אל תבנו על דירה

נתוני הלמ"ס מאשרים את מה שהיה מובן לכול: מחירי הדירות בישראל זינקו בשנים האחרונות ביותר מ-70 אחוזים.

שלמה פיוטרקובסקי , ח' בחשון תשע"ד

בנייה
בנייה
פלאש 90

תושבי מדינות המערב, ואזרחי ישראל אינם חריגים בהקשר זה, מוצפים חדשות לבקרים בנתונים מאקרו כלכליים רבים. גם מי שאינו מפחד ממספרים, לא תמיד מצליח להבין את הקשר בין הנתונים המתפרסמים בכלי התקשורת ובין מציאות חייו היומיומית.

אולם לעיתים, אחת לכמה שבועות או חודשים, מתפרסם נתון שמתאר באופן מדויק תופעה שמוכרת לכל מי שקצת פוקח עיניים למתרחש סביבו. נתון כזה פורסם השבוע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בפרסום שכותרתו "ישראל מאין ולאן? נתונים ראשונים מפרסום דוח פני החברה בישראל מס' 6". מדובר בסדרה של נתונים מעניינים שמרכזת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה באופן המובן גם להדיוטות, ולא רק לאלו שסטטיסטיקה וכלכלה הן עיסוקם בחיים.

המספר מאיר העיניים נוגע לעליית מחירי הדיור המצטברת בשנים האחרונות. כולם יודעים שמחירי הדיור זינקו, אבל השאלה הגדולה היא בכמה. כעת יש לנו תשובה מוסמכת לכך. משנת 2007 ועד 2012 עלו מחירי הדירות ב71.9 אחוזים. שיעור העלייה השנתי הגבוה ביותר היה 21 אחוזים, במהלך התקופה שבין מרץ 2009 למרץ 2010. נתון זה בולט עוד יותר על רקע העובדה שבתקופה שקדמה לשנים הללו, 2000 עד 2006, מחירי הדירות בישראל דווקא ירדו ב12.4 אחוזים. בלמ"ס מציינים כי הסיבות המשפיעות על השתנות מחירי הדיור בארץ הן רבות וחלקן קשורות להיצע ולביקוש. עם זאת, בלמ"ס מספקים לפערי ההיצע והביקוש את ההסבר הרגיל, השמרני. לפי הלמ"ס, גידול אוכלוסיית ישראל גורם לביקוש לדיור ממשקי בית חדשים, בעוד שההיצע מוגבל מבחינת זמינות הקרקעות וגורמי הייצור.

לאחרונה נחשף נתון אחר שעשוי להסביר אף הוא במידה רבה את פערי הביקוש וההיצע שנוצרו בשוק הנדל"ן בישראל. ממאזניהם של שני הבנקים הגדולים בארץ, בנק הפועלים ובנק לאומי, המהווים את המממנים הגדולים של ענף הבנייה למגורים, נראה שעל כל שקל שהם הלוו לקבלנים, הם הלוו 2.33 שקלים במשכנתאות לרוכשי הדירות. בין השנים 2009-2012 הגדילו שני הבנקים הללו את היקף פעילותם בתחום ליווי הפרויקטים לבניית מגורים בכ15 מיליארד שקלים, אבל את האשראי לנוטלי המשכנתאות הם הגדילו בכ35 מיליארד שקלים. בסך הכול, בשלוש השנים האחרונות הגידול הכספי ביתרת המשכנתאות בשני הבנקים הגדולים הגיע לפי 2.3 מהגידול בהיקף המימון והערבויות שהם העמידו לבניית דירות.

משמעות הנתון הזה היא פשוטה. בישראל הרבה יותר קל לקנות דירה מאשר לבנות דירה. הקונים, שמקבלים בקלות אשראי גדל והולך לצורך הקנייה, מגדילים את הביקוש. הקבלנים לעומת זאת, לא מצליחים להגדיל במקביל את ההיצע משום שהם מתקשים להשיג לשם כך אשראי. התוצאה של התהליך הזה היא גידול בביקוש, לעומת גידול הרבה פחות משמעותי בהיצע, ובסופו של דבר עלייה מתמשכת במחירי הדירות.

מעצמה בשיתוק

אם לא קרה משהו חריג מעת כתיבת שורות אלו ועד לשעת קריאתן, הרי שהיום (חמישי) נכנסת ארצות הברית ליומו העשירי של ה'שאט דאון', השביתה הפדרלית שעוצרת את פעילות הממשל. בישראל נוהגים לקנא בארצות הברית ובשיטת הממשל שלה, אולם אם תשאלו היום את האמריקני הממוצע האם המערכת השלטונית האמריקנית היא מקור לגאווה, סביר להניח שהוא ישיב בשלילה. האיזונים והבלמים שעליהם מושתתת שיטת הממשל האמריקנית הפכו כעת למערכת של בלמים ובלמים, שאינה מאפשרת לממשל לפעול ושמשתקת חלקים ניכרים מהכלכלה האמריקנית. העילה למשבר הנוכחי, שזהו רק השלב הראשון שלו, היא אישור התקציב הפדרלי, ובמקרה שלנו אי אישור התקציב.

ארצות הברית נמצאת כידוע במשבר תקציבי, וגירעונותיה הם הגדולים ביותר מאז ומעולם. אבל הנשיא הדמוקרט אובמה החליט למרות זאת לא לעצור את יישום תוכנית ביטוח הבריאות לכול שיזם. התוכנית השאפתנית נועדה להקטין למינימום את התופעה הרווחת בארה"ב של אנשים שאין להם שום ביטוח בריאות, גם לא הבסיסי ביותר. מדובר בתוכנית יקרה למדי, והרפובליקנים מתנים את תמיכתם בתקציב הפדרלי בדחיית יישום התוכנית בשנה. אובמה מתעקש שלא לוותר, והרפובליקנים – אשר נהנים מרוב בבית הנבחרים, הבית התחתון של הקונגרס האמריקני - מתבצרים גם הם בעמדתם. בינתיים עבר התאריך האחרון לאישור התקציב, ובלא תקציב מאושר נאלץ הממשל האמריקני להוציא לחופשה ללא תשלום את כל העובדים שאינם מוגדרים חיוניים, דבר המשתק את מרבית פעילות הממשל.

אך אם חשבתם שזהו כל המשבר, מתברר שהחלק הגרוע ביותר עוד לפנינו. מי שזיכרונו אינו קצר במיוחד זוכר בוודאי את 'המצוק הפיסקאלי' שפקד את ארה"ב בראשית השנה. מדובר בנקודת זמן שבה החוב הפדרלי של ארה"ב מגיע לתקרה המותרת והקונגרס נדרש לאשר את הגדלתו. אם הקונגרס לא מאשר, עלול הממשל להתקשות בהחזר חובותיו וארה"ב עלולה להיחשב לחדלת פירעון. מצוק פיסקאלי כזה צפוי לחזור בקרוב ממש, בעוד שבוע בסך הכול, ולהעמיד את ארה"ב פעם נוספת בפני משבר. אך בניגוד לפעם הקודמת, מערכת היחסים בין הממשל לרוב הרפובליקני בבית הנבחרים מעורערת הרבה יותר, מה שמעמיד בסימן שאלה את האפשרות להתגבר על המצב שנוצר.

מתברר ששיטת הממשל האמריקנית, המעמידה זה מול זה שני מוסדות חזקים ונחושים - קונגרס מחד וממשל ונשיא מאידך - איננה ערובה למשילות. באותה המידה שבימים כתיקונם היא מאפשרת לנשיא חופש פעולה רב, היא עלולה לסנדל אותו ולשתק אותו דווקא בצומתי הכרעה קריטיים. הנזק הנגרם לכלכלה האמריקנית מכל יום של השבתה הוא 300 מיליון דולר, והנזק שייגרם אם בעיית המצוק הפיסקאלי לא תיפתר בתוך שבוע יהיה גבוה לאין שיעור. לאזרח האמריקני לא נותר אלא לקוות שהתבונה תגבר והמשבר ייפתר בקרוב. זאת לפני שהמצב הפוליטי בארה"ב יהפוך לאבן הנגף העיקרית בפני התאוששותה מהמשבר הכלכלי.