בשבע 510: לכל מתיישב יש משכנתא

לקיחת משכנתא היא עסק מורכב * סקירה של שישה מסלולי משכנתא מרכזיים על היתרונות והחסרונות שלהם * ובכל מקרה, מומלץ להתייעץ

שלמה פיוטרקובסקי , כ"ו באלול תשע"ב

הנתונים שפרסם לאחרונה בנק ישראל מלמדים כי לאחר האטה מסוימת בשנה שעברה, חלה מאז תחילת השנה עלייה מחודשת בלקיחת המשכנתאות בישראל. אולם מאז הגאות שחווה שוק הנדל"ן עד שנת 2010 התחוללו בעקבות הוראות בנק ישראל כמה שינויים משמעותיים, שמשנים את תמונת המצב בשוק המשכנתאות. אבי אבגיל, יועץ משכנתאות בכיר במיטב ייעוץ משכנתאות, מציין כי החלטתו של הבנק האם לתת הלוואת משכנתא מורכבת משני פרמטרים: שיעור המימון ויכולת ההחזר. לדבריו, המשכנתא האידיאלית מבחינת הבנק היא כזו שבה הבנק מעניק מימון ללא יותר מ-60 אחוזים מערך הדירה, והקונים משלמים מהונם העצמי לפחות 40 אחוזים מערך הנכס. אם הקונים אינם מסוגלים להעמיד הון עצמי בגובה כזה, הבנק יסכים במקרים רבים להגדיל את שיעור המימון ל-70 עד 75 אחוזים מערך הדירה, אולם על פי הוראות בנק ישראל הוא יצטרך במקרה כזה לבצע הפרשות מתאימות, דבר שייקר את הריבית על ההלוואה. מי שזקוק למימון גבוה יותר יוכל לעיתים לקבל משכנתא של עד 90-85 אחוזים מגובה ההלוואה, אך זה יהיה כרוך בביטוח המשכנתא על ידי חברת EMI, החברה היחידה בישראל המבטחת סיכוני משכנתא. ביטוח המשכנתא כרוך בתשלום אשר מגולגל על הלקוח ומתוסף להחזרים השוטפים. הלוואה בשיעור מימון גבוה יותר אפשרית לעיתים, אולם רק במקרה שבו הלקוח משעבד לבנק נכס נוסף.

פרמטר נוסף שמציין אבגיל נוגע ליכולת ההחזר, אשר מחושבת על ידי הבנק כפונקציה של שורה ארוכה של נתונים. הנתון העיקרי הוא היחס בין ההכנסה של לוקחי המשכנתא ובין גובה ההחזר החודשי. "כלל האצבע" אומר שהבנק יגביל את ההחזר ל-30 אחוזים מההכנסה החודשית. בהכנסות גבוהות במיוחד ניתן להתחייב להחזר גבוה יותר, של 35 אחוזים ואף יותר, אולם בדרך כלל הבנק לא יחרוג מהמגבלה. הבנקים אף מכירים בצרכים של אוכלוסיות מיוחדות, כמו בני המגזר החרדי, ויודעים לחשב גם אצלן את יכולת ההחזר. נתון נוסף, קריטי מאוד, הוא היסטוריית האשראי של הלקוח. הבנק יוצא מנקודת הנחה שמה שהיה הוא שיהיה. מי שיש לו היסטוריה בעייתית, כמו הגבלת חשבון וצ'קים חוזרים, יתקשה ולעיתים פשוט לא יוכל לקבל משכנתא.

אבגיל מספר כי כיום ישנם עשרות מסלולים לנטילת משכנתאות, אשר משתנים מבנק לבנק גם בשמותיהם וגם באופיים, דבר המקשה מאוד על ההשוואה ועל בחינת הכדאיות. למרות זאת, ניתן לאפיין שישה מסלולים עיקריים ונפוצים אשר מכסים כמעט את כל המשכנתאות. המסלול הראשון, הוותיק ביותר, הוא משכנתא בריבית קבועה צמודת מדד. במסלול הזה ההלוואה כולה, קרן וריבית, צמודים למדד. ההחזר החודשי עולה נומינלית עם השנים, אולם לא בקפיצות גדולות. החיסרון העיקרי הוא שבגלל אופי ההצמדה ושיטת ההחזר, קורה לא פעם שאחרי חמש עד שבע שנים סכום היתרה להחזר כמעט לא יורד ולעיתים אפילו עולה.

מסלול שני הוא משכנתא בריבית משתנה צמודת מדד. במשכנתא הזו נקבעות נקודות עדכון (כל שנה, שנתיים, חמש שנים ואף יותר) ובכל נקודה כזו הריבית משתנה על פי נוסחת העדכון. בנקודת העדכון ניתן להחזיר את המשכנתא או למחזר אותה ללא קנס יציאה. חשוב לדעת שבנקודת העדכון עשוי להיות שינוי גדול מאוד בהחזר החודשי.

מסלול שלישי וחדש יחסית: משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, המכונה קל"צ. זהו מסלול מאוד פופולרי, משום שההחזר החודשי קבוע וידוע לכל אורך תוקפת ההלוואה, ומשום שכאשר המשכנתא לא צמודה היא מתכווצת באופן קבוע ולא מתנפחת. כמובן שאין רע בלי טוב, ובמשכנתא הזו הריבית גבוהה באופן יחסי וכתוצאה מכך ההחזרים החודשיים הראשוניים גבוהים יחסית. חיסרון נוסף של המסלול הוא העובדה שניסיון למחזר את המשכנתא או לפרוע אותה מוקדם עשוי להיות כרוך בקנס יציאה גבוה.

מסלול רביעי הוא משכנתא צמודה למט"ח. כאן ההחזרים צמודים לשער הדולר והריבית צמודה לריבית הליבור. כל תנודה בשער המט"ח או בריבית הליבור עלולה לשנות את ההחזרים החודשיים באופן משמעותי. המשכנתא הזו טומנת בחובה סיכון גבוה, ולדעתו של אבגיל רלוונטית בעיקר למי שהכנסתו היא בדולרים. בכל מקרה אחר אלמנט הסיכון גבוה מדי.

מסלול חמישי הוא משכנתא צמודת פריים. במסלול זה הריבית משתנה מדי חודש על פי ריבית הפריים, המחושבת כריבית בנק ישראל בתוספת אחוז וחצי. משכנתא זו היתה מאוד פופולרית בתקופות של ריבית נמוכה כמו היום, משום שהיא הבטיחה החזרים נמוכים בתחילת חיי ההלוואה וגמישות בשינוי המסלול בכל רגע נתון. למרות זאת, הסיכון הגבוה לשינוי משמעותי בגובה ההחזר בתוך זמן קצר יחסית, הביא את בנק ישראל להגביל את המסלול הזה (כמו גם מסלולים אחרים בהם הריבית משתנה בטווחי זמן של פחות מחמש שנים). כיום ניתן לקחת רק שליש מההלוואה במסלול זה.

מסלול שישי, חדש מאוד אשר קיים רק בחלק מהבנקים, הוא משכנתא בריבית משתנה לא צמודה. במסלול זה הריבית מתעדכנת אחת לחמש שנים לפי נוסחת עדכון ידועה מראש ובנקודות אלו ניתן לפרוע את ההלוואה או למחזר אותה ללא קנסות. מאחר שהריבית גבוהה, ההחזר ההתחלתי גבוה גם הוא וזהו החיסרון העיקרי של המסלול הזה.

תכנון משכנתא לקוי יוביל להפסדים לא מעטים. חתימה על משכנתא

לא לסמוך על השכן

אבגיל אומר כי בתקופה האחרונה ניתן לראות כמה מגמות מעניינות בשוק המשכנתאות. בין השאר יש תופעה משמעותית מאוד של זוגות צעירים אשר על מנת להיכנס למעגל רכישת הדירה קונים דירה שלא למטרות מגורים. הדירות הללו נרכשות בדרך כלל בפריפריה, כאשר האזור ה"לוהט" ביותר הוא באר שבע, למרות שגם ערי פריפריה אחרות הן מטרה לרכישות מסוג זה. בנוסף לכך ניתן לראות עלייה משמעותית בפעילות בשוק מחד ומאידך קשיים גוברים והולכים בהחזרי משכנתאות גם במקומות שבהם הדבר לא היה מקובל, במקרים רבים כתוצאה מתכנון לקוי של המשכנתא. לדבריו, "כשאדם קונה רכב יד שנייה ב-50 אלף שקלים, הוא משקיע סכומים לא מבוטלים של מאות שקלים בבדיקות ובהתייעצויות. לעומת זאת, בעיסקת משכנתא של 500 אלף שקלים אנשים מסתמכים על השכן או על הדודה. התייעצות עם איש מקצוע יכולה גם למנוע טעויות חמורות וגם לחסוך ללקוח עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים".

 

 

 איך פושטים רגל

 עו"ד אורן בס

מעת שהוכרז אדם פושט רגל, מוקנים כל נכסיו למי שמונה לנאמן על נכסי החייב. הנאמן הוא על פי רוב עורך דין שמינה בית המשפט לצורך כינוס נכסיו של החייב וחלוקתם בין הנושים. על החייב בפשיטת רגל מוטלות הגבלות שונות: הוא אינו יכול לעשות שימוש בצ'קים או בכרטיסי אשראי, אסור לו להקים תאגיד או להיות בעל עניין בתאגיד, חשבון הבנק שלו מוגבל ובית המשפט רשאי להטיל עליו צו עיכוב יציאה מן הארץ. החייב צריך להגיש, מדי חודש, דוחות על הכנסותיו והוצאותיו, ואלה נתונים לפיקוחם של הנאמן, של כונס הנכסים הרשמי ושל בית המשפט.

לנאמן סמכות לדון בתביעות החוב שהגישו הנושים. עצם העובדה שבידי נושה פלוני פסק דין שבו קבע בית משפט כי על החייב לשלם לו כסף, אינה מחייבת את הנאמן להכיר בחוב, ויש לו הסמכות "לעיין מאחורי פסק הדין". למשל, אם פסק הדין ניתן בהעדר הגנה. יש היגיון רב במתן הסמכות הזו לנאמן, משום שלא פעם אדם שכבר החלה הידרדרותו הכלכלית, אינו פנוי נפשית וכלכלית להתגונן מפני תביעות שמוגשות נגדו.

לאחר שהכריע בתביעות החוב וכינס את כל נכסי החייב, מחלק הנאמן את הכספים המצויים בקופת פשיטת הרגל בין הנושים. החלוקה מתבצעת לפי חלקם היחסי של הנושים בחוב, כשלחובות מסוימים דין קדימה. למשל, שכר עובדיו של החייב או חובות המס שלו.

הכרזה על אדם פושט רגל אין משמעה בהכרח בשורות רעות לנושיו. לא פעם עדיף לנושים להגיע למצב של גבייה מקופת פשיטת רגל, כשעל כינוס הנכסים מפקחים כונס הנכסים הרשמי ובית המשפט, ולגבות מה שניתן מחובם בתוך פרק זמן קצר יחסית, על פני גבייה דרך לשכת ההוצאה לפועל. שם נצרך מהם מאמץ ניכר על מנת לאתר את נכסי החייב ולממשם, מה שעלול לארוך שנים רבות בלא להבטיח תוצאה טובה יותר עבורם.

לאחר תקופה מסוימת, בדרך כלל כמה שנים, שבה היה החייב במעמד של פשוט רגל, הוא יכול לפנות לבית המשפט במטרה לקבל צו הפטר, הפוטר אותו מכל חובותיו ומסיים את הליך פשיטת הרגל. בית המשפט יחליט האם לתת את ההפטר לאחר שישמע את עמדות הנושים, הנאמן וכונס הנכסים הרשמי.

 

הכותב הוא עו"ד ממשרד שפירא-כהן המתמחה במשפט מסחרי ובדיני עבודה