח'. הם צודקים!

דוגמאות נוספות ניתן גם לראות בישוב קריית מלאכי שלאחרונה שווקו שם מכרזים בהם זכו עמותות שהבטיחו דירות במחיר התחלתי של כ-650 אלף שקל. הקבלנים החלו לשווק את הדירות לפי 900 אלף שקל.

בעיר אריאל, דירת 4 חדרים שווקה באמצעות קבוצת רכישה תמורת כ-780 אלף שקל, הקבלנים ביקשו על דירה באותו שטח ובאותו מקום 900 אלף שקל. אז מי פה מעלה את מחירי הדיור? כל קריאה שיוצאת כעת מהתאחדות בוני הארץ לחייב את העמותות בהכנת תשקיפים תמוהים, נועדה לצורך מטרה אחת בלבד: למגר את תופעת העמותות וקבוצות הרכישה ולצמצם את התחרות בענף הנדל"ן בישראל.
כל קריאה שיוצאת כעת מהתאחדות בוני הארץ לחייב את העמותות בהכנת תשקיפים תמוהים, נועדה לצורך מטרה אחת בלבד: למגר את תופעת העמותות וקבוצות הרכישה ולצמצם את התחרות בענף הנדל"ן בישראל


צריך לזכור שמאחורי השם הלא מייצג "עמותות וקבוצות רכישה" עומדים אלפי רוכשי דירות, חלקם זוגות צעירים. מחקר נוסף שהוציא משרד האוצר במהלך 2013 מלמד כי משקלם של הזוגות הצעירים, אלה שקונים דירה ראשונה, בקרב רוכשי הדירות בקבוצות רכישה עמד על כ-60%.

כלומר הם החלק הארי של הרוכשים בקרב הקבוצות. מסתבר עוד מהמחקר כי הכבדת תנאי המימון והמיסוי על קבוצות הרכישה לא פגעו בצורה משמעותית בהיקף פעילות הקבוצות, שהרי סך הדירות שנרכשו באמצעות קבוצות רכישה במהלך 2011 עמד על קרוב ל-4,000, עליה של כ-11% לעומת 2010 (גם לאחר הגזרות שנקבעו). הממצאים מלמדים בסופו של יום על הסטה של פעילות הקבוצות מאזורי הביקוש במרכז הארץ לישובים מרוחקים יותר ושוני באפיון הרוכשים, כאמור.

מגמה זו שהחלה כבר ב-2009 נמשכת עד היום ומתעצמת. רק בשנה האחרונה במכרזים שיצאו על-ידי רשות מקרקעי ישראל זכו עמותות וקבוצות רכישה בישובים רבים כמו רחובות, נהריה, חצור הגלילית, גליל ים, קרית מלאכי, ביתר עלית ומעלה אדומים. כל הקבוצות והעמותות שזכו במרבית ישובים אלו מבטיחים מחירים נמוכים ממיליון שקל.

קבוצות ועמותות הרכישה מהוות 25% מענף הנדל"ן בישראל. למרות זאת גורמי ממשלה וגורמים מסיתים אחרים מבקשים להעלים אותנו, כאילו "כחגבים היינו בעיניהם". לא עוד!

תנו לציבור להחליט כיצד הוא רוצה לקנות דירה, האם מקבלן, באמצעות עמותה או קבוצת רכישה. ביטול הטבות להתארגנות זו ונטילת האופציה, משמעה דיקטטורה על השוק החופשי בישראל ופגיעה בזוגות הצעירים שעשו מאמץ למצוא אלטרנטיבה זולה.