בשבע 517: בונים על המשכנתה

הנחיות חדשות שפרסם בנק ישראל מגבילות את מימון המשכנתאות ומנסות לאזן בין הצורך לקרר את השוק ובין הדאגה ליציבות הבנקים

שלמה פיוטרקובסקי , כ"ג בחשון תשע"ג

בשבוע שעבר פרסם בנק ישראל הנחיות חדשות, אשר מקשות באופן ניכר על נטילת הלוואות משכנתא. ההנחיות משנות את כללי המשחק בשוק המשכנתאות באופן משמעותי, וכדי להבין את השפעותיהן על רוכשי הדירות נעזרנו ביועץ המשכנתאות איתן אחיטוב מ'אחיטוב – משכנתא בחכמה בינה ודעת'. אחיטוב מסביר כי ההנחיה החדשה הציבה לבנקים לראשונה מגבלה על שיעור המימון (היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס הנרכש) המקסימלי שהם יכולים לתת בהלוואות שבהן הבטוחה היא דירה למגורים. עד כה יכלו הבנקים להלוות גם 100 אחוזים משווי הנכס הנרכש (למשל אם הלווה שיעבד לטובת ההלוואה נכס נוסף או נכס יקר יותר, או עד 90 אחוזים במידה וביטחו את ההלוואה באמצעות EMI). מעתה חלה מגבלה על גובה ההלוואה, והיא גם נמדדת ביחס לנכס הנרכש בלבד.

אחיטוב מציין כי כדי לא לפגוע בחסרי דיור מחד, ולהקטין את התנודתיות במחירי הנדל"ן מאידך, בנק ישראל הגדיר שלוש מדרגות לשיעור המימון המקסימלי שהבנק יוכל לתת. המגבלה המשמעותית ביותר היא על מי שרוכש דירה בשעה שכבר יש בבעלותו דירה נוספת (או יותר). בהתאם לתקנות החדשות הוא יוכל לקבל כמשכנתא לכל היותר 50 אחוזים מערך הדירה הנרכשת. מי שמעוניין לקנות דירה חלופית לפני שמכר את דירתו היחידה, יוכל לקבל לכל היותר 70 אחוזים מערך הדירה הנרכשת. בכדי לצאת מגדר משקיע (שמוגבל ל-50 אחוזים), הוא יצטרך להצהיר בפני עורך דין על כוונתו למכור את הדירה הראשונה ולדווח על כך לרשות המיסים. מי שאין בבעלותו דירה, יכול לקבל כמשכנתא עד 75 אחוזים מערך הדירה שהוא קונה.

אחיטוב מדגיש כי בפועל התקנה צפויה להשפיע בעיקר על משקיעים, ובייחוד על מי שרוכשים נכס שלישי או יותר. ההשפעה על רוכשי דירה ראשונה או חלופית קטנה יותר, משום שרק מיעוט קטן מהם לקח עד היום משכנתא בשיעור מימון הגבוה מ-75 אחוזים (אם כי התקנה משנה לחומרה גם את אופן חישוב שיעור המימון).

פגיעה נוספת היא ברוכשי דירה ראשונה שיש להם יכולת החזר טובה אך הון עצמי נמוך. אלו יכלו עד היום להסתפק בהון עצמי של 15-10 אחוזים, על ידי ביטוח ההלוואה ב-EMI. אחיטוב אף מוסיף כי חשוב להבהיר שהתקנה באה אך ורק להחמיר. בנק ישראל עדיין מעודד את הבנקים שלא לתת הלוואות מעל 60 אחוזים, אם כי לעניין זה יועיל שעבוד של נכס נוסף.

אחיטוב מזכיר כי ההנחיה האחרונה באה על גבי שתי הנחיות משמעותיות קודמות: אחת נועדה לעודד את הלקוחות שלא לקחת, ואת הבנקים שלא לתת, הלוואה בשיעור מימון העולה על 60 אחוזים מערך כל הנכסים המשועבדים. זאת באמצעות ייקור הריבית על ההלוואות שחרגו מרף זה. יחד עם זאת, התקנה לא אסרה על מתן הלוואות שחרגו מרף זה או משיעור מימון אחר. בעקבות ההנחיה החדשה, משקיעים, כלומר מי שקונים נכס שני ויותר, לא יוכלו בכלל להגיע ל-60 אחוזי מימון, ואילו רוכשי דירה ראשונה ומחליפי דירה שיחרגו מ-60 אחוזים מערך כלל הנכסים שישועבדו לטובת ההלוואה, עדיין ישלמו ריבית גבוהה יותר ובכל מקרה לא יוכלו לחרוג משיעורי המימון שפירטנו קודם.

ההנחיה השנייה נגעה להגבלת חלק מהסיכונים הנובעים מהרכב המשכנתא. ההנחיה החדשה איננה נוגעת בהיבט זה.

הפגיעה העיקרית תהיה בקוני הדירות להשקעה. אתר בנייה בבית שמש

דואגים למאזני הבנקים

לדברי אחיטוב, "מטרת שלוש ההנחיות היא להקטין את התנודתיות העתידית במחירי הנדל"ן ואת הנזק שהיא עלולה לגרום לבנקים בפרט ולמשק בכלל. מחירי הנדל"ן מושפעים במידה רבה משיעורי הריבית במשק ומזהות בעלי הדירות. אינו דומה משקיע נדל"ן שמחזיק מספר דירות, לאדם שלקח משכנתא כדי לרכוש דירה למגורים. האחרון צפוי להיות כמעט אדיש לשינויים בריבית. במידה והמשכנתא שלו תתייקר, הוא ככל הנראה ייאלץ להדק את החגורה, אך יעשה כל מאמץ שלא למכור את ביתו בגלל המשכנתא. המשקיע הממונף, לעומת זאת, רגיש מאוד לשינויים בריבית. בשעה שהריבית תעלה, ואיתה החזרי המשכנתא, הוא עלול להיקלע למצוקה תזרימית ולהוציא במהירות את הנכס לשוק. פעולה סימולטנית כזו של משקיעים רבים עשויה להציף את השוק בדירות, לייצר פאניקה ולדרדר את מחירי הנדל"ן באופן חד ופתאומי. להידרדרות כזו עשויה להיות השלכה הרסנית על מאזני הבנקים, כפי שקרה בשנים האחרונות בארה"ב, ספרד ואירלנד, וכתוצאה מכך על המשק כולו. מטרת התקנות היא להקטין את הסיכון להתרחשותו של אירוע כזה באמצעות הקטנת ההשפעה של שינויי ריבית, הקטנת המינוף ודחיקתם של משקיעים חלשים יותר אל מחוץ לשוק הנדל"ן".

אחיטוב מוסיף כי "כיועץ משכנתאות עצמאי, שהאינטרס שלו הוא טובת הלקוחות, הייתי אמור לכאורה להתנגד לצעד שמצר את צעדי הלווים ופוגע בחלקם. היה מצופה אולי שאצביע על עיוותים ועל הגזמה שאכן ישנם בהוראה. אבל דווקא מזווית הראייה שלי אני חייב לומר שבסך הכל התקנה מוצדקת. אני נתקל ביותר מדי מקרים שבהם אנשים מעוניינים לרכוש דירה תוך לקיחת סיכונים מופרזים ותוך הישענות על מידע מוטעה וציפיות אופטימיות ואף לא ריאליות. הם מסתמכים במקרים רבים על אישור למשכנתא שקיבלו מהבנק, ולחלוטין לא מודעים לכך שהבנק בכלל והבנקאי בפרט אינם נושאים בשום סיכון בעסקה. הם לא לוקחים בחשבון שהאינטרס שלהם איננו זהה לזה של הבנק, וחוסר הסימטריה של הסיכון נעלם מעיניהם. התקנה החדשה אכן תעצור לווים מסוימים מלכרות בור לעצמם. היא אמנם נועדה להבטיח את תקנת הציבור ולא באופן ישיר את טובת היחידים, היא אמנם מטפלת רק בהיבט של שיעור המימון ולא בסיכון הנובע מיכולת ההחזר, אך לדעתי היא תעצור בעד לווים נלהבים מדי מלהיכנס להרפתקה כלכלית. להערכתי התקנה אכן צפויה להקטין את סיכוני המאקרו הנובעים ממחירי הנדל"ן, גם אם היא נעשתה באיחור".

 

 פרשנות

זהירות, שכירות

 איך לוודא שחוזה השכירות אינו מקפח את שוכרי הדירה

עו"ד משה מליק

רוב החוזים לשכירות דירה מנוסחים באופן המיטיב עם המשכיר יותר מאשר עם השוכר, וזאת בלשון המעטה. לכן, על השוכר הפוטנציאלי לבדוק באופן יסודי ומקצועי את תוכן החוזה, כדי שלא ייקלע למצבים בעייתיים.

בין השאר רצוי לוודא שהאדם שמציג את עצמו כבעל הזכות להשכיר את הדירה אכן רשאי להשכירה. ניתן לברר זאת באמצעות הוצאת העתק נסח טאבו מאתר משרד המשפטים, בעלות של כעשרה שקלים. על פי נסח הטאבו נדע מי הבעלים או בעל הזכויות בדירה. ישנם מקרים שבהם המשכיר שעומד לחתום על חוזה השכירות אינו רשום כבעל הזכויות בדירה, אך מחזיק בייפוי כוח שמסר לו בעל הזכויות בדירה, לפיו רשאי הוא להשכירה. במקרה כזה יש לבדוק היטב, בין היתר, את ייפוי הכוח וזהות מיופה הכוח.

לפני החתימה יש לבדוק באופן יסודי שכל המתקנים בדירה (כגון ארונות, ברזי מים וגז, מזגנים וכו') תקינים וראויים לשימוש. במידה ולא, יש לדרוש מהמשכיר את תיקונם, ולעמוד על כך שייערך פרוטוקול אשר בו ייכתב באופן מפורט מה זקוק לתיקון. על השוכר לוודא כי המשכיר מאשר את הכתוב בפרוטוקול בחתימתו.

בנסיבות מסוימות ייתכן שיהיה כדאי לשוכר להוסיף בחוזה סעיף הקובע כי קיימת לו אופציה להמשיך לשכור את הדירה לתקופה נוספת, באותם תנאים של תקופת השכירות הראשונה. למעשה סעיף האופציה מאפשר לשוכר לבחור באופן בלעדי, ללא התחשבות ברצונו של המשכיר, אם להמשיך לשכור את הדירה לתקופה הנוספת (הקבועה בחוזה), מעבר לתקופת השכירות הראשונה. עם זאת, ישנם משכירים מתוחכמים שיודעים לסכל את סעיף האופציה המופיע בחוזה ולרוקן אותו מכל תוכן באמצעות ניסוח מתוחכם בגוף החוזה. נוכח הדברים, מומלץ לשוכר להיוועץ בעורך דין שמבין בתחום בטרם יחתום על חוזה השכירות.

מעבר לכל, חשוב לזכור כי מדובר בעסקה לכל דבר, אשר לעיתים מצריכה ייעוץ משפטי ספציפי, וכי הדברים שלעיל הם עצות כלליות בלבד.

 

הכותב הוא עו"ד ממשרד לבינסון ושות'

מתמחה בדיני עבודה ובמשפט אזרחי