כשהקבלן מתחמק מתיקון ליקויים בדירה

השקעתם את מיטב ומירב כספיכם ברכישת דירה וקיוויתם שאם יתגלו ליקויים הקבלן ימהר לתקן. מה עושים כשהתקווה הזו מתגלה כתקוות שווא...?

עו"ד אייל לוטטי , א' בסיון תשע"ו

עו"ד אייל לוטטי
עו"ד אייל לוטטי
צילום: ארכיון

במצב הקשה של שוק הדירות בישראל, היכולת לרכוש דירה היא לעתים בבחינת הגשמת חלום.

רוב הישראלים משקיעים את כל חסכונותיהם ומתחייבים לשנים ארוכות של תשלומי משכנתא, והם מצפים לקבל דירה במצב תקין. למרבה האבסורד, לא תמיד מדובר בציפייה שמתממשת.

ישנם לא מעט מקרים שבהם רוכשי דירות שקיבלו סוף סוף את המפתח לדירה המיוחלת, מוצאים לאחר החורף הראשון שבאזורים שלמים בבית פשתה רטיבות קשה, נזילות, אריחים נופלים מהקירות, ועוד כהנה וכהנה – דוגמאות יש לצערנו בשפע. תחושת התסכול, הייאוש והאכזבה של הרוכשים גדולה. בצר להם, הם פונים לחברת הבניה בבקשה לתקן את הליקויים, בהתאם לאחריות ותקופת הבדק, שכן בהתאם לחוק המכר, מחויב הקבלן לתקופת בדק ואחריות שבה עליו לתקן על חשבונו ליקויים אשר יתגלו בדירה.

כאן, לא פעם, מתחילים הקשיים: חברת הבנייה שולחת פועלים שעושים תיקונים שלעתים מתגלים כתיקונים קוסמטיים בלבד, והבעיה חוזרת על עצמה. ושוב נעשית פנייה לקבלן, ושוב ניתנות על ידו הבטחות שונות שהכל יהיה בסדר, שמתגלות ככוזבות, וחוזר חלילה.

הקבלנים מתישים, הרוכשים מותשים.

בשלב זה עומדים דיירים רבים בפני דילמה שאליה בדיוק מכוונים קבלנים מסוימים, שהסיטואציה משחקת לידיהם – והם עושים את הטעות הקריטית: בייאושם, בעלי הדירות מעדיפים להזמין מומחה מטעמם, המצויד באמצעים מתאימים לאיתור ליקויי הרטיבות, ולבצע תיקון יסודי רק כדי להיפטר מ"הצרה הזו" אחת ולתמיד.

מה שמרבית הדיירים אינם יודעים הוא, שכאשר הם מטפלים בליקוי באופן עצמאי, הם למעשה פוטרים את הקבלן מאחריות. זאת, מאחר שבהתאם לחוק המכר קיימת הגנה לקבלן כאשר הרוכש מבצע תיקון עצמי של טיפול בליקוי.

אם כך, מה צריכים לעשות בעלי דירות אשר נתקלים בקבלן המתחמק בשיטתיות מתיקון ליקויי בנייה? יש להקפיד על מספר כללים חשובים:

1. לדווח מיידית לחברת הבניה, גם אם מדובר בליקוי שנראה מינורי, ולדרוש בדיקה מסודרת עם דו"ח מסכם. זאת מאחר ותקופות האחריות של הקבלן קצובות בזמן וכל תיעוד דיווח על ליקוי בזמן האחריות מחייב את הקבלן לבצע תיקון. בנוסף, ישנם ליקויים העלולים לגרום לירידת ערכה של הדירה באופן משמעותי ביותר גם לאחר שתוקנו, כגון רטיבות קשה, חוזרת ונשנית. חשוב לנקוט צעדים אשר יבטיחו כי רוכשי דירה מקבלן לא יינזקו גם בהיבט זה.

2. במסגרת הפניה לקבלן, יש לתת הזדמנות לקבלן לבצע תיקון בזמן קצוב – חובה זו מוטלת על הדייר בהתאם לחוק המכר, אך חשוב לדרוש מהקבלן קבלת דו"ח מסודר אודות הליקוי שהתגלה, מהן הבדיקות שנעשו ומהן תוצאותיהן, ואלו עבודות אשר בכוונת הקבלן לבצע .

3. לתעד – חשוב מאוד לתעד ביסודיות את כל תהליך התיקון, החל בזיהוי הליקוי דרך הפניות לקבלן, דרך העבודות עצמן וכלה בתוצאות. חשוב לנהל את כל הפניות לקבלן בכתב ולא בעל פה ולשמור את התכתובת, לצלם את הליקויים עצמם, לצלם נזקים (אם נגרמו) כתוצאה מהתיקונים, ולשמור קבלות על כל הוצאה שנגרמה לכם בגלל התיקונים. בנוסף, כדאי לנהל רשימה מסודרת של שעות וימי עבודה וזמן שהפסדתם בגלל שנעדרתם מהעבודה לצורך פיקוח על התיקונים שנעשו בבית (חשוב לסעד הכספי).

4. סעד עצמי – במידה ומסתבר שהקבלן לא מתקן באופן אידיאלי וניכר שכל מטרתו הינה להתיש את הדייר, יש לפעול באופן מחושב:

בשלב ראשון יש לתעד (כן, שוב) את הליקוי תוך קבלת חוות דעת מומחה אודות הליקוי, להציגה בפני הקבלן ולהודיע לו רשמית על הכוונה לבצע את התיקון באופן עצמאי. לאחר מכן, יש לבצע את התיקון העצמאי תוך תיעוד וקבלת תצהיר מסודר של איש מקצוע אודות התיקון הנדרש – סדר דברים זה יסייע רבות לאחר מכן להוכחת תביעה כספית כנגד הקבלן. ולבסוף, מומלץ ביותר להיעזר באנשי מקצוע מנוסים לביצוע התיקון ובמומחה משפטי לליקויי בנייה שילווה את התהליך ויוודא שיש ברשותכם את כל החומרים הנדרשים. הוא גם ידע להתמודד לאחר מכן עם טענות שיצוצו בוודאי מצד הקבלן, על הפרת חוק המכר.

בהקשר זה יש לציין כי במרבית המקרים בהם רוכשי הדירות "הפגינו אומץ", לא נכנעו והגישו תביעות נגד הקבלנים, בית המשפט חייב את הקבלנים להחזיר לבעלי הדירות את ההוצאות שנגרמו להם בגין התיקון, אילץ את הקבלנים לערוך תיקון של "טיפול שורש" בבתי הדירות ואף השית על הקבלנים את תשלום הוצאות המשפט. מכאן, שחשוב מאוד שלא לבצע תיקון עצמאי לפני תיעוד יסודי של הליקויים ונקיטת כל הצעדים שימנעו מהקבלן להתנער מאחריותו לתיקון לאחר מכן. במידת הצורך, בהחלט ניתן גם להביא את הסוגיה לפתחו של בית המשפט, אשר לא פעם מסייע לבעלי הדירות למצות את זכויותיהם מול קבלנים, לרבות אודות נזקים ישירים ועקיפים שנגרמו.

(הכותב הוא עו"ד מומחה בדיני נדל"ן, שותף במשרד עו"ד שמעוני אלסטר את רזיאל)