כמה דירות ניתן לבנות במקום תוכנית מע"מ אפס?

ראיון מיוחד עם עו"ד ד"ר יצחק לקס מונה ליו"ר מועצת המנהלים של חברת עמידר לפני חודשים ספורים

נחמן שפירא , ו' בשבט תשע"ה

בנייה בבית שמש
בנייה בבית שמש
פלאש 90

עו"ד ד"ר יצחק לקס מונה ליו"ר מועצת המנהלים של חברת עמידר רק לפני חודשים ספורים וכבר הוא מתחייב לעתיד ורוד לדיור הציבורי. בראיון ל"נופים" הוא מספר על עמידר החדשה ומעריך שסערת הדיור הציבורי שפקדה אותנו בשבועות האחרונים תימשך "עד הבחירות"  

 "הגעתי לעמידר לפני כחמישה חודשים ביחד עם שורה של דירקטורים שמגיעים כולם מהעולם העסקי-ניהולי. חלקם עם התמחות בתחום הנדל"ן, וחלקם עם התמחויות בחברות כלכליות גדולות. בשולחן דירקטוריון עמידר יושבים כיום מאות שנות ניסיון עסקי וניהולי. זה הפיח רוח חדשה בעמידר. מחברה ממשלתית, שעיקר עיסוקה בניהול הנכסים, כ-43,000 דירות לדיור הציבורי, סיוע בשכר דירה לזכאים האחרים וכמובן דיור מוגן, נכנסה תפיסה חדשה", כך מצהיר עו"ד ד"ר יצחק לקס, שמונה לאחרונה לעמוד בראש מועצת המנהלים של חברת עמידר.

לדברי לקס, "לעמידר יש את הפוטנציאל הגדול ביותר והנוח ביותר למהלך של התחדשות עירונית. נכסים עם רוב של שוכרים. יותר קל לקבל אישור לתמ"א 38 - תוספת זכויות בנייה לבניינים ישנים תמורת חיזוק מפני רעידות אדמה - מאשר לקבל אישור לשינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע). לכן עמידר, עם הנכסים שלה, מתחילה לפעול ולהיכנס לתחום ההתחדשות העירונית.

"הדירקטוריון מתווה מדיניות של כניסה לתמ"א 38 גם במרכז, גם בפריפריה של המרכז - גדרה עד חדרה, וגם בפריפריה, כי לשם אף יזם לא יגיע. בפרויקטים במרכז ובפריפריה של המרכז נרוויח כסף, ובכסף הזה נממן בסבסוד צולב את אותם פרויקטים לא כלכליים בפריפריה, מתוך תפיסה שנכון גם שם לעשות זאת. המטרה היא לשנות תמהיל של שכונה ע"י מכירת דירות גם לדיור הכללי. בפריפריה, אף אחד חוץ מאתנו לא יעשה מהלך שכזה, כי זה לא כלכלי. כיוון נוסף שהחברה נכנסת אליו הוא פרויקטים של פינוי בינוי, לעמידר יש לא מעט נכסים שיש אפשרות והזדמנות לעשות איתם פינוי בינוי, אנחנו בתהליכים כבר בשני פרויקטים, בקרית גת 1,400 יח"ד חדשות, ובפרויקט בלוד 1,000 יח"ד חדשות".

דירות עמידר זה לא מותג מוצלח לשווק איתו דירות חדשות.

"אנחנו לא רוצים לבנות עוד פעם שכונות של דיור ציבורי. לא רוצים לקבע שכונות סלמס. צריכה להיות אינטגרציה של דיור ציבורי, פלוס דיור כללי יחדיו. לפי ועדת אלאלוף, עד 10% מהדיירים אמורים להיות מהדיור הציבורי והיתר מהדיור הכללי. התפיסה כיום, גם המחקרית, אומרת שבצורה הזו אתה תעלה את דיירי הדיור הציבורי. גם את מצבם וגם את ההתייחסות שלהן לדירה ולמבנה. זה לא נכון להשאיר את המצב כמו היום. אוכלוסיות של דיור ציבורי צריכות לגור ביחד גם דיור ציבורי וגם דיור כללי".

ביניים: "לפני כל דירה יש דייר"

למרות ההצהרות האופטימיות של לקס, תהילתה של חברת עמידר הוותיקה נמצאת ללא ספק הרחק מאחוריה. החברה הממשלתית לדיור נוסדה בשנת 1949 והיה לה תפקיד היסטורי מרכזי בשיכון מיליוני עולים שהגיעו ארצה. בשנות השיא של החברה, לפני 50 שנה, היו באמתחתה יותר מ-200 אלף דירות שנמכרו במבצעי מכר שונים. רק כדי לסבר את האוזן, באותן שנים מפוארות מי שכיהנו כיושבי ראש של עמידר היו למשל שמות כמו לוי אשכול או גולדה מאיר. נכון להיום, מרבית הדירות שבידי החברה נמצאות בפריפריה "ובפריפריה של המרכז".

השם של עמידר והאמון בכוחה הלך ונשחק עם השנים.  

"עינינו נשואות קדימה, ואנו מקדימים באופן חד וברור את המשימות והמטרות שלנו. עיקר העבודה שלנו לעשות יותר, הרבה יותר, עבור הדיירים ובכלל זה העמקת השיפוצים בדירות, ופרויקט 'לגעת בדיירים' - שיפור רווחה ופעילויות להעצים אותם ולעשות להם טוב יותר. אשמח לראיון בעוד שנתיים וחצי, כשאסיים את תפקידי, ונראה  בעז"ה לאן עמידר הגיעה. היא תהיה שם. עשינו תחשיב שאם היינו מקבלים את אותם שלושה מיליארד שקלים שהיו מיועדים למע"מ אפס, היינו יכולים להוסיף 10,000 יח"ד במרכז, בפריפריה של המרכז ובפריפריה.  צריך לעשות הבחנה מאוד ברורה, עמידר יכלה לתת פתרון אמיתי ,לא בצד של רוכשי הדירות, אלה בצד של ההיצע.   היינו מסוגלים להגדיל את ההיצע באופן משמעותי.  הפתרון של מע"מ אפס מטרתו הייתה להקל על הרוכש. ויתור על מע"מ כדי שיהיה קל יותר לרכוש דירה  - לא נגעו בבעיה האמיתית.

"בהוספת הדירות אני רוצה לשנות את התמהיל של השכונות, שחלק מהם למרבה הצער הן שכונות סלמס. אנו כבר יוצאים בשני פרויקטים בקרית שמונה של תמ"א 38, בשכונת שפרינצק. ונכנסים  גם בטבריה וגם בבית שאן. אלו המקומות שאף יזם לא חשבר ללכת אליהם. עמידר תלך לשם, ואני מקווה שנוכל לשכנע את הגורמים שיתנו לנו את התקציבים  הנדרשים כדי שנוכל באמת לתת פתרונות אמיתיים ומהירים בתחום הגדלת ההיצע".


אם המדינה תצטרך כיום לסייע בקליטת עלייה מצרפת, אנחנו הראשונים שנירתם לכך. נעמוד בראש החץ. זו הייתה חובתנו פעם לבנות, לשכן, לקלוט וזו חובתנו גם כיום

הדיור הציבורי חזר למוקד הסערה. מה התייחסותך למצבם העלוב של זכאי הדיור הציבורי, לעומת התכניות הגדולות שלכם לעתיד? איך אתם דואגים לציבור שלו אתם קודם כל מחויבים?

"קודם כל בחודשים האחרונים קרה משהו שלא קרה מאז שנות ה-70. חוק הדיור הציבורי נכנס לתוקפו והוא מחייב למכור דירות לזכאי הדיור הציבורי, ונמכרות דירות. להבדיל ממה שהיה בעבר, כיום כל הכסף ממכירת דירות מיועד לרכישת דירות, אנחנו נמצאים בתוך תהליך של רכישת כ-1,000 דירות חדשות לדיור הציבורי.

"אנחנו בשלב הראשוני של רכישת 400 דירות, ואנחנו מתוקצבים, הכסף אצלנו. אנחנו בתוך תהליך מאוד אינטנסיבי של רכישת דירות, כדי שנוכל להקטין את רשימת הממתינים, העומדת כיום על 2,300 משפחות".

מלבד מכירת הדירות לזכאים, הסתבר שאתם מוכרים דירות גם לעמותות. ללא שום מכרז.

"בסה"כ מדובר על 30 ומשהו דירות שיצאנו לגביהם בהליך של מכירה. השיקול למכירה הוא במהותו כלכלי, למשל דירה בהוד השרון, שהיא צמודת קרקע על שטח של 50-60 מ"ר שיושבת על שטח של דונם. או דירה אחרת על חצי דונם. המחיר ההתחלתי הוא 2.6 מיליון שקלים ובסוף זה נמכר בקרוב ל-3 מיליון שקל. מבחינתנו, כשאני מוכר את אותה דירה אני קונה שלוש דירות במקום. אין שום הצדקה להמשיך ולהחזיק דירה שכזו, ולכן נכון היה למכור את אותן דירות. כל דירה שנמכרה, נבדקה על ידינו".

ואת הדיירים הוותיקים לא מטריד שעמידר עברה לחשוב כמו גוף כלכלי. מה איתם?

"הדיירים של הדיור הציבורי מבחינתי הם הלקוחות שלי. הדירקטוריון החליט להקציב סכום של 80 מיליון שקל בשלוש השנים הקרובות לשיפוצים בדירות הדיור הציבורי, מעבר לסכומים הניתנים ע"י משרד השיכון. בנוסף, משרד השיכון יתקצב 110 מיליון שקל נוספים מעברו לתקציבו הרגיל לשיפוץ של הדירות. בשלוש שנים הקרובות אנחנו מתכננים לגעת בכל הדירות של הדיור הציבורי כמעט. אני לא מוכן לקבל את זה שיש כסף בחברה, והוא לא יופנה לטובת הדיירים שלנו. נחזור אל הדיירים שלנו ונשפץ את הדירות שיהיו ראויות למגורים בכל עת, בקיץ ובחורף".

"אנחנו מובילים פה אמירה - לפני כל דירה יש דייר, אין פה שנת שירותיות, אנחנו מחויבים לתת את השירות הכי טוב והכי ראוי ללקוחות שלנו, ואני מתכוון להקפיד על זה. ביקשתי ממנהלת היחידה לתלונות הציבור שבכל פעם שיש תלונה שנמצאה כמוצדקת, אני רוצה לדעת על זה באופן מידי.

"דבר שני, אנחנו מאמינים וייעדנו 20 מיליון שקל על פני שלוש שנים לפרויקט 'לגעת בדיירים'. פעילות רווחה שתצליח לרומם אותם. אחת מהפעולות שכבר התחלנו בהן, לאחר שבתקופת המלחמה ביקשנו ממני לשפץ 250 מקלטים, הצעתי להפוך את המקלטים לדו-תכליתיים. שיפוץ זה זריקת כסף, כי אחרי המלחמה המקלט חוזר להיות לא משומש. הצעתי לעשות שיפוץ יותר רציני ולהפוך את המקלטים למרכז קהילתי עמידר או מועדונית עמידר. השיפוץ כולל יותר מזגנים, שירותים, מטבחונים. בבוקר  הקשישים או המובטלים יוכלו להיות שם, לשתות, לאכול ולשמוע הרצאות. בצהריים לילדים יהיו שם חוגים, ובערב הצעירים יבלו שם. נפעיל את זה בעזרת הגרעינים החברתיים בכל עיר ועיר. הקמנו עד כה 9 מרכזים כאלה ואנחנו אמורים בשנים הבאות להמשיך להעמיק את זה.

"אנחנו רואים בזה זכות. לגעת בדיירים הללו' בעלי הרקע הסוציו אקונומי הנמוך יותר במדינה. שלושה דגלים לפנינו: התחדשות עירונית - תמ"א 38 ופינוי בינוי. בנוסף, הפעילות המרכזית שלנו, הליבה שלנו, זה לעשות הרבה והרבה יותר טוב לדיור הציבורי. הדגל השלישי  זוהי הזכות לגעת בדיירים שלנו" .

בתחקירים האחרונים שנעשו עליכם זה לא נראה כ"כ ורוד.

"תדמית לא משתנה ביום אחד. אנחנו עובדים היום חזק על התדמית, אנחנו מפרסמים ורוצים לרכוש דירות בכל הארץ, להראות את עמידר החדשה, את כניסתה לתחומים חדשים. מגיעים אלינו יזמים שרוצים שיתופי פעולה איתנו וזה מבורך. אנחנו מעמיקים את השיפוץ של הדירות ואת העזרה לדיירים. זה לא קורה תוך חודש חודשיים, זה תהליך. מתחלפת בעמידר גם השדרה הניהולית. מינוי מנכ"ל חדש, סמנכ"ל כספים חדש שרואה בעמידר אתגר לאומי בעת הזו. סמנכ"ל פיתוח עסקי שיוביל את תחום ההתחדשות העירונית. השדרה מתחלפת, מתרעננת ותוביל את החברה קדימה".

ואולי הגיעה העת לשנות את השם עמידר?

"אני רואה את עמידר כמותג רב שנים. צריך לזכור את הזכויות הגדולות של עמידר משנת 49 ועד עתה, כחברה ששיכנה את מיטב בניה של הארץ, בנתה את הארץ, פיתחה את הארץ, ושיכנה את הדיירים והעולים.  אנחנו רואים את אותה חובה היסטורית כחובה שקיימת עד היום, תחת השם  עמידר. אם המדינה תצטרך כיום לסייע בקליטת עלייה מצרפת, אנחנו הראשונים שנירתם לכך. אנחנו נעמוד בראש החץ כדי למצוא ולתת פתרונות ראויים. זו הייתה חובתנו פעם לבנות, לשכן, לקלוט וזו חובתנו גם כיום".