בשבע 424: הדתיים יוצאים מהבועה

כיצד משפיע משבר הנדל"ן על המגזר הדתי והחרדי? הזוגות הצעירים מוצאים מפלט בגרעינים התורניים בפריפריה או בשכונות קצה של ירושלים

שלמה פיוטרקובסקי , כ"ג בטבת תשע"א


איציק פלגר, יועץ נדל"ן: זוג צעיר אשר מעוניין לקנות דירה מגלה כי המקום היחיד בירושלים בו עדיין ניתן למצוא דירות בטווח מחירים של 550-650 אלף שקלים הוא שכונת גילה. סיטואציה זו מושכת אל השכונה זוגות צעירים רבים, וממילא הופכת השכונה למקום שנעים יותר לזוג דתי צעיר לגור בו

שמואל קיסטר, מנכ"ל 'פריים משכנתאות': כמעט בכל מקום בו החלה התיישבות חרדית חדשה היו החסידים החלוצים הראשונים ורק בעקבותיהם באה לעיתים אוכלוסייה ליטאית. כך היה בטבריה, במודיעין עילית ובביתר עילית. בניגוד לכך, בציבור הליטאי אנשים גרים במחסנים, בדירות חדר, אך עדיין לא הולכים לפריפריה
 כיצד משפיע משבר הנדל"ן על המגזר הדתי והחרדי? הזוגות הצעירים הדתיים מוצאים מפלט בגרעינים התורניים בפריפריה או בשכונות קצה של ירושלים, ובמקביל גם הצעירים החרדים מתפשרים על אופקים ונתיבות, ואפילו מתחילים בהקלת נטל תשלומי הדירה מעל גב ההורים. מומחי נדל"ן מנתחים את המגמות במגזר ונותנים עצות לפתרון המשבר

אוריה ואיילת (השמות בדויים אך בני הזוג אמיתיים מאוד) הם זוג דתי לאומי רגיל, יש שיאמרו רגיל מדי. הוא בוגר ישיבת הסדר שלאחר שיעור ז' בחר בלימודי הנדסה באוניברסיטה העברית, היא בוגרת אולפנה שלאחר שנתיים שירות לאומי הלכה ללמוד ריפוי בעיסוק. אוריה ואיילת התחתנו במהלך שנות הלימודים, והאמינו לתומם כי לאחר שיסיימו את הלימודים ויכנסו לשוק העבודה, יוכלו בעזרת ההורים להגיע לקניית דירה משלהם. התוכנית היתה פשוטה באופן יחסי: סכום כסף מסוים אותו הקצו שני זוגות ההורים למטרה זו, סכום נוסף אותו יחסכו בני הזוג במשך שנתיים-שלוש ראשונות בשוק העבודה, בתוספת משכנתא בגובה סביר, יאפשרו לשניים מגורים בשכונה נחמדה עם זוגות צעירים ואיכות חיים טובה. אולם לאחר שסיימו את הלימודים, מצאו כל אחד עבודה בתחומו והחלו לברר את מצבו של השוק, גילו השניים כי ההנחות האופטימיות לפיהן בנו את תוכניותיהם ותחזיותיהם הכלכליות, קורסות כמגדל קלפים אל מול עיניהם. דירת ארבעה חדרים בשכונת הר חומה בירושלים, אשר עד לפני חמש או שש שנים היתה עשויה להיות בהישג ידם, נראית עכשיו כמו תענוג לעשירים בלבד. גם דירה בגודל דומה בשכונת הדר גנים בפתח תקווה נראית רחוקה יותר מיום ליום.

בנייה ירוקה יקרה

סיפורם של אוריה ואיילת, כמו גם של זוגות רבים אחרים בני המעמד הבינוני, נפוץ הרבה יותר מאשר נדמה. חלום הדירה, חלק מהותי מהאתוס הישראלי, הולך ומתרחק מהישג ידם של מרבית הזוגות הצעירים בישראל, גם אלו אשר בעבר נחשבו ל"מעמד בינוני" קלאסי.

הסיבות למשבר הנדל"ן הן רבות, וכולן נכונות ככל הנראה. תומר מוסקוביץ', מנכ"ל חברת הבניה "משהב" המתמחה בפלח השוק הדתי-לאומי, מציין כי המחסור בדירות אכן קיים, אך הוא איננו הסיבה היחידה לעליית מחירי הדירות. לדברי מוסקוביץ', אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הדירות החדשות, אשר גוררת בעקבותיה גם עלייה בשוק הדירות הקיימות, היא העלייה החדה בסטנדרט הבניה המקובל בישראל, שחלה בעשור האחרון. "רגולציה מסוגים שונים, בשילוב עם "טעם משתבח" של קהל הרוכשים, הביאו לעלייה גדולה מאוד בעלויות הבניה לקבלנים עצמם. מדובר בתקנים חדשים אשר לעיתים הופכים לחובה כללית ולעיתים הרשויות המקומיות אוכפות אותם כחלק מהליכי התכנון והבניה בשטחן. הטרנד המבורך בעיקרו של בניה ירוקה, אשר חלק מהרשויות המקומיות אינן מאשרות בנייה שלא על פי התקן בנושא זה, מייקר את הבניה בשיעורים משמעותיים. העובדה שכל חלון ששטחו גדול יחסית חייב להיעשות מזכוכית מבודדת, כחלק מתקן הבניה הירוקה, הוא רק דוגמה אחת להשלכות של תקן זה על עלויות הבניה. תקנה נוספת שנכנסה לתוקף בימים אלו, המחייבת התקנת פילטר בכל ממ"ד, גם היא מוסיפה עוד כמה אלפי שקלים למחירה של דירה חדשה".

מוסקוביץ' מוסיף ומסביר, כי לא רק הרשויות מייקרות את הדירות אלא גם הרוכשים עצמם. "בעקבות דרישות השוק, סטנדרט של דירה ממוצעת מאוד היום דומה למה שנחשב עד לפני עשור לסטנדרט של דירות היוקרה שנמכרו לעשירון העליון. מדובר גם בסטנדרט של בניית הדירות עצמן בתחומים כמו ריצוף, חלונות וכדו' וגם בכמותם ואיכותם של השטחים הציבוריים בבנייני המגורים. מטבע הדברים, ככל שהסטנדרט עולה, כך עולים מחירי הדירות".

עם זאת, בניגוד למה שניתן היה לחשוב, מוסקוביץ' איננו רואה ירידה בביקוש לדירות עם העלייה החדה במחירן. "כאשר אנו רואים האטה בביקושים, הדבר נובע בדרך כלל מציפיות לשינוי עתידי. ניתן לראות שבכל פעם שבה הממשלה נטעה בציבור תחושה שהנה עוד מעט קט המחירים מתחילים לרדת, נרשמה האטה זמנית בביקוש לדירות ואנשים העדיפו "לשבת על הגדר". אולם מכיוון שתקופות אלו היו קצרות בדרך כלל, והמחירים שהוצעו לא ירדו באורח משמעותי, הציבור חזר לרכוש דירות והביקושים חזרו לרמתם הקודמת. פעם אחת כזו היתה בתחילת 2009, אז הבטיח שר השיכון ירידה במחירים כבר באותה שנה, הבטחה שלא התממשה, ופרק דומה היה בתחילת שנת 2010". לאור הדברים הללו קובע מוסקוביץ' באורח חד משמעי, כי הישראלי הממוצע הבין שדירה היא דבר הרבה יותר יקר ממה שהיה עד לפני שנתיים שלוש וארבע, והוא מוכן לשלם את המחירים הללו עבור דירה. "מצטמצמים עוד קצת, ההורים עוזרים קצת יותר והמשכנתא גם היא גדלה, ובסופו של דבר הציבור פותח את הכיס, משלם ורוכש דירות". מוסקוביץ' איננו רואה בתחום זה הבדל גדול בין רוכשי דירה ראשונה, זוגות צעירים בעיקר, לבין מה שמכונה בעגת הקבלנים והמתווכים "משפרי דיור" - אנשים אשר מבקשים לעבור מדירה קטנה לדירה גדולה יותר, או מדירה באזור איכותי פחות לדירה באזור איכותי יותר. "אנחנו בונים כיום פרויקטים מסוגים שונים וכמובן לכל פרויקט יש את קהל היעד הטבעי שלו. אולם בשורה התחתונה כל סוגי הרוכשים למדו לשלם יותר והם עושים זאת, על אף הקושי ההולך וגדל".

מה מלמד שם דוכן הפלאפל

מי שרואה תמונה מעט שונה הוא איציק פלגר, יועץ נדל"ן הפועל באזור ירושלים, ואשר נחשף לתמורות בשוק הדירות מיד שנייה. בשוק זה רואה פלגר פער מאוד גדול בין התנהגות רוכשי הדירה הראשונה לבין התנהגותם של משפרי הדיור. "אם ננסה לצייר את הדברים בפריסה גיאוגרפית, נוכל לומר במידה רבה של ודאות ששכונות שהיו עד לפני מספר שנים מועט שכונות של זוגות צעירים, יצאו מהישג ידם של זוגות כאלו, ודאי בכל הנוגע למגזר הדתי לאומי והמגזר החרדי. שכונה כמו הר חומה, אשר שווקה בתחילה כשכונה לצעירים, ואכן זוגות צעירים רבים קנו בה בעבר את דירתם הראשונה, הפכה ליקרה הרבה יותר בשנים האחרונות, בעיקר מסיבות טובות. איכות החיים, איכות מוסדות החינוך וגורמים נוספים הפכו אותה למבוקשת. התוצאה המיידית היתה ירידה חדה במספר הדירות שנמכרו לזוגות צעירים ובמקביל עלייה במספר הדירות שנמכרו למשפרי דיור. זוגות צעירים אמנם ממשיכים לעבור לגור בשכונות אלו, אולם עושים זאת בעיקר בדרך של מגורים בשכירות, אשר גם מחיריה האמירו בשיעור ניכר במהלך השנים האחרונות".

במצב הדברים הזה, עברו הזוגות הצעירים בירושלים לרכוש דירות בשכונות בהן ישנן עדיין דירות במחירים שפויים באופן יחסי. המדובר בעיקר בגילה, קרית יובל-קרית מנחם וככל שמדובר על הציבור החרדי במידה רבה גם בשכונת נווה יעקב. שכונות אלו נחשבו עד לעת האחרונה לכאלו שאין לזוג צעיר דתי מה לחפש בהן, אולם מצוקת הדיור הקשה והמחירים המאמירים גרמו להרבה זוגות לחשיבה מחדש. "זוג צעיר, אשר מעוניין לקנות דירה אולם האמצעים העומדים לרשותו מצומצמים, מגלה כי המקום היחיד בירושלים בו עדיין ניתן למצוא דירות בטווח מחירים של 550-650 אלף שקלים הוא שכונת גילה. סיטואציה זו מושכת אל השכונה זוגות צעירים רבים, וממילא הופכת השכונה למקום שנעים יותר לזוג דתי צעיר לגור בו. תהליך דומה קרה כבר בשכונות קרית מנחם וקרית יובל, אותן "גילה" הציבור הדתי לאומי והחרדי כבר לפני חמש ושש שנים. שם כבר האמירו מחירי הדירות לרמות של 800 אלף עד מיליון שקלים, אולם עדיין מדובר בטווח מחירים נמוך משמעותית מזה שניתן למצוא בשכונות כמו פסגת זאב, הר חומה, ובוודאי בשכונות דתיות לאומיות וחרדיות "קלאסיות" כמו קרית משה או סנהדריה". פלגר מציין תופעה מעניינת שהתרחשה בשכונת נווה יעקב, ומהווה אולי סמן להתפתחויות עתידיות אפשריות בשכונות אחרות. "שכונת נווה יעקב נחשבה במשך שנים לשכונה מוזנחת ובלתי אטרקטיבית, וממילא מחירי הנדל"ן בה היו נמוכים משמעותית מהמחירים בשכונות החרדיות באזור. כתוצאה מכך במשך השנים קנו לא מעט חרדים דירות להשקעה בשכונה, אולם לא עברו להתגורר בה. בשנים האחרונות, עם האמרת מחירי הדירות בירושלים כולה, "גילו" חלקם את הדירות שרכשו והחליטו לעשות בהן שימוש עבור עצמם או עבור ילדיהם המתחתנים. המגורים בשכונה הפכו ליותר ויותר מקובלים בקרב ציבורים חרדיים מסוימים וצביונה של השכונה כולה השתנה. העדות הטובה מכולן לשינוי צביונה של השכונה הוא שמו של דוכן הפלאפל במרכז המסחרי, 'ואכלת ושבעת'".

בעבר, מי שהעדיפו לשלם פחות על הדירה, והיו נכונים להתרחק בתמורה ממרכז ירושלים או מערי גוש דן, יכלו למצוא פתרונות נוחים וזולים באופן יחסי בישובי יהודה ושומרון. במקומות אלו ניתן היה לעיתים רבות למצוא בית צמוד קרקע במחירה של מחצית מדירת ארבעה חדרים בירושלים או בפתח תקווה. אולם מתברר שלא עוד. פלגר מציין, כי בנושא זה צריך להבדיל בין יישובים בהם ישנה בניה רוויה, כלומר בנייני קומות, שם עדיין ניתן למצוא דירות בגודל סביר מחד ומחיר שפוי מאידך, לבין פרוייקטים של בתים צמודי קרקע לסוגיהם השונים (קוטג'ים, מדורגים, וילות ודו משפחתיים). "במקומות בהם ישנה בניה לגובה, כמו למשל בתל ציון וכוכב יעקב הסמוכים לירושלים, או בקדומים ומעלה שומרון שבשומרון, עדיין ניתן למצוא דירות בסכומים צנועים באופן יחסי. לעומת זאת, בישובים בהם עדיין עיקר הבניה היא נמוכה וצמודת קרקע, הרי שגם בפרויקטים חדשים המחירים גבוהים מאוד. בישובים עפרה ובית אל מוכרים בימים אלו גם בפרויקטים חדשים דירות בסכומים של מיליון ומאה אלף שקלים ואף למעלה מכך".

 הליטאים מגיעים לאופקים

כשבירושלים המחירים מאמירים ובגוש דן הם כבר מרקיעי שחקים, ערי פריפריה שבעבר כלל לא היו על "מפת הנדל"ן הישראלית" עולות עליה ובגדול. בציבור הדתי לאומי היו אלו הגרעינים התורניים, אשר פתחו בפני הזוגות הצעירים את האפשרות להתגורר בקהילה חמה ותומכת, וזאת בעיר פריפריה בה מחירי הנדל"ן נמוכים הרבה יותר מאשר במרכז. שילוב המגורים בפריפריה, יחד עם אידיאל הפצת התורה וקירוב הלבבות, הביא מאות רבות של משפחות לנגב ולגליל, לכרמיאל וירוחם, נצרת עילית ושדרות, ואף לערים שמצבן הסוציו אקונומי קשה ונמצאות במרכז הארץ, כמו לוד ורמלה. תהליך מקביל, עם קווי דמיון מסוימים אך עם מאפיינים שונים, עובר על פלחים מסוימים באוכלוסייה החרדית. האמרת מחירי הדירות במודיעין עילית וביתר עילית, הערים אליהן נותבו הזוגות הצעירים החרדים עד לפני שנים מספר, הביא למשבר דומה לזה אשר עובר על הציבור הדתי לאומי. קל לדבר על הציבור החרדי בכללותו, אולם מי שמעוניין להבין את התהליכים העוברים עליו צריך לעשות הפרדה בין שני מגזרים עיקריים, החסידים והליטאים, אשר לכל אחד מהם הרגלי חיים שונים.

שמואל קיסטר, מנכ"ל חברת פריים משכנתאות אשר עוסק מזה שנים בתחום הנדל"ן, בעיקר במגזר החרדי, מציין כי בעוד בקרב הציבור החסידי ההליכה לפריפריה הפכה כבר לנורמה, הרי שבציבור הליטאי ניתן לראות בימים אלו ניצנים ראשונים בלבד, אשר אם יצליחו עשויים להוות פריצת דרך משמעותית. "בציבור החסידי ההליכה לפריפריה היא נורמה כבר לא מעט שנים. הקהילות החסידיות בחצור הגלילית, בערד, בקרית גת, בשכונת הר יונה שבנצרת עילית ובימים אלו גם בעפולה, מהוות אבן שואבת לאוכלוסייה חסידית צעירה, אשר מוצאת במקומות הללו פתרון מגורים במחיר סביר. באופן כללי ניתן לומר, כי כמעט בכל מקום בו החלה התיישבות חרדית חדשה היו החסידים החלוצים הראשונים ורק בעקבותיהם באה לעיתים אוכלוסייה ליטאית. כך היה בטבריה, כך היה במודיעין עילית וכך היה גם בביתר עילית. בניגוד לכך, בציבור הליטאי אנשים גרים במחסנים, בדירות חדר ובכל מיני פתרונות דחוקים ובלתי אפשריים, אך עדיין לא הולכים לפריפריה. שתי סנוניות ראשונות של הליכה ליטאית לפריפריה ניתן לראות בפרויקטים המתארגנים בימים אלו באופקים ובנתיבות. בפרויקט באופקים, אשר בפרטיו אני בקי מעט יותר, מדובר ב- 500 משפחות אשר ניגשו למכרז לבנייה. מבחינה זו אופקים היא מקרה ייחודי, משום שבמקום קיימת כבר שנים קהילה חרדית ליטאית יציבה ומבוססת, עם מוסדות חינוך ותשתית תורנית-קהילתית, כך שלא מדובר בהליכה למדבר שממה. אם אכן הפרויקטים הללו ייצאו לדרך, הרי שמדובר באמת בפריצת דרך אשר עשויה להקל באופן משמעותי על מצבם של הזוגות הצעירים הליטאים, ובעיקר על הוריהם אשר נאלצים לשאת על שכמם את משא קניית הדירות".

קיסטר מספר, כי למרות השתוללות המחירים בשוק הנדל"ן, הנורמה לפיה ההורים קונים לבני הזוג דירה תוך פרק זמן קצר מהנישואים ממשיכה להיות מושרשת, זאת למרות הקושי הגדל והולך לעמוד בכך. אולם לדבריו, גם במקרה זה קיים הבדל גדול בין הציבור הליטאי לציבור החסידי. "אצל הליטאים זו עדיין נורמה מושרשת. ההורים הם אלו המממנים את מרבית סכום הרכישה. בקרב החסידים לעומת זאת רווחת הנורמה לפיה הזוג הצעיר הוא זה אשר נוטל על עצמו את עול מימון הרכישה, כולו או מרביתו. למרות החלוקה הסכמאטית הזו, אשר נכונה במרבית המקרים, ניתן לראות ניצנים ראשונים של שינוי גם בציבור הליטאי. יותר ויותר בחורים טובים מישיבות חשובות לוקחים על עצמם את תשלומי המשכנתא על דירת המגורים אותה רכשו ההורים, ובכך מקלים מעט מהמעמסה הכבדה המוטלת על כתפיהם. צריך להבין כי מדובר בשבירה של כללים שהיו בבחינת "טאבו" בציבור הזה, וכי השינוי מעיד על גודל המצוקה שנוצרה".

עומק המצוקה הביא את הציבור לחיפוש פתרונות יצירתיים, במטרה "לרבע את המעגל", לרכוש דירה במחיר נסבל מחד ולהתגורר באזור חרדי מאידך. אחד הפתרונות שהפכו נפוצים מאוד הוא קניית דירה בפריפריה, בבאר שבע, בדימונה, בירוחם ובמקומות נוספים, השכרתה בשוק המקומי ושימוש בדמי השכירות לצורך תשלום דמי השכירות אותם משלם הזוג הצעיר עצמו, אשר מתגורר בריכוזים החרדיים הקלאסיים. בכיר בבנק למשכנתאות ציין כי הוא חושש מתופעה זו, אשר עלולה להתברר בקרוב כבועה. "מדובר בדירות אשר הביקוש להן בשוק המקומי בערי פיתוח אלו הוא נמוך מאוד ופתאום באים רוכשים מהמרכז ומשלמים עליהן מחירים שתושבים מקומיים לעולם לא היו משלמים. הדירות נמכרות במחירים גבוהים הנגזרים ממצב שוק השכירות באותם המקומות, אולם במידה ואכן ייצאו לפועל פרויקטים גדולים המיועדים לציבור החרדי כמו העיר החדשה בחריש, עלול להיווצר לחץ של כאלו שיהיו מעוניינים למכור את הדירות שרכשו במקומות אלו ולא יהיה מי שיקנה אותן. ההפסדים לרוכשים במקרה כזה עלולים להיות גדולים מאוד".

קיסטר, אשר מכיר גם הוא את התופעה, איננו שותף לחשש הזה, וטוען כי מי שרכש דירה בעיר פריפריה לא ימהר למכור אותה כל עוד תמשיך להניב דמי שכירות באופן סדיר. למרות זאת, קיסטר חושש ממפולת העלולה לנבוע מהצפת שוק השכירות. "כמות הדירות להשכרה בערים הללו עולה, ומחירן נגזר כאמור מהתשואה אותה מבטיחה השכירות. אם שוק השכירות במקומות אלו ייקלע למשבר, ואנשים יקבלו במקום 6-7% בשנה מהמחיר הראשוני ששילמו סכומים נמוכים יותר, עלול להיווצר מצב שבו אנשים ינסו להיפטר מהדירות. במצב כזה הבועה הנוצרת כרגע עלולה להתפוצץ ולגרום לרוכשים להפסדים כבדים מאוד".

 לקצר את הליכי התכנון

מצבו של השוק מדיר כידוע שינה לא רק מעיניהם של הזוגות הצעירים, ומטריד מאוד גם את נגיד בנק ישראל ושרי הממשלה, אשר מנסים לפעול בדרכים שונות על מנת להשיב את השוק לנורמליות. מוסקוביץ', אשר לפני הגעתו למשהב עבר דרך ארוכה בשירות הציבורי, לא רואה עדיין את השפעתם של הצעדים שביצע בנק ישראל בשוק המשכנתאות על "צד הביקוש" לנדל"ן. "אני לא יודע אם עדיין לא עבר זמן מספיק או שמדובר בצעדים לא מספיקים, אולם אנחנו עדיין לא רואים את ההשפעה של הצעדים הללו". מוסקוביץ' אף איננו מאמין שהממשלה יכולה כיום לעשות הרבה בנושא מחירי הדירות, ומביע סקפטיות באשר לאפשרות לבצע שינוי מהותי במה שמכונה בפי הכלכלנים "צד ההיצע", כלומר הגברת קצב בניית הדירות. "הממשלה יכולה לבצע כמה צעדים להפחתת מחירי הדירות, אשר עשויים להיות יעילים במידת מה, אולם אני לא מאמין שהמגמה בכללותה תשתנה. יעילותם של צעדי הממשלה תלויה בעיקר בשאלה האם הם יתמקדו במקומות בהם השינוי ניתן להיעשות ולא במקומות בהם הפעולה תהפוך לעקרה. התחום הראשון עליו הממשלה יכולה להשפיע הוא תחום הפחתת העלויות, וזאת אם יוחלט לוותר על כמה משינויי התקינה. התחום השני הוא שיפור הליכי התכנון, אשר עשוי להביא לעלייה בהיצע הדירות. כיום המצב הוא שהליכי התכנון של דירה, מהכנת התב"ע דרך האישורים השונים התכנון המפורט ועד לקבלת היתר, לוקחים זמן ארוך פי 4-5 מהזמן שלוקח לבנות את הדירה. זה מצב לא נורמלי שניתן לשפר אותו לא רק באמצעות תיקוני חקיקה אלא גם באמצעות ייעול ההליכים הקיימים".