יש תוקף הלכתי לאופציה שניתנת לשוכר להאריך תקופת שכירות?

הרב ישועה רטבי , ח' בסיון תשע"ט

הרב ישועה רטבי
הרב ישועה רטבי
צילום: יעקב אפללו

שאלה:

האם יש תוקף הלכתי לאופציה שניתנת לשוכר להאריך את תקופת השכירות?

תשובה:

הגדרת המושג "אופציה"

שוכר ומשכיר הגיעו לבית הדין לדיון, האם סעיף האופציה הכתוב בחוזה - תקף מבחינה הלכתית. בחוזה השכירות נאמר שיש לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות, אך בגלל סיבות שונות המשכיר לא מעוניין לאפשר לשוכר לממש את האופציה. במאמר זה נרחיב בצורה כללית האם יש תוקף הלכתי לאופציה הכתובה בחוזה.

משמעות אופציה בהסכם היא נתינת כח למקבל האופציה (השוכר) לבחור האם לממש את האופציה. באם מקבל האופציה יבחר לממש את האופציה - הצד השני שנתן את האופציה (המשכיר) יהיה מחויב לאפשר זאת, ולא יוכל לחזור בו ממתן האופציה.

תוקפה של הצעת אופציה - לא נמצא בחוק שכירות דירה, אלא נמצא בחוק החוזים (חלק כללי, סעיף 3ב): "קבע המציע שהצעתו היא ללא חזרה, או שקבע מועד לקיבולה - אין הוא רשאי לחזור בו ממנה לאחר שנמסרה לניצע". החוק מתייחס להתחייבות להצעה גם אם לא נכרת חוזה, ובכ"ז יש תוקף להצעה. האופציה חזקה יותר כי היא קיימת בתוך הסכם מחייב, ולכן נותן האופציה לא יכול לחזור בו מהאופציה.

מבחינה הלכתית יש תוקף להתחייבות לאופציה - בגלל שכך מנהג המדינה. כאשר הצדדים הוסיפו בחוזה את האופציה, כוונתם הייתה לאופציה שיש לה תוקף משפטי. אופציה עם תוקף משפטי זו אופציה שנותנת זכות לשוכר לבחור, והמשכיר כפוף להחלטת השוכר.

במקרה של שכירות דירה - המשכיר נותן לשוכר אופציה, כלומר האופציה היא זכות ששייכת לשוכר. המשכיר נתן לשוכר את האופציה לבחור האם לממש את זכותו ולהמשיך לשכור לתקופה נוספת, כך שהוא כפוף להחלטת השוכר, ואין אפשרות למשכיר לחזור בו ממתן האופציה.

הקניין שנעשה בתחילת השכירות תקף עד לסוף האופציה, אלא שיש אפשרות לשוכר לקבוע האם לממש את האופציה או לא לממש. כלומר מבחינה הלכתית אנו מחשיבים את כל תקופת השכירות (כולל זמן האופציה) - כתקופת שכירות אחת, כך שהקניין בתחילת השכירות מועיל גם לתקופת האופציה, ובגלל התנאי המובנה באופציה - יש יכולת לנתבע לבחור האם לממש את האופציה.

אופציה נחשבת לשכירות על תנאי, ולהלכה נפסק (רמ"א בסימן שיב סעיף א), שהמשכיר לא רשאי לסלק את השוכר בכל תקופת השכירות גם אם מכר את הבית לאדם אחר, אלא על המשכיר לקיים את תנאו, ולהשאיר את השוכר בבית בכל תקופת השכירות.

מקובל לתת אופציה בהתאמה לתקופת השכירות הראשונה, כך שאם למשל תקופת השכירות היא לשנה, האופציה היא לשנה נוספת. (אא"כ כתוב במפורש את משך הזמן של האופציה).

בכדי למנוע אי הבנות, מומלץ לקבוע שהשוכר ימסור הודעה בכתב על רצונו לממש את האופציה זמן מסוים לפני תום מועד התקופה הראשונה של השכירות. במידה ולא נקבע בחוזה זמן הודעה - יוכל השוכר גם ביום האחרון להודיע על החלטתו האם לממש את האופציה, כך שהמשכיר נמצא בחוסר וודאות עד היום האחרון. בכדי למנוע זאת מומלץ כאמור לקבוע מועד אחרון של הודעה מטעם השוכר על החלטתו בדבר מימוש האופציה.

כן גם מומלץ להתייחס בצורה מפורשת לגובה שכר הדירה בתקופת האופציה. אך במידה ולא נעשה שינוי בחוזה - השכר בתקופת האופציה יהיה בהתאם למועד הראשון, גם אם מחירי שכירות הדירות עלו באופן משמעותי באיזור המגורים בו נמצאת הדירה.

כמו כן מומלץ לכתוב כי במידה והמשכיר ימכור את ביתו לאדם אחר - הקונה החדש יהיה מחויב לאופציה שיש לשוכר ולא יוכל לפנותו, (המשכיר גם יכול לכתוב הפוך, שבמידה והוא ימכור את הנכס - האופציה תתבטל).

לאופציה בחוזה שכירות לעסק, יש משמעות כלכלית רבה. האופציה נדרשת לצורך בניית יציבות כלכלית. השוכר יוכל להשקיע בעסק ולפתחו ללא חשש שהכל ירד לטמיון, במידה ויצטרך לפנות את המקום לאחר זמן קצר. השוכר סומך על מתן האופציה ומשקיע בפרסום המקום, בשיפוץ המקום וכו'. פיתוח העסק לא היה כדאי מבחינה כלכלית ללא מתן האופציה.

משכיר שרוצה לעלות את מחיר בשכירות באופציה

התחייבות של המשכיר לתת אופציה מחייבת גם לא לעלות את מחיר השכירות בתקופת האופציה, (אא"כ כתוב אחרת בחוזה). זה עובד לטובת השוכר, שגם אם מחירי השכרת דירות יעלו - המשכיר לא יוכל לעלות את השכר, אך זה גם יכול להיות לרעת השוכר אם המחירים ירדו, עדיין השוכר יהיה מחויב לשלם את המחיר הקבוע בחוזה. (אומנם אם המחירים ירדו השוכר יכול פשוט להחליט לא לממש את האופציה, ולעבור לדירה אחרת).

דין אופציה כדין שכירות לזמן קצוב. בגמ' במסכת בבא מציעא דף קא עמוד ב מבואר, שאסור למשכיר לעלות את מחיר שכירות הבית, אא"כ מחיר השכירות של כל הדירות באיזור התייקר.

הרא"ש (כלל א סימן ו) כתב: רב הונא דיבר רק במקרה שלא קבעו זמן קצוב לשכירות, אבל אם השכירו לזמן קבוע - המשכיר אינו יכול לעלות את מחיר השכירות. וכ"פ הרמ"א בסעיף ט, והשולחן ערוך בסעיף י.

הסמ"ע בס"ק טו העיר: הרמ"א "אגב שיטפא" לא שם לב, שגם השולחן ערוך בסעיף י פסק כדברי הרא"ש, ולכן העיר על כך בסעיף ט. אבל הש"ך בס"ק י כתב: הרמ"א ראה את דברי השולחן ערוך, אך כאן בסעיף ט הרמ"א הוסיף דין חדש (ע"פ דברי ריב"ש בסימן תעה), שאם השכירות הייתה לזמן קצוב, אך השוכר המשיך לגור בבית בשתיקה ללא כתיבת חוזה חדש, למרות שעבר הזמן הקבוע בחוזה, בכ"ז המשכיר לא יכול לעלות את מחיר השכירות על הזמן בו הוא כבר התגורר, כי המשכיר לא התנה זאת עם השוכר.

לסיכום, מומלץ להתייחס בצורה מפורשת לגובה שכר הדירה בתקופת האופציה. אך במידה ולא נעשה שינוי בחוזה - השכר בתקופת האופציה יהיה בהתאם למועד הראשון, גם אם מחירי שכירות הדירות עלו באופן משמעותי באיזור המגורים בו נמצאת הדירה.

לשאלות בדיני ממונות - ניתן לשלוח מייל אל: bdmitzpeyeriho@gmail.com