מה מותר לקחת מדירה שמכרתי?

עונת מעברי הדירות בשיאה והרב ישועה רטבי מסביר מה מותר ומה אסור על פי דין תורה לקחת מדירה לאחר שנמכרה.

הרב ישועה רטבי , י"ז באב תשע"ט

יהדות נדל"ן בחו"ל, השקעות
נדל"ן בחו"ל, השקעות
צילום: יעקב אפללו

שאלה:

מכרתי את הדירה שלי, האם אני יכול לקחת את המזגנים, נברשת, מערכת חימום גז וכד', וכן מזוזות מהודרות שיש לי בבית (ולשים מזוזות כשרות במקום), או שלאחר המכירה - הכל שייך לקונה, ואני לא יכול לקחת כלום ללא רשותו.

תשובה:

אדם שמכר את דירתו, ומעוניין לדעת מה מותר לו לקחת עמו ולהוציא מהבית, ומה כלול במכירה (וצריך להשאיר בבית לקונה) - עליו לבחון את הדברים לפי הסדר הבא:

1. בדיקת חוזה המכירה - אם בחוזה מפורט למי שייך כל דבר - האמור בחוזה גובר, כי כל תנאי שבממון תקף. (מרן השו"ע והרמ"א פסקו במספר מקומות, שכל תנאי שבממון קיים: בסימן טז סעיף ב, בסימן עא סעיף ג, בסימן רכה סעיף ה, בסימן שטו סעיף ב, ובאבן העזר סימן קיב סעיף י).

הפתחי חושן (קניינים פרק יד הערה ב) הציע לפרט בחוזה מה כלול במכירה, במיוחד במכשירי חשמל, ארונות וכד', שמצוי שיש בהם וויכוח בין הקונה למוכר, ולא להסתמך על הסכמות שנאמרות בע"פ, זאת בכדי למנוע מחלוקות בעתיד.

2. מנהג מדינה - אם בחוזה לא כתוב מה נכלל במכירה - יש לבחון האם קיים מנהג מדינה במכירת בית, במידה ויש מנהג מדינה הרי שהוא קובע מה נכלל במכירת בית. (הרמב"ם הלכות מכירה פרק כו הלכה ז).

הרמב"ם בהלכה ח סיכם: "וזה עיקר גדול בכל דברי משא ומתן - הולכין אחר לשון בני אדם באותו המקום ואחר המנהג". וכ"פ השולחן ערוך בסימן רטו סעיף ח. הרמב"ם (הלכות מכירה פרק כז הלכה יא) חזר והדגיש: "אל ילוז מעיניך העיקר הגדול בדברים אלו שהוא מנהג המדינה". וכ"פ השולחן ערוך בסימן רכ סעיף טו.

(וכן עוד כתב הרמב"ם בהלכות מכירה פרק יז הלכה ו, ונפסק ע"י השולחן ערוך בסימן רל סעיף י, וכן בפרק יח הלכה יב, ונפסק ע"י השולחן ערוך בסימן רכט סעיף ב, וכן בפרק כח הלכה טו).

3. פסיקת ההלכה - אם לא קיים מנהג מדינה, הדין ייפסק לפי מה שקבעו חז"ל ונפסק להלכה בשולחן ערוך בסימנים ריד-רכ. העיקרון שמתבאר בחו"מ סימן ריד הוא, שכל דבר שהוא מחובר לבית - נכלל במכירת הבית, אבל שהוא לא מחובר לבית  - לא נכלל במכירה, כמו כן דבר שהוא נועד ליופי ולא משמש את הבית ולא מהותי לבית, גם אם מחובר לבית - יכול המוכר לקחתו.

לאור זאת, הדינים הבאים שייכים רק במידה ואין מנהג מדינה, וכן במידה ובחוזה לא מצוין כיצד יש להתייחס לפריטים הבאים:

1. מכונת כביסה, תנורי אפייה, בלוני גז ושאר כלי חשמל שלא קבועים בקרקע - לא נמכרים עם הבית ויכול המוכר לקחתם. (פתחי חושן קניינים פרק יד הערה סד).

2. דוד שמש, בוילר חשמלי, בתי מנורה, ברזים יקרים ושאר הדברים שקבועים בקרקע - נמכרים עם הבית והמוכר לא יכול להחליפם בכלים פשוטים יותר. פתחי חושן (שם).

3. מזגנים - נחשבים מחוברים לקרקע, למרות שהם מחוברים בצורה חזקה.

4. נברשת - נראה שהיא לא כלולה במכירה, כי נברשת עשויה לנוי, לכן המוכר יכול לקחת את הנברשת ולהניח במקום בית מנורה פשוט.

5. מזוזות - לדעת השיבת ציון (בנו של הנודע ביהודה), המזוזה שייכת לקונה, כי יש איסור להוציא את המזוזות, אך שבט הלוי פסק, שהמוכר יכול לקחת את המזוזות המהודרות ולשים במקומן מזוזות כשרות, כי מצוות מזוזה היא מצוות הדר, כך שלאחר רכישת הדירה, מצווה מזוזה תהיה מוטלת על הלקוח, ולא יתכן לומר שהמוכר צריך לממן מכיסו מזוזות מהודרות בשביל מצווה שלא שייכת לו אלא מוטלת על הלקוח.

ניתן להוסיף ולומר, לפי חלק מהפוסקים, מכירת הבית חלה רק לאחר הרישום בטאבו, כך שגם לאחר החתימה על החוזה - הקונה עוד לא קנה את הבית ויכול המוכר להוציא את המזוזות.

מה כלול במכירת בית

הרשב"ם (במסכת בבא בתרא דף סה עמוד א ד"ה מכר) כתב: "כללא דמילתא, כל תשמישי בית הקבועים - מכורין בכלל בית, והמטלטלין - אינם מכורין". 

העיקרון המתבאר בחו"מ סימן ריד סעיף יא הוא, שכל דבר שהוא מחובר לבית - נכלל במכירת הבית, אבל שהוא לא מחובר לבית  - לא נכלל במכירה, כמו כן דבר שהוא נועד ליופי ולא משמש את הבית ולא מהותי לבית, גם אם מחובר בטיט - יכול המוכר לקחתו.

לאור זאת פסק הפתחי חושן (קניינים פרק יד הערה סד), כלי חשמל שלא קבועים בקרקע, כמו מכונת כביסה, תנורי אפייה, בלוני גז - לא נמכרים עם הבית ויכול המוכר לקחתם, אבל דברים שקבועים בקרקע, כמו דוד שמש, בוילר חשמלי, בתי מנורה, ברזים יקרים - נמכרים עם הבית והמוכר לא יכול להחליפם בכלים פשוטים יותר. הפתחי חושן הוסיף: מזגנים - נחשבים מחוברים לקרקע, למרות שהם מחוברים בצורה חזקה.

לגבי נברשת - נראה שהיא לא כלולה במכירה, כי נברשת עשויה לנוי ויש לדמותה למלבנות של חלונות שעשויות לנוי, לדעת הרמב"ם והשולחן ערוך גם אם הן מחוברות לבית - לא שייכות לקונה, הנברשת מחוברת בברגים שזה דומה ליתדות המוזכר בגמרא, כך שגם לדעת הרשב"ם יש לומר שהנברשת שייכת למוכר ולא ללקוח.

האם מזוזה מהודרת כלולה במכירת בית

הג"ר שמואל לנדא (בנו של הנודע ביהודה) בשו"ת שיבת ציון (סימן קי, מובא בפתחי תשובה בס"ק ה) נשאל: מוכר בית שרצה לקחת להוריד את המזוזות היקרות ולשים מזוזות פשוטות, אך הלקוח טוען שקנה את כל הבית כולל המזוזות היקרות - מי צודק?

השיבת ציון בתחילת דבריו הביא את דברי השולחן ערוך והרמ"א כאן, שרק דבר המחובר לקרקע נכלל במכירת בית, אבל דבר שמחובר ביתדות - לא נכלל במכירת בית, ומכיוון ומזוזה מחוברת ביתדות ולא בטיט הרי שהיא שייכת למוכר ולא לקונה.

אך לאחר העיון, השיבת ציון חזר בו ופסק שהמזוזות שייכות לקונה, זאת ע"פ ההלכה שנפסקה ביורה דעה סימן רצא סעיף ב, שאסור לשוכר להוציא את המזוזה, גם כאשר המזוזה שייכת לשוכר. א"כ מה שנפסק להלכה שכל דבר שלא מחובר לקרקע שייך למוכר מדובר רק בדברים שהמוכר יכול לקחת עמו, אבל בדבר שהמוכר לא יכול לקחת עמו - לא שייך לו, ומכיוון ואסור להוריד מזוזה מהבית, לכן המזוזה לא שייכת למוכר אלא ללקוח שקנה את הבית.

השיבת ציון סיים, שלמעשה, מנהג המקום הוא זה שקובע: "והנה לכל זה אנו צריכין במקומות ובמדינות אחרות, אבל במדינתנו חק ומנהג מדינה הוא, שכל מי שמוכר בית - גם כל שמחובר בטיט וביתידות שייך לבית ונמכר עם הבית אף שלא מפורש בשטר המכר, א"כ בלא"ה אין להמוכר על הלוקח שום טענה ומענה אודות המזוזות, ודינא דמלכותא דינא, ותו לא מידי". (דברי השיבת ציון מובאים גם בפתחי תשובה ביו"ד סימן רצא ס"ק ז).

אבל בשו"ת שבט הלוי (חלק ב סימן קנט) מובא: מצוות מזוזה היא מצוות הדר, כך שלאחר רכישת הדירה מצווה מזוזה תהיה מוטלת על הלקוח, ולא יתכן לומר שהמוכר צריך לממן מכיסו מזוזות מהודרות בשביל מצווה שלא שייכת לו אלא מוטלת על הלקוח.

כמו כן יש לחלק בין האיסור הקיים להוצאת מזוזה ובין הבעלות הממונית על המזוזה. נכון קיים איסור להוציא מזוזה, בגלל שגורם להיזק לדייר הבא וכן בגלל סילוק הקדושה, (כמבואר בהערה לעיל), אבל המוכר עדיין נחשב לבעלים על המזוזה, וכפי שפסק הרמ"א ביורה דעה סימן רצא סעיף ב: "אם הקפיד על מעותיה - השני צריך לשלם לו".

ניתן להוסיף ולומר, גם בחידושי המיוחסים לריטב"א (מסכת בבא מציעא דף קב עמוד א) מובא: "וכל כמה דלא יהיב ליה דמים - נוטלה ויצא". וכן גם השיטה מקובצת (מסכת בבא מציעא דף קב עמוד א) כתב בשם רבנו יהונתן: "(השוכר) לא יטלנה בידו ויצא - כלומר אלא ימכרנה לו בדמים שהיא שוה. וכן כתב רב אחא משבחא ז"ל בשאלתות שלו". כלומר יש חיוב ממוני לשלם למי שרכש את המזוזות.

שבט הלוי סיים, שהמוכר יכול להוריד את המזוזות המהודרות, ולאחר מכן להניח במקומן מזוזות כשרות וזולות.  שבט הלוי חזר ופסק כך גם בחלק ו סימן רמז: "מה שפסקתי בעניי בתשובת שבט הלוי (יו"ד קמא סי' קנ"ט - ב) דלא כתשובת שיבת ציון... ובעניי במקומי עומד, דאף דהמוכר אסור להוריד - מכל מקום אין חובתו להמציא מזוזות יקרות להלוקח, ותביעת ממון יש ביניהם".

ניתן להוסיף סברא נוספת, מדוע המוכר יוכל לקחת את המזוזות ולהחליפם במזוזות כשרות: לפי החוק (חוק המקרקעין סעיף 7 ב), רק ברישום בטאבו הקנייה חלה, מכירת בית ללא רישום בטאבו חשובה כהתחייבות לבצע עסקה אך הבעלות לא עברה לקונה, ישנם פוסקים הסבורים שהרישום בטאבו מחייב, כך שוודאי המוכר יכול להחליף את המזוזות בין החתימה על החוזה לבין הרישום בטאבו.

כך פסקו מהר"י באסן (סימן צא), כנסת הגדולה (הגהות טור חושן משפט סימן קצ בס"ק לב), הדברי אמת (סימן יב), הפני משה (חלק ב סימן עז), החתם סופר (חו"מ סימן קמב), הגרי"ש אלישיב (פסקי דין רבניים חלק ו פס"ד בעמוד 376) הציץ אליעזר (חלק ח סימן מ) והאגרות משה (חושן משפט חלק ב סימן סב).

מכאן, שלאחר הרישום בטאבו - הקונה יהיה הוחזק בבית ובמזוזות ואז לא יוכל המוכר להחליף את המזוזות או לדרוש מהקונה שיוסיף לו תשלום על כך שקיבל מזוזות מהודרות.

לשאלות בדיני ממונות - ניתן לשלוח מייל אל: bdmitzpeyeriho@gmail.com