תכנית כחלון - מה זה בעצם?

תכנית השר כחלון להורדת מחירי הדיור הוצגה בסוף השבוע שעבר, אבל מה היא בעצם אומרת? כל התשובות בכתבה שלפניכם.

אבישי עובדיה , כ"ז בסיון תשע"ה

החיה את הרעיון. משה כחלון
החיה את הרעיון. משה כחלון
פלאש 90

שר האוצר משה כחלון, הציג לקראת סוף השבוע שעבר תוכנית להגברת התחרות בשוק הדירות והורדת מחירי הדירות.

בתוכנית הזו יש מס' סעיפים כאשר הדגש בה הוא על שינויים במס רכישה ומס שבח. בעוד שהשינויים במס שבח יחסית מינוריים לבעלי הדירות (אם כי עשויה להיות להם השלכה בטווח הקצר על שוק הדירות), הרי שהשינויים במס רכישה דרמטיים הן לרוכשי הדירות והן לשוק הדירות בכלל.

נתחיל בשינויי במס שבח. לפני יישום התוכנית, הפטור ממס שבח על מכירת דירות מירושה אינו מוגבל בזמן. כלומר, הירושה יכולה להתממש לדוגמה בשנת 2005 והיורשים יכולים למכור בפטור ממס בשנת 2015. אלא שזה עומד להשתנות - טווח הזמן הניתן למוכרים למימוש הדירה בפטור ממס שבח, על פי המתווה בתוכנית כחלון, הוא שנתיים, אחרת יהיה חיוב במס שבח! המשמעות – מי שמקבל דירה בירושה צריך תוך שנתיים למכור, אחרת יהיה עליו לשלם מס שבח.

קיבלתם דירה בירושה, ורוצים פטור ממס שבח? תזדרזו למכור

ומה יקרה בעקבות הגבלת התקופה? שוק הדירות אמנם לא יזדעזע בעקבות הגבלה זו, אבל יש למהלך הזה משמעות - היורשים בפועל יאולצו למכור את הדירה מהר, וזה יביא לכך שבטווח הקרוב מלאי הדירות שיוצאו לשוק יגדל. בהמשך יהיה סוג של איזון, כלומר אחרי המכירה בשנתיים הקרובות, של כל אלו שמחזיקים בדירות ירושה, קצב המכירה של דירות בירושה יופחת, אבל המהלך הזה בחודשים ובשנתיים הקרובות יביא לגל של דירות לשוק. מלאי דירות גדול יותר משמעותו היצע גדול יותר, משמעותו יכולת טובה יותר להתמודד עם הביקושים, וזה עשוי גם להתבטא במחירים שיתמתנו.

השינויים במס רכישה יותר משמעותיים. מס רכישה יעלה ל-8% על דירה שמחירה עד 4.8 מיליון שקל (בעבר מס רכישה היה 5% עד 7% ) ול-10% לדירה שמחירה עולה על 4.8 מיליון שקל (בעבר בין 8% ל-10%).

המהלך הזה צפוי להפחית בצורה מאוד משמעותית את השחקנים בשק הדירות. מי ירצה ויוכל לקנות דירה במס רכישה כל כך גבוה (סוג של קנס גבוה), כדי שאחר כך הדירה תושכר? ככל שהקנס גבוה יותר, כך התשואה של בעל הדירה יורדת (התשואה מתבטאת בדמי השכירות חלקי העלות הכוללת של הדירה) וחשוב יותר, מדובר על עלות שכבר בעת הרכישה הולכת לאיבוד. אם המשקיע ימכור את הנכס הוא לא יקבל כמובן את מס הרכישה ששילם דרך המחיר - זו עלות שכאילו תוחזר בעליה של 8%, וזה נראה בשמיים. זה מוריד את המוטיבציה של משקיעים לרכוש דירות, מוטיבציה שגם כך בשנים האחרונות היתה בכיוון מטה. וזה מה שרצה בעצם שר האוצר, משה כחלון - להוציא את המשקיעים מהשוק.

מס רכישה יעלה – שוק השכירות יפגע!

ככה בעצם מרחיבים את היצע הדירות עבור רכושי דירה ראשונה, כלומר עבור מי שבאמת צריך את הדירה. ברגע שהיצע הדירות גדל, לרוכשים יש יותר כח במשא ומתן, יש סיכוי שהמגמה תשתנה - הכח יעבור בעצם מהמוכרים לרוכשים. זה תהליך, זה לא קורה ביום אחד, ולא רק בגלל העלייה במס הרכישה, ועדיין זה צעד בכיוון הנכון שנועד לשפר את היצע הדירות הפנוי לכאלו שרוכשים דירה ראשונה, ובהתאמה להביא לירידה במחירי הדירות או לכל הפחות להקפאת מחירי הדירות.

החיסרון הבולט של מהלך העלאת מס רכישה הוא בשינוי מצבם של שוכרי הדירות. פחות דירות למשקיעים, משמע פחות דירות להשכרה, ואז כמובן פחות היצע דירות להשכרה דבר שעשוי להוביל לעלייה במחירי השכירות. אין מה לעשות זה כמו בכלים שלובים - עזרת לרוכשים פגעת בשוכרים - השאלה אם השיעור הזה של מס רכישה מהווה איזון בין שני השווקים האלו - שוק הדירות ושוק הדירות להשכרה.

קונים דירה ורוצים למכור את הנוכחית – יש לכם שנה (במקום שנתיים)

במקביל, לעלייה במס רכישה, הופחתה תקופת ההמתנה המותרת למשפרי דיור. עד עכשיו מי שרכש דירה ומכר את דירתו הקודמת בטווח של עד שנתיים לא נחשב כמחזיק שתי דירות ולכן שילם מס רכישה מופחת. מעכשיו הטווח מצטמצם לשנה. מה זה יעשה לשוק? מסתבר שזה יכול להיות משמעותי בטווח הקצר - היצע הדירות יגדל, הרוכשים ימהרו למכור את הדירות שעדיין לא נמכרו. זה אומר שכח המיקוח של המוכרים (כאלו שקנו ועדיין לא מכרו את דירתם) יורד, הם יהיו לחוצים יותר למכור את הדירה, זה יכול להביא להגדלת היצע הדירות, זה יכול להעביר חלק מהכח במשא ומתן לרוכשים.

אלה שינויים יחסית משמעותיים, ולצד שינויים נוספים שקיימים בתוכנית לרבות מניעת הסבות של דירות מגורים למשרדים, ובמילים פשוטות החזרת דירות רבות לשוק, דירות שכבר לא יוכלו לשמש כמשרדים, זה עשוי סוף סוף להואיל לשוק הדירות.

למדריכים נוספים - היכנסו לאתר מהון להון, מדריכים פיננסים