בשבע 379:מחירי הדירות לאן?

משקיעים זרים, ממשלת ישראל, הרשויות המקומיות וגופי התכנון – כל אלו יקבעו אם העלייה במחירי דירות המגורים תימשך בשנים הקרובות

תומר מוסקוביץ , כ' בשבט תש"ע

 

פרסום של מינהל הכנסות המדינה אישש לפני כמה ימים את מה שכולנו הרגשנו: שוק דירות המגורים פרח בשנת 2009, הן  במספר העסקאות (גידול של 8.5 אחוז לעומת שנת 2008), והן במחיר (עלייה של לא פחות מ-30 אחוזים בהשוואה בין חודש דצמבר 2008 לחודש המקביל בשנת 2007). האם מגמה זו תימשך?

כמו בכל שוק משוכלל, גם מחירי הדירות נקבעים על פי ההיצע והביקוש. הניסיון מלמד שבישראל הביקוש לדירה ראשונה למשפחה גדל באופן קבוע בהתאם לגידול במספר משקי הבית. אנחנו אוהבים לראות בשבתות ובחגים את בנינו "כשתילי זיתים" סביב לשולחננו, אך כולנו רוצים שבשאר ימות השנה הם יגורו בבית משלהם. ראוי לציין כי אמנם קניית הדירות להשקעה הגדילה במידה מסוימת את הביקוש לדירות, אך גידול זה יתקזז במהרה אל מול הגידול בשוק הדירות להשכרה, כאשר דירות אלה יימסרו לרוכשים ויוצעו על ידם להשכרה.

לעומת הביקוש, צד ההיצע בשוק נשלט במידה רבה על ידי גורמים חיצוניים לעסקה, ובעיקר על ידי הממשלה, הרשויות המקומיות וגופי התכנון. מצד הממשלה נשמעות לאחרונה התחייבויות חד משמעיות 'להציף' את השוק בדירות ולהוריד את המחירים. ההיסטוריה מלמדת כי הצהרות דומות שהושמעו בעבר לא השיגו את התוצאות המקוות, ורק ימים יגידו אם הפעם יעלה הדבר יפה יותר. חשוב להדגיש כי ללא יישום נחרץ ובלתי מתפשר של הרפורמה בגופי התכנון לא תצלח שום תכנית להגדלת היצע הדירות. כדאי לזכור כי  הליכי התכנון של שכונת מגורים ארוכים פי כמה וכמה מהזמן שנמשכת בנייתה בפועל. רכיב חשוב נוסף בהגדלת היצע הדירות, בעיקר באזורי הביקוש, הוא פרויקטים של פינוי בינוי, ועיבוי בינוי, וגם כאן הכדור בידי הממשלה, הרשויות המקומיות  וגופי התכנון שחייבים לפשט וליעל תהליכים אלה.

עוד חשוב לזכור כי דירות המגורים הנבנות היום גדולות משמעותית ובנויות בסטנדרט גבוה בהרבה מהדירות שנבנו לפני מספר עשורים, וגם לכך השפעה ברורה על מחירן.

סוף דבר, נראה כי גם בשנים הקרובות ימשיכו מחירי הדירות למגורים לעלות, אם כי ניתן להעריך ששיעור העלייה במחיר יהיה נמוך מעט מהעלייה השנה.

הכותב הוא מנכ"ל חברת הבניה משהב