גם עולים וגם יורדים

משרד השיכון הכריז כי ברבעון השלישי ירדו מחירי הדירות, אלא שאז בא השמאי הממשלתי... אם הם לא יודעים מה היה, איך ידאגו למה שיהיה?

נחמן שפירא - "נופים" , כ"ט בכסלו תשע"ו

יואב גלנט
יואב גלנט
צילום: מרים אלסטר, פלאש 90

אחרי שזינקו ב-100% בשמונה השנים האחרונות, מחירי הדיור לא מפסיקים להעסיק את הציבור הישראלי. סדקים באמון שנתן הציבור בשר האוצר משה כחלון, שהבטיח כי יפתור את מצוקת הדיור, ניתן היה לראות בסקר שערכה רשת 103 בשבוע שעבר, שהצביע על ירידה בכוחה של מפלגת כולנו מ-10 מנדטים ל-5 מנדטים בלבד.

רק השבוע פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את נתוני חודש אוקטובר, המצביעים על עלייה של 55%  במכירת דירות חדשות בחודשים ינואר ועד אוקטובר. אבל עוד קודם לכן, פורסמו החודש נתונים על מחירי הדיור על ידי מספר נציגי ממשלה, שבעיקר הוכיחו בפעם המי-יודע-כמה שהם לא ממש סגורים על עצמם.

פצצה מהשיכון

משרד החודש הכריז על "פצצה": על פי נתוני רשות המסים (עסקאות שדווחו למס שבח), מחירי הדיור ירדו ברבעון השלישי בשיעור של 6% בממוצע בהשוואה לרבעון המקביל ושל 4% בהשוואה לרבעון קודם - מה שכמובן אמור להצביע על הצלחה לתכניות שר השיכון ושר האוצר.

במשרד השיכון גם ציינו כי ירידה בכמות המשקיעים וירידה בכמות העסקאות במחוז תל אביב והמיעוט בעסקאות באופן כללי בעקבות החגים משכו את הנתונים כלפי מטה.

לפי נתוני המשרד, מחירה של דירת 4 חדרים חדשה הוא 1,413,000 שקל בממוצע, ירידה של 5.5% לעומת שנה שעברה, ואילו מחירה של דירת 5 חדרים חדשה עומד על 1,777,000 שקל בממוצע, ירידה של 5.7% בהשוואה לאשתקד.

שינוי? מגמה חדשה? ימים ספורים אחרי הודעת משרד השיכון, פרסם השמאי הממשלתי טל אלדרוטי גם הוא את הנתונים לרבעון השלישי של 2015, המצביעים על המשך עליית מחירי הדיור. לפי  הסקירה שהוא הציג, המחירים עלו  ב-1.4% בהשוואה לרבעון הקודם וב-6% בהשוואה לשנה שעברה.

חשוב לציין כי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים סוקר את המחירים בצורה שונה מזו של משרד השיכון והבינוי והלמ"ס, מכיוון שהוא - בניסיון לנטרל הטיות במחירים - מתייחס רק לדירות בנות ארבעה חדרים ב-16 ערים ברחבי הארץ, בהן בוצע המספר הגדול ביותר של עסקאות.

הנתונים ברבעון האחרון התבססו על 4,700 עסקאות שבוצעו. שיאנית עליות המחירים היתה באר שבע, שם מחירה של דירת 4 חדרים עלה ב-19% בהשוואה לשנה שעברה ועמד על 1,012,000 שקל. מאידך, מחירה של דירת ארבעה חדרים בתל אביב עמד על 2,709,000 שקל, מחיר שלא השתנה בשנה האחרונה.

ירושלים בלטה בנתוני השמאי, שם נרשמה ירידת מחירים של 4% בהשוואה לשנה שעברה, ומחירה הממוצע של דירת 4 חדרים עומד על 1,868,000 שקל.

 מהנתונים שהציג השמאי רואים כי כמעט בכל הערים שנסקרו נרשמה עליית מחירים בהשוואה לשנה שעברה. כך באשקלון ובהרצליה (13%), בנתניה (9%), באשדוד, בחיפה, בכפר סבא ובמודיעין (8%), בראשל"צ (5%) בפ"ת (4%) וברחובות (3%).

מבולבלים?! אתם לא היחידים. וכאילו השמאי הממשלתי ומשרד השיכון לא הספיקו, הצטרפו גם משרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לחגיגה, עם נתונים שתומכים בגרסתו של השמאי.

"סיסמאות וכותרות"

"שוב יש ערב רב של ניתוחים, שכל אחד מצביע על מגמות שונות", אמר מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, רוני כהן, "נתוני השמאי מוכיחים שמשרד השיכון פועל יותר כמשרד דוברות. אין קשר בין הנתונים שהוא פרסם למציאות.

"בשטח אנחנו לא מבחינים בירידת מחירים ואין סיבה שתהיה ירידת מחירים, כי עדיין, למרות הדיבורים על 70 אלף דירות, בפועל יצאו רק מכרזים ספורים במחיר למשתכן שיתחילו להיבנות וימסרו ללקוחות הזכאים בעוד זמן רב".

סגן נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק, אומר כי הוא חש לאחרונה חשש גדול מכך שהממשלה שלנו עומדת לחזור על טעויות העבר שכבר נעשו בממשלות הקודמות. לדבריו, "כנראה שכחו שכל הסיסמאות והכותרות שגרמו לחוסר הוודאות בנושא הדיור רק הקפיצו את מחירי הדירות בעשרות אחוזים סתם. יש ליצור וודאות בשטח, לא בכותרות העיתונים".

חשוב אגב לציין שהכרזות משרד השיכון על ירידות המחירים ספגו לא מעט ביקורת תקשורתית מיד עם צאתן. זאת, בעיקר בגלל שנתוני היישובים עצמם, שהתפרסמו במקביל גם הם על ידי משרד השיכון, לימדו על עליות במרבית הערים והצביעו על כך שהמגמה העיקרית שהשתנתה ברבעון היא העדפות הרוכשים - שפשוט נודדים לאזורים מרוחקים וזולים יותר (מה שכמובן משפיע על המחיר הממוצע).

בריק תולה את הבלול ואת אי הוודאות גם בתוכנית מחיר למשתכן של כחלון, שמציעה למחוסרי הדיור להשתתף בהגרלות על דירות שייבנו בקרקע מסובסדת ובמחיר דירה סופי קבוע מראש, מסלול שמציע הנחות של 200 אלף שקל לפחות לדירה.

לדברי בריק, בגלל ההיצע הנמוך של דירות, "רק 3% מהזכאים לדיור יזכו בהגרלה לדירה. אבל מה יקרה עם יתר 97% הזכאים שאין להם דירה בבעלותם שחיכו לטלפון ולא זכו? כולנו יודעים מה ידיעה כזאת עושה לשוק ומה הבטחות כאלו עשו בעבר. זוגות צעירים שגרים בהרצליה, בראשון לציון, בנס ציונה, בבאר שבע או בכל מקום אחר שבו הובטחו מכרזי המחיר למשתכן, מאמינים שאוטוטו יימכרו דירות מוזלות - אז הם יושבים ומחכים על הגדר.

"רק לא אמרו להם שרובן המכריע של התוכניות כלל עוד לא אושרו, שהפיתוח של אותם אזורים יכול וייקח שנה או שנתיים ועד שהפרויקטים ייצאו להגרלות תעבור לפחות עוד שנה, כי לא ניתן לשווק את דירות מחיר למשתכן ללא היתר בנייה. ובינתיים מה יקרה? השוק יתנהל ויתנהג כמנהג שוק ושוב ענף הדיור ייכנס למעגל שוטה של ירידה בביקושים, ירידה בהתחלות בנייה, מחסור בדירות ועלייה הדרגתית של מחירי הדירות".

ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסביר כי "הציבור איבד לחלוטין את האמון במדיניות הממשלה, ומשיך לרכוש דירות כמעט בכל מחיר. גם הכפלת מס הרכישה החל מסוף יוני, וגם קידום מחיר למשתכן לא בלמו עד כה מגמה זו. גם העובדה שמספר התחלות הבניה עלה השנה באופן משמעותי, ויגיע ל-50,000 בקירוב, עדיין רחוק מאד מלספק. רק הגדלה משמעותית ביותר של התחלות הבניה ל-65-70 אלף בשנה תייצר איזון בין ביקוש להיצע".