חשיבות בדיקת הדירה טרם הרכישה

חלק גדול מהקונים בוחר שלא לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת לברר את תקינות הנכס העומד על הפרק וזו - טעות שעלולה לעלות ביוקר.

איציק הלל , ט"ז באייר תשע"ו

בדק בית
בדק בית
צילום: יח"צ

כשבוחרים לקנות רכב חדש או רכב מיד שנייה, כולנו בלי יוצא מן הכלל מוכנים לשלם כמה מאות שקלים למוסך שיבדוק את תקינות הרכב אותו אנו חושבים לקנות.

הבדיקה מאפשרת לנו להיות רגועים ובטוחים בתמורה שקיבלנו לכסף שלנו. אך מה קורה בקנייה של נכס שעלותו גבוהה פי כמה וכמה? בדיקת דירה לפני קנייה היא בעלת משמעויות גדולות בהרבה מבדיקה לפני קניית רכב, ובכל זאת חלק גדול מהקונים בוחרים לא לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת לברר על תקינות הנכס העומד על הפרק - טעות שעלולה לעלות ביוקר.

חדש, יד שנייה או משותף: הבדיקה הכי חשובה שתבצעו

בדיקת הנכס המתבצעת תוודא עבורכם את תקינותם של אלמנטים שונים בדירה אליה אתם עתידים להיכנס. מעבר לכך, קיימים הבדלים מהותיים בבדיקה של סוגי הנכסים השונים וכן סיבות שונות לחשיבות הבדיקה.

בתיה גוכמן, בעלים חברת ״הדס בדק בית״, מהחברות הוותיקות והמנוסות בישראל עם מעל 30 שנות ניסיון, המעניקה שירותים בפריסה ארצית ביניהם: שירותי בדק בית לדירות ובתים מקבלן או יד שנייה, מבנים משותפים ופיקוח הנדסי לאחר התיקונים, מספרת על חשיבות הבדיקה עבור הרוכשים:

״בדיקת בדק בית הכרחית עבור ביטחון העסקה ומסייעת בחיסכון בעלויות עתידיות ולא צפויות. עלות בדיקת הנכס נמוכה מאוד אל מול עלות הליקויים שלא זוהו ללא בדיקה מקצועית שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. בדירות חדשות לדוגמא משפיעה הבדיקה על אחריות הקבלן ותמנע טענות שליקויים מאוחרים יותר נגרמו בגלל טיפול או תחזוקה לא נכונה של הנכס ולא בגלל בעיות של בנייה. חשוב לזהות את הבעיות כמה שיותר קרוב לתאריך המסירה כדי לאפשר הכנסת בעלי מקצוע נוספים - לדוגמא אם יש בעיות ריצוף חשוב לפתור אותם לפני הוספת פרקט. כמו כן, חשוב לטפל בליקויים בהקדם ולפני תום תקופת אחריות הקבלן וגם כדי להימנע ממצבים של פשיטת רגל של הקבל כמו שאנחנו נחשפים אליהם בתקופה האחרונה.״

בדיקת דירה חדשה

לפי נתוני הטכניון, בכמעט 100% מהדירות החדשות בישראל קיימים ליקויים. זהו נתון שאינו מעודד אשר מגיע בעקבות רמת הבניה הנמוכה יחסית הקיימת היום בישראל. באמצעות בדק בית ניתן לצפות את הליקויים הקיימים מראש ולהעריך אם אכן קניית הנכס מתאימה לנו. כך למשל, גילוי של חריגות מתכניות בנייה עשויות להיות משמעותיות מאוד עבור הקונים.

גוכמן: ״קבלנים רבים מנסים לחסוך בעלויות בנייה ותיקונים ולא עובדים לפי דרישות ותקנים מקצועיים. בדיוק מסיבה זו תפקיד הבודקים לתת את חוות דעתם המלאה בדו״ח הבדיקה ולכן הבדיקה כה חשובה. בחוות הדעת אנו מוסיפים את התקן ואם הוא אינו קיים, אז לפי כללי המקצוע הקבלן מחויב לתקן כל ליקויי שימצא במקצועיות וביסודיות כך שלא יחזור על עצמו בהמשך״.

ליקויים בדירות חדשות
צילום:  יח"צ

בדיקת דירה מיד שניה

שליש מרוכשי הדירות מיד שנייה מגלים ליקויים בדירות אשר לא היו מודעים טרם החתימה על החוזה. 90% מליקויים אלו נובעים ישירות מליקויים בבניה הראשונית של הנכס. מסיבה זו נכסים מיד שנייה מחייבים בדיקה יסודית טרם הקניה, לא פחות ואף לעתים יותר מבדיקת דירה חדשה.

עוד מוסיפה גוכמן בנושא: ״חוות הדעת שתתקבל הכוללת גם את תמחור הליקויים יכול להשפיע על מחיר העסקה של הנכס, כלומר להוזיל עבורכם עלויות מיותרות. כאשר מוכר מנסה להסתיר "לטייח" בעיות מסוימות בנכס טרם הקנייה כגון בעיות קונסטרוקציה, רטיבויות בין שכנים ונזקי רטיבות שונים חוות הדעת מאפשרת פנייה לערכאות משפטיות. ביקורת מקצועית ומפורטת עשויה לחסוך לכם אלפי שקלים, להביא לשקט נפשי, לשפר את יכולת המיקוח שלכם ולעתים אף להציל אתכם מעסקה גרועה"

כיצד בוחרים חברת בדק בית?

אומרת גוכמן: ״לפני שבוחרים חברת בדק בית חשוב מאוד לבדוק את הנסיון והוותק של החברה בתחום אשר משפיעים מאוד על מקצועיות חוות הדעת והדוחות, שירות, תמיכה, זמינות ושעות פעילות. לוודא שהחברה עובדת לפי תקנים מתאימים ועדכניים והוראות כללי המקצוע ודוחות החברה קבילים בבית משפט״. ״אצלנו למשל, המומחים ונותני השירות מגיעים לכל חלקי הארץ, בתחומים שונים כגוון: מהנדסי בניין, אקוסטיקה, מהנדסי אינסטלציה, איתור נזילות, איכות הסביבה ,מהנדסי חשמל והפנייה לעו"ד בכל התחומים הרלוונטיים. מהנדסי החברה שלנו אף משמשים כבוררים\מגשרים מטעם בית המשפט ובעלי תעודות הסמכה ומשמשים כעדים מומחים מטעם בית המשפט.״

ניסיון וותק
צילום: יח"צ

בעיות נפוצות שנוכל להימנע אם נבצע בדיקת דירה

ליקויים לאחר קניית הבית – בדק בית עשוי להיות חשוב גם לאחר קניית הנכס. ליקויים באיטום הבית נמצאים באחריות הקבלן 4 שנים לאחר רכישת הנכס, סדקים גדולים 5 שנים ונפילת אריחים חיצוניים 7 שנים. בדק בית במהלך תקופה זו עשוי לחסוך עבורכם אלפי שקלים.

בעיות רטיבות – רטיבות היא אחד הליקויים הקשים ביותר לאיתור, בגלל ימי הגשם הספורים בישראל. קניית דירה בתקופה "יבשה" תקשה על איתור מקורות רטיבות בנכס. בעיות רטיבות הן מהנפוצות ביותר בבתים בישראל ומהוות קרוב לחצי מהמקרים בבניינים ולמעלה משליש מהמקרים בבתים פרטיים.

חריגות חמורות – חריגות מתכניות בניה יכולות להיעלם לחלוטין מהעין של קונים לא מנוסים. הוספה של תוספות בנייה או שינויים אחרים עשויים להוביל לעיכוב קבלת המסמכים הדרושים ולהשאיר את הקונים ללא טופס אכלוס עד שתקלות אלו יתוקנו והנכס יועבר רשמית מול הרשויות על שם הרוכש.

חיבורי תשתיות לקויים – התשתיות השונות אינן נראות לעין ומחוברות מתחת לפני השטח. במקרים שונים קבלנים בוחרים בקיצורי דרך כמו בורות ספיגה במקום חיבור למערכת הביוב או זיופים בתשתיות החשמל שיובילו לנתיכים שרופים ואי נוחות חוזרת.

איטום לא תקני של ממ"ד – איטומי ממ"דים מצריכים אישורים של מכון התקנים על מנת שבטיחות הממ"ד ועמידותו מספקים את השירותים שלשמם הוא נבנה ומולם מתבצעת הבדיקה במקרים של תקלות שונות במרחבים המוגנים.

איטום לא תקני סביב בית צמוד קרקע – במידה וישנם ליקויים במעטפת המבנה, יוכלו המהנדסים הבודקים לזהות את הבעיות טרם הכניסה למבנה ולהציע עבורן פתרונות מקצועיים.

איש מקצוע
צילום: יח"צ

לסיכום אומרת גוכמן: ״אתם יכולים לערוך בדק בית עם כל שמבין קצת בבניה. אבל… כשאתם מגישים חוות דעת לקבלן, מוטב שחוות הדעת תהיה מקצועית ומפורטת ביותר – רק כך הקבלן יראה עצמו מחויב לבצע את מלוא התיקונים הנדרשים. ובמידה והקבלן אינו מסכים לחוות הדעת - הדרך לתביעה בבית משפט פתוחה עבורכם. בבית משפט – כדאי שתציגו חוות דעת מקצועית קבילה. חוות הדעת כוללת ליקויי בניה, תקנים, כללי מקצוע, תמונות והערכה כספית של תיקון הליקויים.״

המאמר נכתב בשיתוף הגב׳ בתיה גוכמן ואנשי חברת הדס ביקורת מבנים: בדק בית ושירותי הנדסה.