בשבע 486: לבנות על טרכטנברג?

פרק הדיור בדו"ח טרכטנברג אושר השבוע בממשלה, אך מומחים מטילים ספק ביעילות הצעדים שנועדו להורדת מחירי הדיור

שלמה פיוטרקובסקי , כ"ח באדר תשע"ב

בראשית השבוע אישרה הממשלה גרסה מתוקנת ומשופצת של 'פרק הדיור' בדו"ח ועדת טרכטנברג, ובכך סיימה לכאורה את אישור יישומם של כל פרקי הדו"ח. ראש הממשלה נתניהו, חדור אמונה ואופטימיות כדרכו, קשר כתרים לראשו של הפרק שאושר, כאילו בו ממש תלויה גאולת שוק הנדל"ן בישראל. לדברי נתניהו, "זהו חלק נוסף במאמץ שעושה הממשלה להפחית את יוקר המחיה. המיקוד כאן הוא הניסיון, שבינתיים הולך וצובר תאוצה, של הגדלת היצע הדירות במטרה להתמודד עם מחיר הדירות". נתניהו ציין כי בתחום זה ניתן לראות "סימנים חיוביים אבל המאבק הזה, המאמץ הזה יגובה היום על ידי שורה של צעדים, חלקם מרחיקי לכת, כדי להגדיל את היצע הדירות. ככל שיהיו יותר דירות, יהיה לחץ להוריד את מחירי הדירות. זה הדבר שהממשלה עוסקת בו קודם הגשת הדו"ח הזה ואימוצו, ודאי אחריו".

ראש הממשלה לא ויתר גם על ההזדמנות להזכיר את חלקי הדו"ח שכבר אושרו בממשלה ולהשתבח בהם. "אני מזכיר לכם שזה הפרק הרביעי שאנחנו מאשרים מתוך דו"ח הוועדה של פרופסור טרכטנברג. אנחנו אישרנו את פרק המיסים. היום מאות אלפי משפחות בישראל נהנות מתוספת של מאות שקלים בחודש בזכות נקודות ניכוי ממס להורים עובדים לילדים קטנים. אנחנו אישרנו את פרק יוקר המחייה. במסגרת הפרק הזה ביטלנו את המיסים על אלפי מוצרים, לרבות רכישות, או יותר נכון המכס על רכישות באינטרנט בסכום של עד 1,200 שקלים. וכמובן, אישרנו את פרק החינוך שבו החלטנו את ההחלטה התקדימית על חינוך חינם מגיל שלוש".

סוכרייה למעמד הביניים

אולם מי שיעיין היטב בסעיפי הצעת ההחלטה שאושרה בממשלה, ישים בוודאי לב להבדלים בין המלצות הוועדה ובין ההחלטה שאושרה לבסוף. גם מי שאיננו איש של סעיפים קטנים לא יכול היה לפספס את העניין, ולו בשל העובדה שאחד השינויים המשמעותיים בין המלצות הדו"ח ובין החלטת הממשלה הפך לסלע מחלוקת פוליטי בין שתי השותפות העיקריות של הליכוד בקואליציה, ש"ס וישראל ביתנו. המדובר הוא כמובן בסעיף "מיצוי כושר ההשתכרות" אותו ביקשה ועדת טרכטנברג להכניס כתנאי בקריטריונים לסיוע בדיור בר השגה, אולם הממשלה, על פי המלצתו של שר השיכון אריאל אטיאס, החליטה לנפותו מהקריטריונים.

על מנת להבין על מה פרצה המהומה, צריך קודם להבין למה הכוונה במילים "מיצוי כושר השתכרות". על פי המלצות ועדת טרכטנברג, אחד התנאים לזכאות לדיור בר השגה, כלומר דירות במחיר זול ממחיר השוק, היה צריך להיות השתתפות של שני בני הזוג בשוק העבודה בהיקף כולל של לפחות 125% משרה. כך, משפחה שבה הבעל עובד במשרה מלאה ואילו אשתו ברבע משרה בלבד, משפחה שבה חלוקת התפקידים הפוכה, או כל קומבינציה אחרת המביאה לאותה התוצאה, תיחשב למשפחה הממצה את כושר השתכרותה. לעומת זאת, משפחה שבה רק אחד מבני הזוג עובד, בין אם זו האישה ובין אם הבעל, לא תיחשב לכזו אשר מיצתה את כושר השתכרותה ועל כן לא תזכה לסיוע.

ההיגיון מאחורי ההמלצות היה כפול. מחד, עידוד ליציאה לעבודה, הנכלל במדיניותה המוצהרת של הממשלה; ומאידך מיקוד ההטבות במעמד הביניים, אותו מעמד שהוביל את המחאה ואשר בדרך כלל ממצה את כושר השתכרותו. אולם בש"ס כמובן לא יכלו להסכים לקריטריון זה, אשר מדיר מההטבות את כל האברכים ואת כל המשפחות בהן האם היא עקרת בית במשרה מלאה. שני מגזרים אלה מהווים קהל יעד טבעי של המפלגה. במפלגת ישראל ביתנו, אשר בקרב מצביעיה ישנם לא מעט עניים שממצים את כושר השתכרותם, החליטו לצאת למאבק, והסוף היה אמנם ניצחון לש"ס, אולם תוך מתן הטבות לא מבוטלות לקהלי היעד של ישראל ביתנו.

המחירים לא יירדו כל כך מהר. אתר בנייה פלאש 90

 הקבלנים לא מרוצים

לכאורה, סוף טוב הכל טוב. אך מתברר שלא הכל כל כך טוב. ההמלצות אשר אושרו בממשלה עוררו התנגדות מכמה כיוונים, ומומחי נדל"ן רבים סבורים כי הן לא תעמודנה בציפיות שתלו בהן. על נחיצותה של המלצה אחת אין חולק: העלאה משמעותית של גובה הסיוע בשכר דירה לממתינים לדיור ציבורי. באוצר ביקשו להתנות את העלאת הסיוע ל-3,000 שקלים בחודש ביציאה של הזכאים מרשימת הממתינים לדיור ציבורי למשך כל תקופת ההעלאה (חמש שנים), אבל דרישה זו לא התקבלה. אולם באשר לשתי ההמלצות העיקריות שאושרו, הגדלת היצע הדירות ובניית דיור בר השגה, מעלים מומחים ספקות באשר לאפשרות היישום בשטח ולמידת ההשפעה שתהיה להן על רמת המחירים.

ההחלטה מדברת על שיווק 187 אלף יחידות דיור על פני חמש השנים הקרובות, 60 אחוזים מתוכן באזורי הביקוש העיקריים - מחוז תל אביב, מרכז וירושלים, 40 אלף מתוכן לדיור בר השגה. על פי הערכות הממשלה, הגדלת ההיצע ושיווק הדירות המוזלות אמורים לדחוף את מחירי השוק כלפי מטה. אולם מתברר כי כבר כיום מגיע הקצב השנתי של הבנייה בישראל קרוב מאוד לקצב שעליו הוחלט (פער של פחות מ-5,000 דירות לשנה). במצב כזה, כאשר המחסור בדירות הצטבר לאורך עשור, הכמויות המדוברות אינן בגדר 'הצפה' של השוק. בנוסף לכך, כמות הדירות שייבנו במסלול של דיור בר השגה אינה כזו אשר מסוגלת לדחוף את המחירים בשוק כולו כלפי מטה.

המלצה נוספת שאושרה בממשלה היא הטלת מס חדש (היטל עיכוב דיור) בשיעור של עד 10 אחוזים ממחיר מכירת הדירה. ההיטל יושת ביום מכירת הדירה ויחול על חברות בנייה שבבעלותן קרקע ועליה תוכנית מפורטת המאפשרת בנייה של לפחות 8 יחידות דיור, במידה שהחברות לא השלימו קבלת היתר בנייה תוך שנה או שלא השכירו או מכרו את הדירות תוך שנתיים מיום קבלת היתר הבנייה. התאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים) הוציאה בסוף השבוע שעבר מכתב לשרי הממשלה בו היא מסבירה כי אם תאושר המלצה זו, היא תביא לתוצאות הפוכות מהמטרות של ועדת טרכטנברג. לטענתם היא תוביל דווקא לעלייה דרסטית במחירי הדיור ולעצירה כמעט מוחלטת של הבנייה בישראל. לדברי הקבלנים, הניסיון לתלות את העיכובים בקבלנים במציאות הקיימת, בה קיים בשוק מחסור בעובדים ומחנק אשראי, לא יביא לזירוז הבנייה אלא לעליית מחירים בלבד.

פינוי עינוי

כדי לפנות שוכר דירה שהפסיק לשלם יצטרך בעליה לפנות לכמה רשויות ולהתאזר בלא מעט סבלנות

 עו"ד אורן בס

ראובן השכיר דירה שבבעלותו לשמעון. שמעון הפר את חוזה השכירות וחדל לשלם את דמי השכירות שסוכם עליהם. באילו כלים חוקיים יכול ראובן להשתמש על מנת לפנות את שמעון מן הנכס?

ראשית, נבהיר מה לא יכול ראובן לעשות. אסור לראובן לעשות דין לעצמו ולהשתמש בכוח כדי לפנות את שמעון מן הנכס. חוק המקרקעין מתיר שימוש בכוח סביר לצורך פינוי 'פלישה טרייה'. בתי המשפט פירשו את הביטוי 'שימוש בכוח סביר' כפנייה למשטרה בבקשה שתפנה את הפולש. שימוש עצמאי בכוח אסור בכל מקרה. שימוש בכוח כולל גם החלפת המנעולים ופינוי חפציו של השוכר, וכולל אף את ניתוק הנכס המושכר מרשת החשמל ומזרם המים. כל אלה אסורים, ואף עלולים להוות עבירה פלילית וכן עוולה נזיקית, כך שהמשכיר עלול למצוא עצמו משלם פיצויים לשוכר, ואף עומד בפני כתב אישום.

מכיוון שהשוכר קיבל את הנכס בהסכמה ולכן איננו בגדר 'פולש', הרי שגם פנייה למשטרה לא תועיל והיא תימנע מלהתערב בעניין. יש להבהיר כי סעיף בחוזה השכירות, המתיר למשכיר לפנות בכוח את השוכר מן הנכס, איננו חוקי ובטל מעיקרו.

כיצד, אם כן, יוכל ראובן לשוב ולזכות בחזקה בנכס שבבעלותו?

עליו לפנות לבית המשפט בבקשה שיוציא צו לפינוי המושכר. בעבר היה מדובר בתביעה מסורבלת שבירורה היה אורך זמן רב, כך שהמשכיר היה עומד בפני שוקת שבורה. אולם לפני מספר שנים תוקנו סדרי הדין, כך שתביעות לפינוי מושכר מתבררות בהליך מזורז יחסית ולא אמורות להימשך למעלה משישים יום.

לכשיינתן פסק הדין, גם אז אסור יהיה לראובן לעשות דין לעצמו. את פסק הדין הוא יגיש להוצאה לפועל וזו, רק זו, הדרך, המתישה משהו אך החוקית, לפנות את שמעון מן הנכס.

בגין נזקיו ובגין עלויות ההליך יוכל ראובן, כמובן, להיפרע משמעון בדרך של תביעה כספית, אך זהו כבר סיפור אחר.