נדל"ן בארה"ב? לא תמיד מומלץ

צבי קאופמן, איש נדל"ן בארה"ב, משתף את גולשי ערוץ 7 בפניות הרבות שקיבל מישראלים שנפלו בפח לאחר שהשקיעו בנדל"ן אמריקני.

צבי קאופמן , ג' בתמוז תשע"ג | עודכן: 11:28

צבי קאופמן
צבי קאופמן
ערוץ 7

לאחרונה אני מקבל שיחות מאנשים מארץ ישראל ששוקלים להשקיע את כספם בקניית בתים משפחתיים בארה"ב המניבים הכנסה נמוכה.

זה ברור שמהשקעה כזו לא יהיה רווח כלל וזו הסיבה לדברים הבאים שאני כותב לכם.

חלק מהדירות הן השקעה בבתים צמודי קרקע בארה"ב בשכונות מיעוטים. מדוע רוב הבנקים בארה"ב לא יתנו משכנתא על שום בית משפחתי שאינו בבעלות פרטית?

מדוע כל הבנקים מחייבים את המלווים לחתום על טופס שקונה הבית עצמו יגור בבית? התשובה היא משום שבתים משפחתיים פרטיים הם השקעה מסוכנת בדרך כלל.

לעתים קרובות, ההכנסות על הבית לא יכסו את ההוצאות (מיסים, מים, תיקונים, תחזוקת מערכת החימום) גם בלי משכנתא על הנכס. וזה כל עוד שיש שוכר ישר, אמין וטוב.

כאשר הבית פנוי, זה הסיכון העיקרי בהשקעות בבתים פרטיים. בישראל, גורם ה"בית הפנוי" אינו קיים ולכן הרבה מאוד אנשים מישראל הוטעו והשתכנעו לקנות בתים פרטיים בארה"ב כהשקעה. בדרך כלל בארה"ב, הערך של בית משפחתי פרטי עולה באיטיות כיון שיש הרבה מאוד שטח ועלות הבניה נמוכה.

אולם מחירי הבתים עלולים לצנוח באופן דרמטי במידה שהבנקים חוששים להלוות. אם אין מימון זמין, מחירי הבתים צונחים מהר מאוד. באזורים שהמחירים צנחו, הבתים עשויים להימכר אפילו ב – 10,000$ . עם ערך שכונתי שמשתנה בין רחובות. קונה שאיננו מקומי אינו יכול להעריך את ערך הבית בלי להיות במקום עצמו. בשכונת מיעוטים יש יחסית מעט הלוואות לבית בו גר הבעלים עצמו. הממשלה ניסתה להכריח את הבנקים להלוות בשכונות כאלה.

לאחוז גבוה של המיעוטים יש אשראי גרוע. אם קונה אינו יכול לקבל משכנתא אז האופציה שיש זה לקנות במזומן. לקונה בעל אשראי גרוע, בדרך כלל אין הרבה כסף מזומן. זו הסיבה שהמחירים בשכונות מיעוטים הם בדרך כלל פחות ממחצית המחיר של בתים במעמד הביניים. גורם "הבית הפנוי" הינו הרבה יותר משמעותי בבית באזור מיעוטים מאשר בבית בשכונה יותר טובה. לעיתים קרובות, הדרך היחידה להשכיר בית בשכונת מיעוטים, יהיה למצוא בן מיעוטים שישכור את הבית. נדיר ששוכר כזה ישלם יותר מ- 700$ - 800$ שכירות בחודש.

וגם יש תופעה יחסית שכיחה, שהשוכר מפסיק לשלם שכירות לגמרי כך שצריך לפנותו מהבית. זה נפוץ במיוחד באזורים עם הרבה בתים פנויים כגון אוהיו, מישיגן, בפאלו, ניו יורק, טנסי וכו' אלה הם האזורים העיקריים שנמכרים למשקיעים ישראלים לא מכוונים. בדרך כלל בעלי הבתים לא מתחילים את תהליכי הפינוי עד שחודש או חודש וחצי עוברים ללא תשלום.

במידה שהעורך דין פועל במהירות, ייקח עוד ארבעה עד שישה שבועות בשביל לפנות את הדייר בעלות של 800$ - 1200$ לעורך דין ובתוספת 500$ למרשל המבצע את הפינוי .

בהתחשב בסכומים שנכתבו למעלה, בשכירות חודשית של 700$ לחודש, בעל הבית יפסיד קרוב ל-3000$ בסוף הליך הפינוי וזה רק במידה שיש לבעל הבית משהוא שדואג שהפינוי ייעשה במהירות. בדרך כלל ההפסד הינו 4000$ או יותר. גם במקרה שהדייר עוזב בלי שיפנו אותו, דיירי מיעוטים תמיד מפסיקים לשלם שכירות כמה חודשים לפני שהם עוזבים. תמיד.

ברגע שהדייר עוזב, צריך להשקיע עוד כסף בשביל להכין את הבית לדייר הבא. אף פעם אין אפשרות להשכיר בית בלי להשקיע בשיפוצים. רווקים וזוגות בדרך כלל לא משכירים בתים כיון שעלות התחזוקה מידי גבוה. בדרך כלל משפחות עם ילדים משכירים בתים והבתים ניזוקים. סטטיסטית, בני מיעוטים עוברים כל 14 חודשים! משקיע מחו"ל צריך לקוות שמנהל ההשקעה יטפל בשיפוצים והוא נתון בחסדיו. כל חודש עבוד הינו חודש עם הפסד הכנסה.

כללית, עלות מינימאלית של שיפוצים לבית מפונה הינו 2500$ - 4500$ במידה שמוצאים קבלן זול. יעברו שבועיים שלושה עד שיחלו ויסתיימו השיפוצים, במידה שמשהוא משקיף על העבודה ובמידה שהקבלן מוכן להתחיל מיד. אחרי כל זה, לוקח עוד שבועיים שלושה עד שמוצאים דייר חדש שצריך לעבור ראיון. בדרך כלל הם לא עוברים מיד לבית, אז בשבועיים שלושה הקרובים, לא יתקבלו דמי שכירות. בעל בית יכול לצפות להפסד שכירות בסך 2800$ לפחות.

נוסיף לזה 3000$ על שיפוצים ו-1200$ שכר טרחת עורך דין במידה שצריך. זה מביא אותנו לסכום כולל של בערך 7000$. נתונים אלה מתקבלים אך ורק עם בעל הבית שולט במצב ומטפל בעניין. הרבה מאוד דיירים בעלי מיעוטים, אינם מפחדים כלל מפינוי או עזיבת הבית כאשר יש להם חוב מצטבר או עזיבת בית והשארתו במצב מזעזע.

הכי חשוב, איך זה אפשרי שמשהוא אחר ישתמש בכסף שלך בצורה אחראית בשביל לטפל בכל זה? איך אתה יודע שאיכפת לו מהכסף שלך? בדרך כלל יהיה למנהל ההשקעה, צוות תיקון שהוא עצמו יעסיק והוא לא יאמר למשקיע שהוא העסיק את עצמו לעשות את התיקונים. בממוצע, אלא אם כן הבית חדש, יש צורך פעם בשנה לעשות שיפוץ במימדים גדולים בעלות של 1000$ עד 3000$. בדרך כלל זה כולל את מערכת החימום או הקירור.

דייר לא ישלם שכירות אם מערכת החימום אינה פועלת. מערכות החימום הינם מסובכים ויקרים. כל שלוש שנים צריך לסייד דירה מושכרת בעלות של כ- 2500$ .

מיסי מקרקעין ומים עולים כ- 5500$ לשנה. לדייר אין שום תמריץ בשביל לחסוך במים. אם לדייר יש גישה לתרמוסטט, הוא ישאיר דלק פתוח וחשבונית חשמל בשביל שבעל הבית ישלם. זה יכול לעלות אלפי דולרים. החלפת דיירים פשוטה יחסית, גם תגרום להפסד כספי בשכירות, עלות החלפת הדייר והפסד בשכירות בפרק הזמן שאין בבית דייר. הרבה בני מיעוטים לוקחים איתם את מוצרי החשמל של בעל הבית כאשר הם עוזבים את הבית. לפחות לי זה קרה בניסיון האישי שלי ובניסיון האישי של עמיתי.

הנתונים הנ"ל אינם כוללים דמי ניהול. עלות שנתית ממוצעת לבית משפחתי יחיד באזור מיעוטים בהתחשב בגורם "הבית הפנוי" הינו לפחות 10,000$ לשנה ובדרך כלל הרבה יותר. 5500$ מיסים/מים 1500$ שיפוצים 1400$ חוב אבוד 2500$ שיפוצים בעת החלפת דייר 1400$ זמן החלפת הדייר 700$ זמן חיפוש דייר חדש 600$ עלות ניהול 2500$ עלות ביטוח 18,000$ סה"כ נתונים אלה אינם כוללים עלות מוצרי חשמל, צביעה כל שלוש שנים ועלות פינוי במידה שיש צורך. שכירות חודשית בגובה 700$ תגיע ל- 8400$ בשנה. עשה את החשבון. בתים בארה"ב עשויים מעץ והינם דליקים מאוד.

בתים באזורי מיעוטים מועדים לשריפות בעיקר אם הבתים מפונים. בנוסף לכך, בני המיעוטים נוטים ל"היפגע" ואז תובעים את בעל הבית. עורך הדין של הדייר הינו חינמי כיוון שהוא מקבל אחוזים מההסדר הסופי. בלי ביטוח הם לוקחים את הבית. זה מוסיף עוד הוצאה שנתית להשקעה. חשוב לציין שאם האדם שמציג את ההשקעה הזו, אינו מזכיר בכלל את עלות הביטוח, אתה צריך לחשוש שיש עוד הרבה דברים שהוא אינו מספר לך.

בכדי לדעת שהשקעת הנדל"ן מוגשת בצורה אמינה חשוב שגרום "הבית הפנוי" יוסבר לקונה כיון שזו ההוצאה הכי גדולה והכי קלה להסתיר. (זה מידע מאוד חשוב למשקיע שבא מארץ שבה אין גורם "הבית הפנוי") לבתים בשכונות מעמד הביניים יש באופן משמעותי פחות הוצאות והוצאות בזמן שאין דייר אך זה לא לגמרי נכון להגיד את זה.

לעיתים קרובות, בית באזור טוב, יכול להיות השקעה טובה לא מנקודת מבט של הכנסה אלא מקנייה חכמה שמתבצעת בדיוק לפני עלייה חדה בשווי הנכס. סטטיסטיקות אלה של שכונות מעמד הביניים הם הסטטיסטיקות שמציגים למשקיעים הישראלים. כיון שבית פרטי באזור המיעוטים הינו השקעה גרועה מבחינת הכנסות, אין משקיעים שמעוניינים לקנות את הבתים האלו. כתוצאה מכך, הם רק יכולות להימכר כאשר הם ריקות ופנויות למישהו שמעוניין לגור בהם.

זאת אומרת שהמוכר צריך לשפץ את הבית ולתחזק אותו כאשר הבית ריק עד שיימכר. בדרך כלל ישחיתו בית ריק מעט שבועות אחרי שיתפנה. המשחיתים שוברים את הקירות, הרצפות והתקרות בשביל לגנוב את צנרת הנחושת שבקירות ולגמרי הורסים את המטבח והשירותים. הם שוברים גופי תאורה וחימום ולעיתים קרובות הורסים רק בשביל הכיף.

לפעמים חסרי בית משתכנים שם. חוץ מעלות עורך דין ומתווך, חוזה המכירה הוא בדרך כלל למשך 60 ימים (לבית באזור המיעוטים לוקח כ-5 חודשים להימכר בכל התקופה הזו, הבית מוכרח להישאר ריק. בחוזה יש את סעיף המשכנתא שהמוכר חייב לתחזק את הבית בתקופה זו ואם הקונה אינו יכול להשיג משכנתא, המכירה מבוטלת והקונה מקבל בחזרה את הפיקדון ובעל הנכס מוכרח לשלם לעורך דין שלו ולהחזיר את הנכס הפנוי חזרה לשוק). סעיף 8 - לממשל יש תוכנית שבה היא משלמת על חלק מהשכירות של הדייר שנקרא סעיף 8.

דמי השכירות תמיד גבוהים משיעור השכירות המקובל. לשוכרים אלה יש הכנסות נמוכות והם אינם אנשים איכותיים, הם כמעט תמיד חסרי עבודה המקבלים סעד. לעיתים קרובות הם הורסים נכסים ויש גם אלימות. הממשלה דורשת שהבתים של סעיף 8 יהיו במצב מצוין. אם יש אפילו סדק בצבע או טפטוף מהברז אז הממשלה תפסיק לשלם את חלקה בשכירות. את הכללים והדרישות האלה אפשר לקרוא באינטרנט. לפני שיחזרו לשלם על השכירות, יחזור המבקר לבדוק את הבית שנית.

אם הם ימצאו עוד בעיה, הם לא יחזרו לשלם על השכירות. בכמה מקומות, יש איסור פינוי דיירי סעיף 8 בבית שאינו משופץ לפי הסטנדרטים המבוקשים על ידי הממשלה כך שהדייר גר שם ללא דמי שכירות! מישהו צריך להיפגש עם המבקר והרבה פעמים הדייר אינו מרשה לקבלן או איש מקצוע להיכנס לבית לעשות את השיפוצים. כתבתי כתבה זו לאחר שארבעה אנשים שונים יצרו איתי קשר. ארבעתם נפלו בפח.