אחת הסוגיות החשובות שחלק גדול מהדיירים שהבניין שלהם מתאים לפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ), אינם מודעים אליה היא שהם זכאים למנות מפקח מטעמם שילווה את הפרויקט, כשאת עלותו משלם הקבלן או היזם של הפרויקט. אותם דיירים הולכים לקראת חתימה על הסכם שעשוי להשפיע על חייהם הן מבחינה כלכלית והן מבחינת איכות החיים, ולכן למינוי מפקח מטעמם יש חשיבות עליונה בכל הקשור לשמירה על האינטרסים שלהם.
למען הסדר הטוב, מפקח מטעם הדיירים, הוא מפקח בנייה שתפקידו בין היתר למקסם את התמורות הניתנות לבעלי הדירות במפרט, לבדוק שהבקשה להיתר הבנייה תואמת את המפרט והתוכניות שבהסכם, וכן לפקח על היזם או הקבלן בשלבי בניית הפרויקט, כך שיתבצע לפי כל התקנים המחייבים.
חשוב לשים לב כי פעמים רבות היזמים לא בטוחים ברצינות הדיירים לחתום על הסכם מחייב ולכן לא מסכימים לשלם בשלבים מוקדמים למפקח מטעם בעלי הדירות. במקרים אלו חשוב שהדיירים ימצאו מפקח שיסכים לייצגם ללא קבלת תמורה בשלב זה, בכפוף להתחייבות הדיירים שאותו מפקח ישמש המפקח מטעמם בתקופה הבנייה ושכרו ישולם (גם בדיעבד – עבור התקופה שכבר עבד) בעתיד לאחר חתימת החוזה על ידי היזם.
בכל מקרה, ככל שיש צורך , מומלץ לדיירים לממן, באופן זמני, את עלות המקדמה של המפקח עד חתימת הסכם מחייב במסגרתו היזם יתחייב להשיב לדיירים את אשר שילמו. היתרון הגדול בכך מצוי שהמפקח לא תלוי ביזם ולא מצוי בניגוד עניינים מה שמאפשר לדיירים לקבל את התמורה הטובה ביותר.
תרומתו של מפקח הבנייה באה לידי ביטוי בחמישה שלבים עיקריים (משלב המו"מ ועד שלב סיום הפרויקט):
1. שלב המשא ומתן מול היזם – הרוב המוחלט של הדיירים מעולם לא היה שותף לפרויקט מסוג זה ועל כן לא מבין את סוג החומרים הנדרשים או את ההגדרות במפרט הטכני שהיזם מציע. מפקח בניה מטעם הדיירים יסייע בניסוח המפרט הטכני אשר לפיו יקבעו מהם החומרים, האביזרים והתמורות שיינתנו לדיירים במסגרת חיזוק ושיפוץ הבניין. מכיוון שהמפקח הוא בעל ניסיון בתחום, הוא ידע מה לדרוש מהיזם ובאילו מקרים להתריע בפניכם על כך שהתמורה אינה הולמת. יש דוגמאות רבות לדברים שמפקח ידע לדרוש, למשל: סוג התריסים , סוג החיפוי , אם יש מתקני חנייה (איזה סוג לדרוש), מאיזה סוג יהיה חיפוי הבניין ,סוג החלונות, סוג המפסקים, מפרט הלובי, סוג המעלית ויש עוד דוגמאות רבות וטובות.
2. שלב הגשת התכניות לעירייה – מפקח מטעמכם יקפיד שהתכניות תואמות את התחייבויות היזם בהסכם. רוב הדיירים לא יודעים לקרוא את התוכניות ובמקרים רבים הם מבינים את תוכנן מאוחר מידי ולאחר שהן מהוות עובדה בשטח ולא ניתן לבצע בהן שינוי.
3. שלב הבניה – כאן באה לידי ביטוי עיקר עבודתו של המפקח. המפקח יוודא שהבניה נעשית בהתאם לכללי בטיחות העבודה (תוך הוצאת דגשים לקבלן המבצע), מתקדמת בהתאם להסכם, לתוכנית הבנייה, למפרט החומרים, ללוח הזמנים, יבצע מעקב אחרי בדיקות מכון תקנים וכו. יש לשים לב כי ברוב המקרים המפקח מהווה "פיקוח עליון" על הקבלן ולא ניתנת לו הסמכות לעצור את מהלך העבודות. אך ביכולתו ליידע ולהתריע בפני הדיירים והגורמים הרלוונטיים במקרה של חריגה או אי התאמה להסכם או לתוכניות. בדומה לבדיקת התוכניות, בכוחו של המפקח למנוע כניסה למצב שבו נעשית החריגה וכיום היא מהווה מצב נתון בשטח. בכל שלבי הבנייה המפקח ימציא לנציגות הדיירים דוחות התקדמות ועדכון.
4. סיום העבודות מול הדיירים – המפקח יהיה נוכח במסירת ההרחבות לדיירים, יהיה שותף בהכנתם והחתמתם של הדיירים על פרוטוקולי המסירה. במצב זה המפקח יוודא כי הדיירים קיבלו את אשר הובטח להם בהסכם הן מבחינת טיב הבנייה (באמצעות בדיקות לאיתור ליקויים כגון רטיבות, סדקים ונזילות) והן מבחינת סוג החומרים וגודל ההרחבות.
5. סיום עבודות הבנייה וקבלת טופס 4 – המפקח יבצע מעקב אחר תהליך קבלת טופס 4 לבניין (טופס המאשר כי הבניין בטוח וראוי למגורים), יבדוק את טיב החומרים בלובי ובשטחים המשותפים, ואופן כללי יוודא שהקבלן עמד במלוא התחייבויותיו מול הדיירים.
(הכותב הוא סמנכ"ל בחברת "בוני בניין")
