מפעם לפעם אני קורא כל מיני "מבינים" בכלכלה שמטיפים לנו הישראלים על הנטייה שלנו לרצות לגור בדירה בבעלותנו ולא לגור בשכירות. הטענה החוזרת היא שמדובר בהתנהגות לא רציונלית שמושפעת ממניעים אמוציונליים.
אני לא בא להגיד לאף אחד מה לעשות, אבל לדעתי, בודאי במציאות הישראלית, הצעד הרציונלי הוא לרכוש דירה למגורים לכל המאוחר בגיל 40.
למה?
בישראל אין שוק שכירות לטווח רחוק. מרבית חוזי השכירות מבטיחים לשוכר לא יותר משלוש שנות מגורים. מנגד, כמעט כולנו נצא לפנסיה סביב גילאי 65-67, וגם אם לא, ב-97 אחוז מהמקרים יכולת ההשתכרות שלנו תצנח בגיל הזה.
אם עד לרגע היציאה לפנסיה נשלים את רכישת הדירה ותשלום המשכנתא, נחסוך לנו באותן שנים לא פשוטות לפחות דאגה אחת. גם אם מחירי הדיור יעלו בחדות הדבר לא ישפיע עלינו בשום צורה. הביטחון בקורת גג יתן לנו שקט נפשי באותם ימים שבהם נצטרך פתאום להסתדר עם הרבה פחות.
נסו לדמיין לעצמכם זוג פנסיונרים בני 75 שבעל הבית שלהם זקוק לדירה שהוא השכיר להם עד היום, או שהוא סתם החליט להעלות את דמי השכירות. ההכנסות כבר לא עולות בגילאים הללו. לא בטוח שזוג כזה בכלל מסוגל לעמוד בעליית דמי השכירות.
גם הפתרון של מעבר דירה לדירה אחרת (אולי זולה יותר) הוא בעייתי. כן, אני מבין שבעשר שנות נישואין עברתם דירה חמש פעמים. זה פשוט לא רלוונטי. מעבר דירה בגיל כזה הוא פרויקט הרבה יותר קשה, שיש לו גם השלכות בריאותיות, ממש כך.
מעבר לכך, גם מבחינה כלכלית טהורה, לאורך שנות חיים מגורים בדירה בבעלות יתבררו בדרך כלל כזולים הרבה יותר מאשר מגורים בשכירות בדירה דומה.
בשביל להסביר את הטענה הזו צריך לעשות עוד חשבון קטן.
לצורך העניין נגדיר שני מושגים:
הוצאה - העברת כסף מהכיס שלי לכיס של מישהו אחר
השקעה - העברת כסף מכיס אחד שלי לכיס אחר שלי
כשאני קונה עגבניות במכולת זו הוצאה. כשאני קונה אגרות חוב זו השקעה.
תשלום שכירות הוא הוצאה. קניית דירה בעזרת משכנתא היא פעולה מורכבת. החלק של תשלום הקרן הוא השקעה, והחלק של הריבית הוא הוצאה.
בכמעט כל המקרים, לאורך התקופה הממוצעת שבה זוג גר בדירה בבעלותו, נניח מגיל 40 ועד היציאה מהדירה לבית אבות/בית קברות, ההוצאה, כלומר תשלומי הריבית (להבדיל ממרכיב ההשקעה), תהיה נמוכה יותר בדירה בבעלות מאשר ההוצאה על דמי שכירות כאשר גרים בשכירות. תשלומי הקרן כשרוכשים דירה בסך הכל עוברים מכיס אחד שלכם לכיס אחר שלכם.
בקיצור, אל תקשיבו למטיפים. מגורים בדירה בבעלותכם זה מאוד רציונלי.