עצות: משכנתא בלי הון עצמי

תקנות המשכנתא האחרונות של בנק ישראל הגבילו שוב את יכולתם של לווים חלשים לקחת משכנתא. הנה כמה עצות ממומחה.

איתן אחיטוב , ו' בחשון תשע"ד

סניף בנק. אילוסטרציה
סניף בנק. אילוסטרציה
פלאש 90

תקנות המשכנתא האחרונות התייחסו לפריסה המקסימלית של ההלוואה, ליחס בין החזרי המשכנתא להכנסות וגם להרכב המשכנתא. יחד עם זאת, עדיין לא נחסמה לחלוטין האפשרות לקחת משכנתא ללא שום הון עצמי או עם הון עצמי מזערי (באופן פורמלי המינימום עומד על 25 אחוזים מערך הדירה).

חסרי דיור שבבעלות הוריהם יש נכס נקי משעבוד או עם משכנתא קטנה, עדיין יכולים להיעזר בנכס של הוריהם לצורך קניית דירה. הרכישה תמומן מהלוואה שייקחו ההורים על ביתם בשיעור של 2530 אחוזים מערך הנכס שהילדים מעוניינים לרכוש, והיתר יילקח על ידי הילדים כמשכנתא רגילה בשעבוד הנכס הנרכש.

יש לקחת בחשבון שמימון הרכישה באופן זה יקר יותר, שכן הבנק מתמחר את ההלוואה שעל שם ההורים בריבית יקרה יותר. מעבר לכך, פריסת ההלוואה שנלקחת על שם ההורים, תוך שעבוד ביתם, עשויה להיות קצרה יותר. פריסה זו תושפע מגיל ההורים, שכן המשכנתא צריכה להסתיים עד שיגיעו לגיל 75. קיצור הפריסה (ביחס לפריסה שזוג צעיר יכול לקחת) יכביד כמובן על התזרים החודשי.

מעבר לכך, אם אין להורים ביטוח חיים בר שעבוּד יש לבטח אותם, ועלות הביטוח שלהם כבדה יותר מזו של הזוג הצעיר.

חשוב להבין שמבחינת הבנקים, לילדים אין קשר להלוואה שעל שם ההורים. אם להורים אין יכולת החזר, העובדה שהילדים ישלמו את ההלוואה לא תועיל (בלי שייכנסו כערבים), ומאידך ההחזר להורים לא יחושב לילדים כהחזר הלוואה, וגם בהתאם לתקנות החדשות לא יגביל את יכולתם ללוות.

היות ומדובר בשתי משכנתאות נפרדות, יש לוודא לפני חתימת חוזה הרכישה שלשתי המשכנתאות יש אישורים עקרוניים. כמו כן יש להיות מודעים לכך שהתהליך יימשך זמן ארוך מהרגיל, כך שמועדי התשלומים בחוזה צריכים להיות רחוקים מספיק.

הכותב הוא יועץ משכנתאות ב'אחיטוב - משכנתא בחכמה בינה ודעת'