0% מע"מ, 100% יח''צ

לפני כחודשיים הכריז שר האוצר על תוכניתו לפטור ממע"מ רוכשי דירה ראשונה. באופן נדיר הכרזתו יצרה קונצנזוס בין הכלכלנים. פרשנות

איתן אחיטוב , א' בסיון תשע"ד

יאיר לפיד בוועידת העסקים הקטנים
יאיר לפיד בוועידת העסקים הקטנים
צילום: ליאת מנדל

כל הכלכלנים הביעו את התנגדותם לתוכנית לפטור ממע"מ רוכשי דירה ראשונה מקבלן, איש איש וטעמו עמו.

האם שר האוצר הפנים את טענותיהם? ובכן, עיון בתזכיר החוק שפורסם בשבוע שעבר מעלה את החשד שהשר לא באמת התכוון למה שהוא הצהיר.

נראה שהחוק לא נועד אלא ליחסי ציבור של שר האוצר ומיד עם כניסתו לתוקף הוא יהיה כמעט אות מתה. השר לפיד יוכל אמנם להכריז שהוא ביטל את המע"מ, אך בדומה לפרויקט 'דירה להשכיר', יהיה מדובר בעיקר בתעלול יחצ"ני שיועיל באמת למעט מאוד אנשים.

על פי התזכיר והפרסומים שנלוו לו, בכל גוש שיש בו בנייה (מוערך שיהיו נתונים לגבי כ‑1,500 גושים) יחושב המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות שנעשו בו בשנתיים וחצי האחרונות. רק דירה שמחירה (למ"ר) יהיה נמוך בתשעה אחוזים לפחות מהמחיר בשנתיים וחצי שעברו - תזכה את רוכשה בפטור ממע"מ.

מכיוון שמחירי הדירות עלו במידה ניכרת בשנתיים האחרונות וגם עלויות הבנייה התייקרו, יהיה קשה מאוד למצוא דירה כזו. צפוי שרק הדירות הבעייתיות (למשל דירה בקומה נמוכה מעל כביש סואן) בכל גוש, יוכלו לעמוד בתנאי זה. אף קבלן לא ימכור היום דירה רגילה בכ-20 אחוזים מתחת לשוויה (לפני הפחתת המע"מ).

דירות מיוחדות יותר, כמו דירות גן או פנטהאוז, לא צפויות להימכר במסגרת ההטבה, שכן השטח המקסימלי של גינה או מרפסת שיחושב יהיה 20 מ"ר.

על פי הערכות הקבלנים, תהיינה לכל היותר 4,000 דירות כאלו, בשעה שמספר הזכאים להטבה נאמד בכ‑70 אלף. משרד השיכון מעריך שלמרות שמדובר כאמור בדירות נחותות, יהיה להן ביקוש ער שינוצל על ידי הקבלנים להעלאת מחיר העסקה (שדרוגים שונים, כמו למשל חלוקת הדירה לחדרים וכדומה, שיתומחרו בנפרד). עקב כך מציע שר השיכון לערוך הגרלה בין הזכאים, אבל הצעה זו זוכה להתנגדותו של משרד האוצר, שכן ההגרלה תציף על פני השטח את הפער בין ההצהרות למצב האמיתי.

תהליך הרכישה של דירה כזו יהיה מסורבל - גם אם לא יהיה צורך לזכות בהגרלה, על הזכאים שהצליחו לאתר דירה שעונה על התנאים האמורים יהיה להנפיק תעודת המעידה על זכאותם לרכישת דירה ללא מע"מ. הליך ההנפקה עשוי לקחת עד כחודש, אשר במהלכו עשוי לקנות את הדירה רוכש אחר. שהרי הקבלן רשאי למכור את הדירה גם למישהו שאיננו פטור ממע"מ, ואלו הם רוב הרוכשים בשוק. במקרה כזה, יהיה על הזכאים לאתר דירה אחרת בתוך חצי שנה, שכן לאחר שישה חודשים יפקע תוקף התעודה.

כמו כן כדאי לרוכשים לקחת בחשבון שאם ירצו למכור את הדירה בתוך חמש שנים, יהיה עליהם לשלם למדינה את המע"מ. לחוסר נזילות זו יש כמובן ערך כלכלי שאותו יש להפחית מגובה ההטבה.

בהתאם ללוחות הזמנים שהתפרסמו, ניתן יהיה לרכוש דירות עם הטבה לכל המוקדם בחודש אוקטובר. חתימה כעת על הסכם אופציה עם קבלן, תבטל כליל את הזכאות להטבה ואף עלולה לעלות בחמש שנות מאסר למי שיממש את ההטבה ויתגלה שחתם על חוזה אופציה לפני כניסת החוק לתוקף.

מאז פרסום ההצהרות של שר האוצר, נוצרה בשוק ציפייה שהשינוי בפתח. כלתה רגלם של הזכאים מן השוק. כאשר אותם 70 אלף הזכאים יירדו מהגדר ויפגשו את 4,000 הדירות הנחותות, לא יתפלא איש אם המחירים ימשיכו ויעלו.

הסתייגות: האמור לעיל מתבסס על תזכיר החוק. במידה ויחולו שינויים כמו הכנסת קבוצות רכישה ועמותות ייתכן שהתוצאה של החוק תהיה שונה.

גילוי נאות: הכותב עוסק בשיווק פרויקט נדל"ני, מלבד עיסוקו העיקרי בייעוץ משכנתאות ב'אחיטוב - משכנתא בחכמה בינה ודעת'