בשבע 456: לבנות ולהיבנות

מומחים בענף הבנייה ממליצים על תכנון פרטני מראש, שכירת פקחי בנייה, השארת סכומי כסף רזרביים והיאזרות במטען עודף של סבלנות

שלמה פיוטרקובסקי , י"ח באב תשע"א


הדסה: ביטולו הזמני של החדר חייב אותנו לצופף ארבע בנות צעירות בתוך ממ"ד לא גדול, ואת התוצאות בערבים יכול כל מי שיש לו ילדים קטנים לשער. בסופו של דבר השתדלתי מאוד בתקופה הזו להיות כמה שיותר מחוץ לבית, ובעיקר לקחתי נשימה עמוקה והזכרתי לעצמי עשרות פעמים ביום שזה זמני ובסוף זה ייגמר

תמר ילון: באופן עקרוני התכנון היה מאוד מדויק, כך שלא אמורות היו להיות חריגות בתקציב. אולם אז התברר להפתעתנו כי עמוד תמך שהופיע בתכניות - לא היה קיים בפועל בבית, כך שהיה צורך לצקת אותו. בסופו של דבר, ההפרש בין הצעת המחיר של הקבלן לבין המחיר הסופי ששילמנו, היה עלות יציקת העמוד הזה, שלא נכללה בתכניות השיפוץ מראש

ניר אריאל, יועץ בנייה: שיפוץ מטבעו הוא תהליך קצר יחסית שאורך בין חודש לשלושה חודשים. ניסיון לפצל את העבודה בין בעלי מקצוע שונים ולעבוד מול כל אחד מהם בנפרד, עלול להקשות מאוד על התיאום ולהאריך את משך הזמן לשווא. על מנת לפשט את התהליך כדאי לקחת קבלן מבצע אחד, לחתום מולו על חוזה ולדאוג שהחוזה יהיה טוב ככל הניתן
 זה קורה כמעט בכל בית: המשפחה מתרחבת וההחלטה על שיפוץ היא כמעט בלתי נמנעת | הדרך אל המנוחה והנחלה כרוכה לעתים קרובות בהרבה לכלוך ואי סדר, הוצאות כספיות לא צפויות, עוגמת נפש בשל טעויות בתכנון וגם מתחים נפשיים לא מעטים | זוגות שעברו את התהליך ומומחים בענף הבנייה ממליצים על תכנון פרטני מראש, שכירת פקחי בנייה, השארת סכומי כסף רזרביים והיאזרות במטען עודף של סבלנות

ידידיה ומאיה קנו דירת גן קטנה זמן קצר לאחר שהתחתנו, והשכירו אותה במשך כמה שנים. לפני שעברו לגור בה החליטו כי היא קטנה מדי עבורם, וביקשו להוסיף לה חדר קטן ובמקביל לשפץ אותה. בתחילה הכל נראה פשוט. ההרחבה עמדה במגבלות זכויות הבניה המוקנות לדירה, התכניות נראו מצוינות על הנייר, וגם הצעת המחיר מהקבלן לא היתה זולה במיוחד אולם בהחלט עמדה במגבלות התקציב. אלא שמהר מאוד התברר להם, כי ככל שהדברים נראים פשוטים מראש, בפועל שיפוץ הוא עסק מסובך הרבה יותר. ידידיה מספר כי כבר בשבוע העבודה הראשון, עם תחילת חפירת היסודות, הסתבר כי לוחות זמנים הם עסק גמיש מאוד. "כאשר בונים חדר נוסף על גבי הקרקע אין ברירה אלא לצקת לו יסודות. אולם בניגוד לבנייה של בית חדש, כאן אי אפשר היה להגיע עם טרקטור על מנת לחפור ואת כל עבודת החפירה היה צורך לעשות באופן ידני. בתחילה טענו הקבלן ומנהל העבודה שחפירת יסודות היא עניין של יום-יומיים, לא יותר. אולם ככל שהם הוסיפו וחפרו, התברר שהסלע עדיין רחוק והחפירה נמשכה עוד יום ועוד יום. בסופו של דבר, רק לאחר שבוע של חפירה והנחת ברזלים הצלחנו להגיע סוף סוף ליום המיוחל, יום יציקת היסודות".

לדברי ידידיה, העיכוב ביסודות היה רק הראשון בשרשרת ארוכה של עיכובים ושינויים, אשר הפכו שיפוץ של חודש ושבוע לשיפוץ של חודשיים וחצי. "אם הסיפור עם היסודות היה סיפור קלאסי של "כוח עליון", הרי שהעיכובים והבעיות הבאים בתור היו כולם מעשה ידי אדם. התכניות לחדר החדש היו נחמדות מאוד, אולם סבלו מכמה בעיות קריטיות. הדלת היתה מתוכננת במקום לא הגיוני והיה צורך להזיז אותה ב-20 סנטימטרים לפחות. המשמעות של ההזזה הזו היתה חיסולו של חדר השירותים הקיים בבית. הפיתרון היה הזזתו של החדר לתוך מרפסת שירות שעמדה מאחוריו, אלא שאז התברר שהצנרת הישנה איננה עומדת בהעברה הרצויה והיה צורך לבצע תיקוני צנרת נרחבים". גם בכך לא תמו תלאותיו של השיפוץ. "כשהגיע ארון המטבח החדש שהזמנו", מספרת מאיה, "מיד שמנו לב שהחלוקה הפנימית שלו איננה זו שסוכמה עם הנגר. כאן כבר הייתי צריכה לגייס הרבה כוחות נפש בשביל לא לוותר ולהגיד לעצמי "זה מה שיש", למרות כל מה שחווינו עד אז. היה צורך להזמין את הנגר פעם נוספת, לוודא שהוא מבין בדיוק מה צריך לעשות, ולחכות שבועיים מורטי עצבים עד שהוא הגיע עם המגירות המתוקנות, שגם הן, אם אודה על האמת, לא יצאו לגמרי לשביעות רצוני".

עם יד על הדופק

תמר ילון ובעלה קנו בית ישן באחד מישובי בנימין, ועוד קודם שנכנסו אליו שיפצו אותו באופן יסודי. תמר מספרת כי השיפוץ נועד לשלוש מטרות. "הצורך הראשון והמשמעותי ביותר היה להרחיב את הבית, וזאת משום שכבר כשקנינו אותו היה ברור שהוא איננו מתאים לצרכינו. מעבר לכך היה ברור שאיכות הצנרת ומערכות נוספות בבית ירודה, ואם לא נחליף אותן מיד עם הכניסה נזמין צרות רבות בהמשך. בנוסף היה לנו חשוב, מסיבות שונות, להפוך את הבית לנגיש לנכים בכל המובנים". תמר מציינת כי במקרה שלהם השיפוץ היה מסיבי מאוד, ועלותו היתה לא רחוקה מעלות בניית בית בגודל דומה. תמר ובעלה ערכו תכנון מדויק של השיפוץ המתוכנן והשתדלו מאוד להיות מחושבים, אולם אז התברר גם להם כי אין שיפוץ בלי הפתעות. "באופן עקרוני התכנון היה מאוד מדויק, כך שלא אמורות היו להיות חריגות בתקציב. אולם אז התברר להפתעתנו כי עמוד תמך שהופיע בתכניות - לא היה קיים בפועל בבית, כך שהיה צורך לצקת אותו. בסופו של דבר, ההפרש בין הצעת המחיר של הקבלן לבין המחיר הסופי ששילמנו, היה עלות יציקת העמוד הזה, שלא נכללה בתכניות השיפוץ מראש".

תמר מציינת, כי מתוך בחירה מודעת החליטו היא ובעלה לשכור את שירותיו של קבלן יקר יותר מהממוצע בשוק, לאחר שההמלצות שקיבלו עליו היו כאלו שגרמו להם להבין שתהיה תמורה טובה לכך. לדבריה, תוספת המחיר ההתחלתי השתלמה לבסוף, כאשר אפילו בעניין מועד סיום השיפוץ הפתיע הקבלן לטובה ומסר את הדירה שבוע לפני המועד המתוכנן. עם זאת, תמר מדגישה כי "היד על הדופק" שלהם במהלך הבניה היתה גם היא חשובה מאוד. "למדנו את הנושא לעומק, ביקרנו בבית כל יום והיינו מעודכנים במתרחש עד לפרטים הכי קטנים. במקרה הזה אמנם לא לקחנו מפקח מטעמנו בגלל שסמכנו מאוד על הקבלן, אולם אני יכולה לומר שאם היינו עובדים עם קבלן אחר ככל הנראה היינו לוקחים מפקח בניה מטעמנו".

עידו והדסה, הוא איש קבע והיא מזכירה, החליטו לאחר כמה שנים של מגורים בביתם כי "צר להם המקום" וביקשו לבנות קומה שניה. המחשבה על התוצאה היתה מאוד נעימה, אולם בדרך חיכתה להם משימה לא פשוטה: שיפוץ בנוכחות כל בני המשפחה. "מלכתחילה היה ברור לי שזה יהיה קשה", מספרת הדסה, "ואכן זה היה מאוד לא פשוט. מכל מיני סיבות נאלצנו להתחיל את השיפוץ בחופשת הקיץ, כשכל הילדים היו בבית, והבלגן חגג. אני מטבעי לא אחת שאצלה הכל תמיד מסודר ומתוקתק, אולם גם יחסית לסטנדרטים שלי היה מדובר באתגר לא פשוט. כמויות האבק והלכלוך שפקדו את הבית שלנו בתקופה הזו היו פשוט בלתי נתפשות. מצאתי את עצמי עשר דקות אחרי שטיפת הבית הולכת על רצפה שכאילו שכחה ששטפו אותה אי פעם". עם זאת מציינת הדסה, כי הבנה מוקדמת של העניין סייעה להם להתמודד עם המשימה ולהקטין את ההשלכות. "מראש תכננו את הבניה כך שהפועלים ייכנסו מבחוץ לחדר שבוטל והפך לחדר מדרגות. כל הגישה לגג, ולחדר שהיה נעול לאורך כמעט כל תקופת השיפוץ, נעשתה מחוץ לבית, ובצורה כזו הקטנו במידה מסוימת גם את כמויות האבק וגם את הבלגן בתוך הבית. עם זאת, ביטולו הזמני של החדר חייב אותנו לצופף ארבע בנות צעירות בתוך ממ"ד לא גדול, ואת התוצאות בערבים יכול כל מי שיש לו ילדים קטנים לשער. בסופו של דבר השתדלתי מאוד בתקופה הזו להיות כמה שיותר מחוץ לבית, ובעיקר לקחתי נשימה עמוקה והזכרתי לעצמי עשרות פעמים ביום שזה זמני ובסוף זה ייגמר".

לרדת לפרטים הקטנים

כאשר ביקשנו מהמשפצים לשתף אותנו בתובנות מחכימות אותן צברו במהלך השיפוצים, ציין ידידיה כי המפתח להצלחת השיפוץ הוא תכנון מדוקדק ואיכותי בכל המובנים. "אנחנו נפלנו לא מעט בנושא התכנון, וייתכן שאילו היינו נעזרים בזמן באנשי המקצוע המתאימים היינו מצליחים יותר. ישנן טעויות שאמנם לא אנחנו עשינו, אולם שילמנו עליהן את המחיר, גם בכסף, גם בזמן ובעיקר בכוחות הנפש שהדברים האלו גזלו מאיתנו. במבט לאחור אני יכול להגיד באופן ברור, כי כל שקל שחסכנו בשלב התכנון עלה לנו כמעט כפול בשלב הביצוע, וחבל". עצה נוספת של ידידיה היא לא לפחד לבקש עזרה מהסביבה הקרובה והתומכת. "אשתי ואני אנשים צעירים וניסיון החיים שלנו מוגבל. הרבה פעמים עין של מישהו שכבר התנסה בתהליכים כאלו בעבר, ויכול להסב את תשומת ליבנו לכשלים שמתהווים או עלולים להתהוות, עזרה לנו למנוע תקלות גדולות הרבה יותר".

תמר מספרת גם היא, כי הלקח הראשון שלה מתהליך השיפוץ היה חשיבותו של התכנון המדוקדק. "בהסכם שחתמנו עם הקבלן ירדנו לפרטים הכי קטנים, כולל סוג החרסינות ומספר השקעים בכל חדר. כך ידענו למה אנו באים, ולא היו לנו הפתעות במהלך הבניה, חוץ מהעמוד הסורר שעליו סיפרתי קודם. חלק מהתכנון המוקדם כלל גם החלטה מראש מה אנחנו רוצים, כך שלא נתפתה לשדרוגים יקרים. אמרנו לקבלן מראש מה מסגרת התקציב שלנו לחרסינות, למשל, ולפי זה הוא הציע לנו מספר אפשרויות לבחירה". נושא נוסף שחשוב לתמר להדגיש הוא הצורך לדאוג שבניין הבית הפיזי לא יבוא על חשבון בניין הבית האישי. "שיפוץ יכול להיות כרוך בהרבה מתחים והפתעות, אבל גם יכול להיות מהנה ובונה כזוג. אנחנו הקפדנו להיזהר שהבית הנבנה לא יהרוס את הבית הקיים, ובאמת אני יכולה לומר שעבורנו התהליך היה בונה גם אישית".

עידו הדגיש, כי את חוסר הוודאות התקציבי יש לקחת בחשבון מראש ולהיערך אליו, משום שבסופו של דבר הוא בלתי נמנע. "למרות התכנון המדוקדק וחתימת הסכם עם הקבלן, אשר כולל גם עבודה וגם חומרים, הגענו בסוף לחריגה של קצת למעלה מ-10 אחוזים, חריגה משמעותית מאוד בסכומי הכסף שאנחנו מדברים עליהם. היערכות מראש לחריגה שכזו מונעת מחנק כלכלי עם תום השיפוץ. חשוב לזכור שבמקרים רבים, גם אם השיפוץ לא כולל הרחבה, רוצים בסופו לקנות עוד רהיטים ואביזרים. אם מגיעים לסוף השיפוץ חנוקים כלכלית, הדברים האלו לא מתאפשרים וחבל". עידו מוסיף, כי רק במהלך הבניה התברר להם עד כמה ההחלטה להיעזר בשירותיה הלא זולים של חברה לפיקוח בניה סייעה לסיומו הטוב של השיפוץ. "כאיש קבע היה לי ברור שלא אוכל להיות פיזית במהלך השיפוץ כדי לשלוט כראוי בנעשה, ועל כן אין מנוס מלשכור את שירותיו של מי שיעשה זאת בשבילי. בדיעבד התברר לי, כי גם אם הייתי יכול להיות יותר במקום עדיין הייתי נזקק לשירות שכזה. בתור מי שאיננו מנוסה בתחום הבנייה, לא היו לי הידע והניסיון על מנת לתקשר נכון עם הקבלן ובעלי המקצוע, וכל העניין היה נגמר רע מאוד".

הזזת אסלה כמשל

ניר אריאל, יועץ לחיסכון בעלויות בניה ובעל חברה לפיקוח בניה, מציין גם הוא כי ההשקעה בייעוץ בניה כבר בשלב התכנון עשויה לחסוך גם כסף וגם עוגמת נפש בהמשך הדרך. "בניגוד לבניה חדשה, שם פעמים רבות "השמים הם הגבול", בשיפוץ לסוגיו השונים יש חשיבות רבה להבנת האילוצים בשטח, ולא תמיד מי שמופקד על התכנון מודע מספיק לאילוצים הללו. בשיפוץ שכולו פנימי ואיננו נוגע למבנה החיצוני של הבית, מופקד בדרך כלל התכנון בידיו של מעצב פנים. לא פעם למעצב הפנים יש רעיונות שנראים מעולה על הנייר, אולם אינם ישימים במציאות. דוגמה אחת לשינוי על הנייר שבמציאות הוא בעייתי מאוד, היא הזזת אסלה בבניין רב קומתי. יועץ שישתלב כבר בשלב התכנון יסביר גם למעצב וגם למשפץ שהזזת אסלה בבניין שכזה היא בעייתית מאוד בגלל הצנרת, ועלולה לגרום לצרות צרורות בהמשך".

בניגוד לשיפוץ פנימי בלבד, בכל שיפוץ שכולל שינוי חיצוני, בין אם מדובר בפריצת חלון, סגירת מרפסת או הוספת בניה משמעותית יותר, נוסף להליך התכנון גם הליך של הוצאת היתר. אריאל מציין, כי במקרה כזה מתכנן השיפוץ יהיה אדריכל ויש לקחת בחשבון כי מדובר בתהליך שלוקח זמן. "האדריכל צריך לברר מהן הזכויות ומהי המדיניות התכנונית בכל הנוגע לבית או הדירה אותם רוצים לשפץ. בהמשך הוא יכין תוכניות אשר משלבות בין השאיפות ובין המגבלות, ולאחר מכן יגיש אותן לאישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה. בשלב זה יצטרף לתכנון גם מהנדס, שתפקידו לבדוק האם השיפוץ אפשרי מבחינת העמידות של המבנה, האם הוא אינו פוגע בעמודים או בקירות תמך ומה צריך לעשות על מנת שבסופו של השיפוץ המבנה יישאר יציב. שלב זה נחוץ גם בשיפוץ פנימי, ככל שהוא כרוך בהזזת קירות, פריצת דלתות וכדומה".

לאחר שהסתיים התכנון, ובידיכם כל האישורים הנחוצים, מגיע שלב מציאת הקבלן וחתימת החוזה. אריאל ממליץ, כי בניגוד לבניית בית מהמסד ועד הטפחות, בשיפוץ כדאי לקחת קבלן מבצע עיקרי אחד אשר ייקח על עצמו את עיקר העבודה. "שיפוץ מטבעו הוא תהליך קצר יחסית שאורך בין חודש לשלושה חודשים. ניסיון לפצל את העבודה בין בעלי מקצוע שונים ולעבוד מול כל אחד מהם בנפרד, עלול להקשות מאוד על התיאום ולהאריך את משך הזמן לשווא. על מנת לפשט את התהליך כדאי לקחת קבלן מבצע אחד, לחתום מולו על חוזה ולדאוג שהחוזה יהיה טוב ככל הניתן. לכלל הזה יש חריגים מעטים, אשר אחד מהם הוא קניית החומרים. קניית מרצפות, קרמיקה וכדומה ניתן לעשות באופן עצמאי ולהוזיל בכך את המחיר או לחילופין להעלות את האיכות. גם הזמנת איש מקצוע כמו טכנאי מזגנים, שעלותו גבוהה והוא איננו חלק מהליך השיפוץ עצמו, ניתן לעשות באופן עצמאי ולחסוך את הקופון שגוזר הקבלן על העבודה".

לצפות את התוספות

אריאל מדגיש, כי שלב סגירת החוזה הוא קריטי, וגם בו ייעוץ איכותי יכול לעזור. "לקבלנים ישנה נטייה לתת מחיר התחלתי זול באופן יחסי, ולבנות על כך שהתוספות הבלתי צפויות יהיו המקום שבו יוכלו להרוויח סכומים משמעותיים נוספים. בשיפוץ לעולם תהיינה הוצאות בלתי צפויות, זה דבר בלתי נמנע, וצריך לקחת אותו בחשבון. הניסיון שלי לאורך השנים מלמד, שהמינימום במקרה של תכנון טוב עומד על סדר גודל של 10 אחוזים מהתקציב המקורי. על מנת למנוע התרחבות של התוספת הזו מעבר למינימום, ניתן לשלב גם את ההוצאות הללו בחוזה ובכך לחסוך כסף בהמשך. אם יוצרים פרק נפרד בחוזה שעוסק בתוספות, מגדיר עלות של כל שקע וכל מתג נוסף, מתמחר עלות יום עבודה נוסף ומנסה עד כמה שניתן לצפות את הבלתי צפוי, כל התוספות הללו יהיו זולות יותר. ישנו גם מחירון ידוע בענף השיפוצים שנקרא "דקל שיפוצים" וניתן להפנות אליו בחוזה לצורך הכרעה בדברים שלא נסגרו בחוזה במפורש".

גם בשלב האחרון, שלב ביצוע השיפוץ, יש מקום משמעותי לאיש מקצוע שמלווה את העבודה. אריאל מסביר, כי "מפקח בניה טוב יודע לוודא שכל מה שכתוב בחוזה אכן מבוצע, גם במקומות בהם עין שאיננה מנוסה לא תדע לאתר את הבעיות. אם שמים לב שקיר נבנה עקום בנדבך השלישי ולא רק בנדבך העשירי, חוסכים הרבה מאוד זמן ועצבים, שממילא קיימים בשפע בתוך תהליך שכזה. הגדרה של נהלי העבודה, סדר העבודה והקפדה על המפרטים הטכניים היא דבר שמעטים מקרב אלו שאינם בעלי מקצוע יודעים לעשות, ולכן לא כדאי לנסות ולחסוך דווקא בתחום זה. שיפוץ יכול להיות תקופה קשה מאוד, אולם מי שיודע לקחת דברים בפרופורציות יכול להפיק ממנו הנאה רבה, ללמוד הרבה דברים חדשים ובסופו של התהליך גם ליהנות מהתוצאות".