ב' בסיוון תשפ"א 03:06
אשמח להכוונה מהמבינים.

ב"ה יש לנו בית קטן שלא לקחנו עליו משכנתה.
כעת אנחנו חושבים על רכישת בית במחיר גבוה יותר ( כנראה הרבה יותר...) שמצריך לקיחת משכנתה.

ולשאלתי - איך אני יודעת מה סכום המשכנתה שיאשרו לי? כמה זמן לוקח התהליך ( יש דירה מסוימת שכבר מעניינת אותנו)...?

ולשאלה נוספת - אני מעוניינת למכור את הדירה שברשותי, אבל אני מניחה שזה ייקח זמן. האם אפשר לקנות דירה רק אחרי שכבר מכרתי את שלי? איך זה הולך?

הכול נראה כ"כ מסובך...

ואם כבר, אז עוד שאלה על הדרך - איך אפשר לבדוק את מצב הדירה שחושבים לקנות ?( בהנחה שלא מדובר בדירה חדשה). מצב החשמל, צנרת וכו' ( לא יודעת מה עוד צריך לבדוק...).

תודה!!
ב' בסיוון תשפ"א 06:29
א. לגבי המכירה- אם אתם קונים בית אחר ומצהירים שאתם מוכרים את הקודם, יש לכם 18 חודשים למכור ורק אז מחייבים אתכם במס רכישה על הבית השני.
עכשיו בקורונה העלו את זה ל25 חודשים, אבל לא יודעת אם יהיה תקף עבורכם.

ב. לגבי הבנק. לפני שאתם סוגרים על קנית בית אתם חייבים לקבל אישור עקרוני. בתהליך של קבלת האישור (שגם יכול להיות טלפוני, על בסיס נתונים שאתם נותנים לגבי הכנסות וכד') אתם בעצם כבר יודעים מה הסכום שאתם צריכים מהבנק וזה מה שהבנק מאשר- לרוב עד 70% מהסכום. (אפשר גם 75% אבל אז בדר''כ הריביות גבוהות באופן משמעותי). קבלת אישור עקרוני יכולה לקחת גם יומיים אם הכל מסודר והנתונים שלכם מתאימים לסכום שאתם מבקשים.
אם יש אישור עקרוני- אז אפשר לחתום על חוזה. ואז הולכים לבנק , רצוי עם יועץ משכנתאות, סוגרים את ענין המשכנתא, שזה יכול להיות תהליך קצת יותר ארוך.

בחוזה בדר''כ כתוב מה ההדרגה של התשלומים- כמה משלמים בעת החתימה, ומתי את כל היתר, בהתחשב בזמן הסביר שלוקח לקבל משכנתא. בשביל זה צריך עו''ד טוב שילווה אתכם.

לגבי הערכת מצב הדירה- אם זה בשביל ענין המחיר, הבנק ישלח אתכם לשמאי מטעמו כדי לוודא שאכן המחיר רלוונטי לבית.
אם אתם רוצים פשוט לבדוק מה המצב, אז צריך גם לשאול בכנות את בעל הבית וגם להביא חשמלאי, אינסטלטור וכד'- אנשי מקצוע שיבדקו.

בהצלחה!!
ב' בסיוון תשפ"א 10:06

א. בבית שני ("משפרי דיור") אי אפשר לבקש 75% אלא רק 70% .

 

ב. השמאי כלל לא בודק את מצב הבית, זה לא מתפקידו ולא בהכשרתו. הוא בודק רק דברים שאפשר לראות בעין בצורה שטחית, ולא מחפש למשל רטיבות בקירות או מתחת לריצוף. אם כל הריצוף שבור והתקרה מלאה בפיח - אולי השמאי ישים לב לזה...

יש אנשים שכל מומחיותם היא לעשות בדק בית, וההשכלה שלהם היא הנדסת בניין. 

ב' בסיוון תשפ"א 11:44
על פניו 18 חודשים זה די הרבה... אמורים בע"ה להצליח למכור בזמן כזה, לא?
ומה בינתיים? הבנק נותן חוץ מהמשכנתה גם את סכום הדירה שאני הולכת למכור?
ב' בסיוון תשפ"א 11:57

אין דבר כזה "אמורים"... בגדול דירות נמכרות תוך שבועות/חודשים, לא אמורה להיות סיבה שזה יקח לכם 18 חודשים.

 

הבנק לא נותן כסף חוץ מהמשכנתא על הבית החדש, אלא אם כן תמשכנו את הבית הישן ותקחו הלוואת גישור. 

 

בכל מקרה, אפשר פשוט לתכנן את לוח התשלומים בצורה כזאת שלא תצטרכו לקחת משכנתא על הבית הקיים, ואולי תוכלו להסתפק רק בהלוואת גישור מהבנק או מההורים (הלוואה שתוחזר במלואה תוך פחות משנה, בלי תשלומי קרן חודשיים - גרייס).

 

 

דוגמה מספרית:

 

הבית שלכם שווה 300 אלף ש"ח, ואתם קונים בית שעולה מיליון.

 

עם חתימת החוזה תתנו 100 אלף ש"ח (אם אין לכם אז תנסו להוריד את זה, או שמקסימום תקחו הלוואה מהבנק לחודשים ספורים בלבד).

 

חודשיים אחר כך - 200 אלף ש"ח מכספי משכנתא.

חודשיים אחר כך - 300 אלף ש"ח מכספי משכנתא.

חודשיים אחר כך - 100 אלף ש"ח ממכירת הבית שלכם, ועוד 200 אלף ש"ח ממשכנתא.

ביום המעבר - 200 אלף ש"ח ממכירת הבית שלכם.

 

אם יש בעיה עם התזמון (למשל תרצו למכור את הבית שלכם רק חודש אחרי המעבר בפועל לבית החדש), אז הלוואת גישור תפתור את זה.

ב' בסיוון תשפ"א 10:04

א. יאשרו לכם עד 70% משווי הבית (ברכישת דירה שנייה, "משפרי דיור" בשפה המקצועית, אי אפשר לקבל 75%) - ובתנאי שתוכלו להחזיר את הסכום הזה תוך 30 שנים מקסימום, בהחזר חודשי של 30%-40% מהמשכורות נטו שלכם. 

 

דוגמה מספרים:

 

אם אתם קונים בית בשווי מיליון ש"ח, הבנק יאשר לכם מקסימום 700 אלף ש"ח.

 

אבל אם אתם מרוויחים ביחד רק 4,000 ש"ח בנטו - הבנק יאשר לכם (בחישוב גס) רק כ-500 אלף ש"ח, כי זה הסכום המירבי שתוכלו להחזיר תוך 30 שנה בהתאם למשכורות שלכם היום.

 

ב. תהליך המשכנתא לוקח כמה שבועות אם עושים אותו בקצב טוב. אפשר לחתום על החוזה גם לפני שמתחילים את התהליך בבנק, פשוט צריך לדאוג שלוח התשלומים בחוזה יתאים לזמן שייקח לכם לקבל את הכסף מהבנק.

 

ג. אפשר לבקש "אישור עקרוני" מהבנק, עושים את זה היום דרך האינטרנט בכמה דקות. בגדול, אם שניכם עובדים ואתם לא מבקשים מהבנק יותר מדי כסף (ע"ע סעיף א'), אז אין סיבה שלא תקבלו אישור עקרוני. זו לא חובה, אני אף פעם לא עשיתי את זה לפני הקנייה בפועל.

 

ד. אפשר לקנות דירה ורק אחר כך למכור את שלך. הרבה אנשים עושים את זה (ואני ביניהם), ובמיוחד כאשר קונים בית מקבלן שאז הבית החדש יהיה מוכן רק בעוד מספר שנים. רק שימי לב שאם בסוף תהיי לחוצה על הכסף כי כבר התחייבת בחוזה של הבית החדש, אז עלולה למכור את הבית הישן במחיר נמוך יותר ממה שהיית יכולה לקבל. עדיף למכור את הבית בנחת, בלי לחץ, כדי שלא תצטרכי להוריד מחיר בשביל לסגור מהר.

 

ה. מי שרוצה לבדוק את מצב הדירה צריך להביא מהנדס בניין, שזאת מומחיותו. אנחנו לקחנו את חברת "הדס" ואנחנו מאוד מרוצים. מקבלים בסוף דוח מפורט של כל הליקויים בדירה, וליד כל ליקוי כתוב כמה עולה לתקן אותו. כך תוכלו לדעת האם אתם נכנסים לעסקה טובה או שעדיף להתרחק, ולפעמים זה גם עוזר במו"מ כדי להוריד את המחיר (ממש כמו בקניית מכונית). חשוב לשים לב שבבית יד שנייה תמיד יהיו ליקויים כמו פגמים בצבע או סדקים קטנים בקירות, ואף אחד לא יוריד לך את המחיר בגלל זה (מה שנקרה בלאי טבעי). 

ב' בסיוון תשפ"א 11:42
כמה שאלות שעלו לי (מן הסתם עוד יעלו בהמשך) - אם בעלי סטודנט, האם מתחשבים בזה לטווח רחוק? הרי מן הסתם שההכנסה תשתנה.
ואם בדירה יש גם יחידת דיור שיכולה להיות מושכרת, האם מתחשבים גם בזה?
בנוגע לחברת הדס - כמה עולה להביא איש מקצוע שלהם? מתי מביאים אותו? כשבאים לראות את הדירה?
ב' בסיוון תשפ"א 11:52

א. אין התחשבות, זה בכלל לא נתון לשיקול דעתו של הבנק. המגבלה של 40% היא מגבלה שקבע בנק ישראל, אסור לבנק לעבור על ההוראות של הרגולטור שלו.

 

ב. כן, בעיקר אם תציגו לבנק חוזה שכירות כדי שהבנק יוכל לראות מה ההכנסה הצפויה מהיחידה (אפילו אם כרגע החוזה לא על שמכם אלא על שם בעלי הבית הנוכחיים).

 

ג. זה עולה סביב 1,000 ש"ח, תלוי בגודל של הבית. מביאים אותם רק בשלב האחרון, כלומר אחרי שאתם יודעים שזה הבית שאתם רוצים וסיימתם את המו"מ על המחיר. רק אציין שיש הרבה חברות בשוק, ויש גם מהנדסים פרטיים שעושים את זה. פשוט עם הדס יש לי ניסיון טוב, אבל אני לא יודע להשוות אותם לאחרים.

ב' בסיוון תשפ"א 12:13
אין מה לעשות עם זה (בעזרת ערבים וכדו)'?
הרי ההכנסה תהיה מוכפלת... האם יש מקורות מימון אחרים (הלוואות ממקומות אחרים)? ואם כן, עד איזה סכום אפשר להגיע עם הלוואות חיצוניות?

תודה על התשובות!

ב' בסיוון תשפ"א 12:20

א. לקחת הלוואות מהמשפחה

ב. לקחת הלוואה ממקורות חיצוניים, אבל חשוב לשים לב לדברים הבאים:

 

*הריבית בדרך כלל תהיה גבוהה יותר מאשר משכנתא, ותקופת ההחזר קצרה יותר (כלומר התשלום בכל חודש יהיה גדול יותר). אלא אם כן לוקחים הלוואה מקרן הפנסיה/השתלמות/קופת גמל, ואז יש ריבית מעולה.

*כשהבנק מחשב את המשכורות נטו שלכם בשביל לבדוק כמה אפשר לתת, הוא *מחסיר* מזה את הסכומים שאתם מחזירים בכל חודש בגין הלוואות אחרות. כך שלא בטוח כמה ההשפעה של זה תהיה משמעותית, אלא אם כן תסתירו מהבנק את ההלוואות האלה...

 

עם ההכנסות הנוכחיות שלכם, אין סיכוי שתקבלו מהבנק את כל הסכום שאתם צריכים?

ב' בסיוון תשפ"א 12:32
אז לא נראה לי . רק אני עובדת.
אנחנו צריכים משכנתה על סכום די גדול (יש לנו יותר מ30% סכום התחלתי). אנחנו לוקחים בחשבון את ההכנסה מיחידת הדיור כדי לכסות את המשכנתה.

אולי יחידת הדיור תעזור להגדיל את סכום קבלת המשכנתה, אבל לא נראה לי שהם משתמשים בה להשכרה, כך שאין חוזה שיוכיח את גובה ההכנסה.

חוץ מזה, יש לנו את השכירות שאנחנו מקבלים על הבית הנוכחי שבבעלותינו ויש גם עזרה קבועה מההורים כל עוד בעלי סטודנט, אבל אני מניחה שזה לא נחשב להכנסה.
ב' בסיוון תשפ"א 12:40

גם תמיכה מההורים לא נחשבת.

 

יכול להיות שתוכלו לקבל משכנתא עם "ערב תומך", כלומר ערב שמשלם כסף לבנק מדי חודש (שלא כמו ערב רגיל, שמשלם לבנק רק אם הלווים המקוריים מפסיקים לשלם).

 

אגב, בחישוב גס, על כל 1,000 ש"ח משכורת בנטו - אפשר לקחת 100 אלף ש"ח משכנתא. כלומר אם את מרוויחה לבד 7,000 ש"ח, תוכלו לקחת 700 אלף ש"ח (שזה יוצא החזר של 2800 ש"ח ל-30 שנה, בחישוב גס).

ב' בסיוון תשפ"א 12:44
נראה מה נעשה... אולי ה' רוצה שנחכה עם רכישת הדירה.
מה שכן חידשת לי - זה את סכום ההחזר!! הייתי בטוחה שעל כל 100000 מחזירים 500 בחודש, וממה שכתבת זה נראה פחות. זה השלכה מאוד משמעותית על היכולת שלנו להתמודד עם ההחזר החודשי.
אם אנחנו צריכים משכנתה של 1500000. כמה בערך נצטרך להחזיר בחודש?
ב' בסיוון תשפ"א 12:53

ברור שאם מחלקים את המשכנתא ל-30 שנים, אז הסכום בכל חודש יהיה נמוך יחסית. הבעיה היא שבסך הכל ההחזר יהיה מטורף, כי על משכנתא של 30 שנה משלמים ריבית רצחנית. בכלל בכלל לא מומלץ כדבר שבשגרה.

 

על 1.5 מיליון ש"ח, מחזירים בחודש כ-6,000 ש"ח ל-30 שנה (כלומר מחזירים בסך הכל כ-2.16 מיליון ש"ח). זה רק סדר גודל, בסוף זה משתנה בהתאם למסלולים שאתם בוחרים וגם משתנה מאדם לאדם לפי ההצעות שתקבלו מהבנק.

 

מה שכן, קשה לי לדמיין בנק שייתן לכם 1.5 מיליון ש"ח, כשיש רק מפרנסת אחת בבית וגם היא לא מרוויחה מספיק.

ב' בסיוון תשפ"א 13:04
למרות שזה מבאס כי זה כ"כ זמני וגם כן משהו שאפשר לעמוד בו בע"ה בינתיים (בין היתר בעזרת יחידת הדיור).

באמת יוצא החזר סופי מטורף.

תודה רבה על כל המידע!!! עכשיו צריך לראות אם מתקדמים ואיך...
ב' בסיוון תשפ"א 13:07

אם איכשהו תצליחו לקבל עכשיו משכנתא, אז בעתיד כאשר יהיה תלוש נוסף בבית - תמיד תוכלו לעשות מחזור כדי להתאים את המשכנתא למצב הנוכחי שלכם.

 

אמנם התהליך לכשעצמו עולה כסף וזמן, אבל לפעמים הוא חוסך הרבה יותר.

ב' בסיוון תשפ"א 13:11
ב' בסיוון תשפ"א 13:37
נותן הלוואה של מאה אלף בתנאים יחסית נוחים, החזר חודשי של 800 ש''ח ל12שנים.
אני מכירה כמה שלקחו כדי להשלים את הסכום הנדרש להון הראשוני.
ב' בסיוון תשפ"א 15:25
מתלבטת אם כדאי להפוך את העולם כדי להשיג את הסכום שנצרך או לרדת מהעץ שטיפסתי עליו ולחכות שבעלי יתחיל לעבוד.
ברור שיש עדיפות לאופציה השנייה, אבל חבל לי על הדירה שמצאה חן בעיני והבנתי שגם די נדיר למצוא כזו באזור הזה. מצד שני, אין לדעת איזה אופציות יתפתחו בהמשך...
ב' בסיוון תשפ"א 18:45
לפעמים צריך גם שהם יהיו ערב משלם
כלומר שההלוואה תרד לפחות חלקית מהחשבון שלהם
ואז מתחשבים גם בחצי מהכנסה הפנויה של ההורים
בעוד כמה שנים כשתרוויחו בע"ה יותר תוכלו לשלוח תלושים לבנק והם יסירו את הערבות
ב' בסיוון תשפ"א 19:20
ב"ה ההורים עוזרים, אבל תמיד נראה לי שהפרוצדורות המחייבות האלה לא כ"כ נעימות (למרות שמה זה משנה אם הם נותנים לנו או לבנק...)

נתחיל בבירורים, נראה אם זה רלוונטי מכל הבחינות, ואז נקבל החלטה בע"ה...

ממש תודה!!
ב' בסיוון תשפ"א 20:44
זה לא נעים אבל בסוף זה לא נעים לחודש
ולכם זה שווה הרבה כסף
ב' בסיוון תשפ"א 20:58
רוב מי שקונה היום בית, עושה את זה בעזרת ההורים. לפעמים הם מביאים מתנה לחתונה בדמות צ'ק עם 6 ספרות, ולפעמים הם עוזרים בתשלומים חודשיים, לפעמים עוזרים עם קניות שבועיות או סידור לילדים, כל הורה לפי יכולתו ורצונו. בעיניי זה ממש מבורך אם זה נעשה ברצון, ואני בטוח שהורים אוהבים וגאים לעזור לילדים שלהם (גם כשהם כבר לא ילדים...).
ב' בסיוון תשפ"א 21:13
לעזור זה בשמחה....
ב' בסיוון תשפ"א 21:44
וגם תומכים עכשיו במהלך הלימודים.
אבל הכול בא מיוזמתם, אנחנו מעולם לא פנינו בבקשה לעזרה.
מהלך מול בנק מרגיש לי מחייב כזה... וכאילו כבר עזרו עם הדירה הראשונה, אז לא כזה נעים...
ה' בסיוון תשפ"א 05:37
רוב האנשים היום קונים בית בזכות עצמם.
פשוט לא בגיל 20 או לא במרכז ירושלים

רוב ההורים במגזר שלנו ממש לא יכולים לעזור ב6 ספרות ולא בתשלומים חודשיים

מסכימה עם הנקודה שהורים שמחים לעזור לילדים שלהם. חשוב לקבל את העזרה הזו אבל עם המון המון הערכה ותודה.
מבינה מאוד את הפותחת שלא רוצה "למסד" את העזרה הזו בהתחייבויות, אני גם לא הייתי מוכנה זה תלות גדולה מדי בהורים וזה גם מכניס אותם להתחייבויות שאולי לא תמיד יתאימו.

אם זה נטו טכני, הכוונה היא להחזיר להורים כל חודש, ורק באופן רשמי יהיה קל יותר לרשום על חשבון ההורים זה קצת שונה אבל גם בזה יש התחייבות גדולה שבעיני בכלל לא ברור מאליו שהם יהיו מוכנים לזה
ה' בסיוון תשפ"א 07:12
עם מחירי הדירות היום, זה כמעט בלתי אפשרי להצליח בלי עזרה מההורים. אולי רק אם שני בני הזוג הייטקיסטים.

לא אמרתי שהרוב עוזרים עם צ'ק גדול, כתבתי שזו אחת הדרכים, וציינתי שכל אחד עוזר לפי יכולתו ורצונו.

ו' בסיוון תשפ"א 22:53
ואני בכלל לא מדברת על הדור הבא של הילדים שלנו, שאנחנו עוד נוכל לעזור הרבה פחות בגלל עליית המחירים המטורפת של הדירות.
מי שלא זכה לקנות לפני 15 שנים, והחליט שכן מעוניין לרכוש דירה משלו- יצטרך להוציא הרבה מאוד כסף כל חודש, כסף שיכול היה להיות חיסכון לילדים.
ה' בסיוון תשפ"א 08:40
בפועל מחזירים כל חודש להורים
ה' בסיוון תשפ"א 17:02
לא מכירה שלרוב ההורים עוזרים
ב' בסיוון תשפ"א 21:41
תיאורטית אפשר לחכות עד לסיום התואר ולהסתדר לבד...
ה' בסיוון תשפ"א 05:30
(יפתיע אותי מאוד אם כן,כי אסור לפצל דירות בארץ...)
אם לא- אל תזכירו אפילו ברמז שיש יחידת דיור! כשיבוא השמאי מטעם הבנק חייבים לנסות להסוות את זה שהיא יחידה נפרדת ולנסות כמה שאפשר להציג את זה כיחידת הורים או משהו כזה.
הבנק לא מוכן להכניס ידיים ולתת משכנתא על משהו לא חוקי
ה' בסיוון תשפ"א 10:28

אולי יעניין אותך