"הקרקע היא חומר גלם שיש עליו קרטל"

אסף אביב, בעלי חברת בנייה, משוכנע שגרירת רגליים ובירוקרטיה הן האשמות העיקריות בטירוף המחירים בשוק הדיור; והפתרון? בכתבה

נחמן שפירא, נופים , י"א בחשון תשע"ו

פרוייקט בבנייה
פרוייקט בבנייה
מ. אביב

אסף אביב, מבעלי חברת הבנייה מ. אביב, משוכנע שגרירת רגליים ובירוקרטיה הן האשמות העיקריות בטירוף המחירים בשוק הדיור; במקום לחפש פתרונות מסובכים, הוא מציע לממשלה לתת כבר מענקים ייעודים למי שבאמת זקוק לכך.

"המטרה והכוונות של הממשלה נכונות, אך התהליכים ארוכים מדי ומסובכים מדי", מתריע אביב. "אפשר לקחת דוגמא מהממשלה הקודמת, שהחליטה על תכנית מע"מ 0 לרוכשי דירה ראשונה. אם רק היו נותנים הטבת מע"מ בסכום מסוים בתור מענק, ללא קשר איזה דירה רוכשים, היינו היום במקום אחר.

''במקום זה ריכזו ביקושים לסכום מסוים וסיבכו את כל העניין. מאות שמאי מקרקעים עבדו חודשים כדי למפות את המחירים, וככל שאתה מנסה להיות יותר משוכלל אתה מאריך את הדרך. היה צריך לתת שובר מענק לכל מי שרוכש דירה, וכך הייתה מתקבלת הטבה משמעותית לציבור רוכשי הדירות וגם היו  מזרימים אנשים לפריפריה".

הממשלה חוששת שכל הסבסוד והרווח יישאר בכיס של הקבלנים.

"התהליך להורדת מחירים הוא מורכב. מחיר דירה לא מורכב רק ממחיר הקרקע. עלות הבנייה כיום היא 55% בפרויקט, בין 35%-25% זה עלות הקרקע, ותכנון ומימון מוסיפים כל אחד עוד 6%-5%. כדי לגרום לירידה של 10% במחיר הדירה, אתה צריך להוריד את מחיר הקרקע ב-30%. אם אתה רוצה להוריד את מחיר הדירה ב-20%, אתה כבר צריך להוריד את מחיר הקרקע ב-60%, ואתה פוגע במחיר של כל הדירות בכל השוק. אז במקום זה, שייתנו כבר מענקים למי שמגיע לו, וישאירו את מחירי הקרקע כפי שהם".

אז כל התכניות לא יעזרו?

"התכניות מסובכות מדי והם גם לא פותרות את הבעיות בצורה רוחבית. כל עוד זה לא יקרה, שום צעד לא יעזור. צריך לקצר את זמן הבנייה, להוזיל עלויות תכנון ועלויות מימון. אני לא יודע אם הציבור מודע לכך שהבנקים הגדילו בשנים האחרונות את ההכנסה שלהם על כל דירה ב-50-40 אלף שקל, בשם השמירה על החוסן הפיננסי של המערכת והאיתנות הפיננסית של הבנקים.

''ואחרי הכל, גם אם תקצר את זמן הבנייה ותוזיל עלויות מימון, אם לא תוציא את כמות הדירות שהביקושים זקוקים לו, המחיר של הדירות לא יירד. כל עוד סך היחידות שיצאו לשוק לא יהיה דומה למספרים שלהם השוק מחכה, 55,000 דירות בשנה, לא תפתור את בעיית המחיר".

"הכי טוב בעצמנו"

חברת מ.אביב בונה כיום מאות דירות בכל רחבי הארץ. מדובר בחברה יוצאת דופן יחסית בנוף היזמי בענף הבנייה, המתעקשת לבצע בעצמה את כל שרשרת היצור של הבנייה ללא קבלני משנה, "אנחנו מאמינים שכל דבר שאפשר לעשות אותו באופן חזרתי, בכמות גדולה ובקצב קבוע של ייצור, אנחנו מבצעים הכי טוב בעצמנו", מסביר אביב.

בין השאר בונה כיום החברה 101  יח"ד בצור הדסה, ברמלה היא משלימה הקמת שכונה של 928 דירות ("נותרו לנו 132 יחידות למסירה") ו-313 יחידות דיור בגבעת מרדכי בירושלים. לחברה יש מפעלים שמייצרים עבורה אלומיניום ואבן, ומסגריה שמבצעת את כל הפיתוחים והתיעוש של הבנייה.

אביב: "אנחנו מסתכלים על הבנייה כבית חרושת. במקום שהמוצר נע על קו היצור, קו היצור נע על המוצר. מעבירים את קו הייצור מאתר לאתר. כל אתר בנייה זה פתיחת קו ייצור, כל פועל מכיר ומודע לתהליך, רק הגיאומטריה משתנה מעט בכל פרויקט".

מדברים על משבר הדיור, אבל כמות הרוכשים גדלה מחודש לחודש. מקטרים ורצים לקנות דירה.

"יש ביקושים ואין היצע, ולכן זה נראה רק מהצד כמו הסתערות. העובדה היא שכל מי שהתמהמה בשנים האחרונות ולא קנה דירה הפסיד. בעבר המחיר ירד ואנשים חיכו, היום זה הפוך והמחיר עולה כל הזמן. ככה נוצר מצב שבו אנשים שלא צריכים קונים, כדי שלא יפסידו כשהמחיר יעלה. קח לדוגמא את הפרויקט שלנו ברמלה. כשהתחלנו לשווק לפני שנתיים מכרנו דירה ב-970 אלף שקל. היום המחיר באותו פרויקט בבניין אחר עומד על 1.3 מיליון שקל לדירה ואנשים קונים כדי שהמחיר לא יעלה עוד יותר. שכל כלכלן מתחיל יודע, שאם ההיצע קטן מהביקוש המחיר עולה".

אפשר בכלל לסגור את הפער הזה?

"הממשלה צריכה לחוקק חוק שיחייב אותה לשווק 5% יותר מהביקושים, דהיינו כיום 60 אלף דירות בשנה. אבל אם יתחילו בתכנונים היום לתכנית ארוכת טווח, וכיום לוקח לתכנית בין 6 - ל10 שנים להבשיל, אז הם יטפלו מהיום בבעיית ההיצעים לעוד 6 שנים. בכל מקרה הממשלה צריכה להיות מחויבת לספק קרקע, כמו שהיא מחויבת לספק מים וחשמל. לא היה מים, הלכו להתפלה ומצאו פתרון".

אריאל שרון ידע להציף את השוק בתחילת שנות ה-90. גם לשר האוצר משה כחלון יש סמכויות אדירות.

"התנאים שונים לגמרי. שרון ניהל את משרד הבינוי והשיכון, והיום התקציבאים מנהלים את כל משרדי הממשלה. בלי אישור תקציבי, שר לא עושה כלום. שרון בא ואמר לקבלנים צאו תבנו, אני נותן לכם הבטחת רכישה, מה שלא תמכרו אני אקנה, מענקים והכל. היום התנאים להוצאת אישורים ופיקוח שונים.

''גם אותו שרון לא הצליח לעשות את זה בהתנתקות. הוא בא לקבלנים שהיו להם חוזים עם המדינה, ואמר להם תעבדו. אמרו לו שהחוזים לא חתומים והוא השתולל מכעס. לפני עשר שנים כבר לא הלכו איתו, כי כולם ראו שגם הבטחות של שרים, אם הן לא מעוגנות בחוזה חתום, המדינה מתנערת מהם אח"כ.

גם מחוזים חתומים מתנערים. המדינה הרי חייבת מיליארדים לקבלני ביצוע.

"הקבלנים, ראשי הערים, הממשלה - כל אחד צריך להסתכל בעיניים האמיתיות וליצור תמונה אמיתית. צריך להודות ולהבין שבכל אחד יש משהו לא אובייקטיבי. נוח להאשים את הקבלנים שגובים יותר על כל דירה, אבל אם בשנת 90 הוצאתי היתרים בחצי שנה, היום זה לוקח שנה וחצי, וזה כמובן מוסיף לי לעלויות.

''אני אתן לך עוד דוגמא: המדינה גובה ממני כסף עבור עלויות הפיתוח ביום המכרז. עשיתי פרויקט של 100 יחידות, כפול 250 אלף שקל, ומדובר ב-30 מיליון שקל שהמדינה קיבלה שנתיים לפני שבכלל יכולתי להתחיל לעבוד במקום. אז למה לא לדרוש את הכסף על הפיתוח כשהקבלן מתחיל לעבוד? זה מייקר עלויות.

"בסופו של יום צריך לראות את כל המרכיבים של הפאזל הזה, וגם לרשויות נוח להציג את עצמן כאילו הן לא בעלי אינטרסים. אבל כולם בעלי אינטרסים. הציבור לא מתעניין בבעיות שלנו, ובצדק. ברמלה עלה לי פיתוח כולל הכל 50 אלף שקל ליחידה, ובמכרזים בקרית גת מבקשים 150 אלף שקל עבור פיתוח - פי 3. למה? מה ההיגיון? הקרקע היא חומר גלם שיש עליו קרטל, המדינה (בעלת 93% מהקרקעות בשטחי המדינה) היא קרטל, זה לא חומר גלם שאני יכול לקנות בשוק, לקנות בהונגריה קרקע ולייבא לפה.

''ומה לעשות שקרקע היא חומר גלם הכרחי  לבנייה. אנחנו לא יכולים להחליט לא לשתף פעולה עם המדינה, להגיד יקר לנו המחיר, אנחנו לא משתתפים. יש לנו מאות עובדים בחברה ואנחנו לא יכולים לא לעבוד. אנחנו ניגשים למכרזים, ולפי המחיר שהמדינה קובעת אנחנו מוכרים את הדירות".

ומה יהיה עוד חמש שנים?

"אם הייתי יודע? לפני חצי שנה מילאנו מכרז והיה באופק 'מחיר מטרה'. יצאנו מנקודת הנחה על ההשפעה שלו בשוק. והנה עבר זמן ואין מחיר מטרה ואין שום השפעה. מאידך, יש תוספות עלויות בנייה כיום לעומת השנים הקודמות, חנייה מקורה תוספת של 100 אלף שקל, במקום 5,000 שקל לחנייה פתוחה. הדרישות של הממ"ד ייקרו ב-5,000 שקל כל דירה. עוד ועוד תקנים נכנסו והעלו את יוקר הדירה בעשרות אלפי שקלים, וגם אנחנו צריכים בסוף להרוויח 15%-12% כדי שנצא לדרך. אבל בשורה התחתונה, אנחנו עדיין אופטימיים".