הקפאת שכר הדירה - טוב או רע?

שר האוצר מבקש להקפיא את שכר הדירה בישראל, מה זה יעשה לשוק? מה זה יעשה לשכר הדירה? ומי ישלם על זה? פרשנות.

שלמה פיוטרקובסקי , ג' בסיון תשע"ה

משה כחלון
משה כחלון
צילום: רונן נג'אתי

1. לצורך העניין נניח לרגע שתוכניתו של שר האוצר מצליחה, ההקפאה משיגה את מטרתה והמחירים אכן מוקפאים.

למה בעצם מחירי שכירות עולים? בגלל מחסור בהיצע דירות. היכן שההיצע גדול יתקשו המשכירים לבצע העלאת מחירים משמעותית. למעשה המחיר הגבוה פותר את בעיית ההקצאה. איך נחליט מי יקבל דירה במרכז? מי שמוכן לשלם עבורה יותר. מי יהיה מוכן לשלם יותר? מי ששכירת דירה דווקא במיקומים הללו היא קריטית יותר עבורו.

כל שיטת הקצאה אחרת לא תוסיף דירות לשוק. היא בסך הכל תחלק את הדירות הקיימות בין השוכרים הפוטנציאליים בדרך פחות רציונלית (לדוגמה: מי שזה נראה לו "מגניב" לגור במרכז תל אביב עשוי לקבל עדיפות על מי שהדבר נחוץ לו לצורך השתלבות בעבודה).

2. מעבר לזה, היכולת של פיקוח להשפיע באופן אפקטיבי על מחירים היא עסק מאוד לא פשוט. יש שווקים שזה קצת יותר קל (שווקים עם מעט שחקנים בצד המוכר, שיותר קל לעקוב אחר פעילותם). בשווקים אחרים שבהם התוצאה היא שוק שחור מפותח. למשל: מחיר השכרת הדירה 3000 בחודש. שימוש במעלית יעלה עוד 700 שקלים ומחיר השכרת המזגן הוא 1000 ש"ח בחודש.

3. נוצר רושם שמשכירי הדירות הם טייקוני נדל"ן. בפועל מדובר במרבית המקרים בישראל וישראלה ישראלי. אנשים ממוצעים, בני מעמד הביניים, שאת חסכונותיהם שמו בדירה נוספת במטרה להבטיח לעצמם הכנסה נוספת על הפנסיה המצ'וקמקת לה הם זכאים. זעזוע כזה בשוק שיתווסף לרפורמה המתוכננת במס הרכישה עלולים יחד לפגוע במטה לחמם של ישראלים רבים בני מעמד הביניים, שרחוקים מלהיות "טייקונים נצלנים".

4. בשביל לפקח על שוק כל כך מורכב צריך מנגנון פיקוח גדול ויקר. גם אם ההנחה היא שהביצוע מבוסס על פיקוח אזרחי (מי שפוגעים בו יתבע את זכויותיו) זה יגרום לעומס מטורף על המערכת המשפטית. מי ישלם את המחיר? כולנו.