רוכשים דירה ראשונה? הטעויות הנפוצות

מנכ"ל "משכנתא ישראלית" רון מועלם גיבש את רשימת הטעויות הנפוצות בקרב צרכני נדל"ן ומשכנתאות אשר מתנסים בעסקת נדל"ן בפעם הראשונה.

רו''ח רון מועלם , ט"ו בסיון תשע"ו

רו"ח רון מועלם
רו"ח רון מועלם
צילום: שחר תמיר

כמו כל התנסות חדשה בחיים, גם עסקת נדל"ן מעלה הרבה שאלות, תהיות וענין בייחוד כשמדובר בעסקה ראשונה.

כל המעורבים בשוק הנדל"ן והמשכנתאות, על היבטיו השונים, מודעים לכך כי מספר לא מבוטל מהרוכשים מבצעים טעויות ואינם מודעים למכשולים ולפתרונות הקיימים.

על מנת למנוע ולצמצם את הפגיעה הכלכלית של רוכשי הדירות ונוטלי המשכנתאות, מנכ"ל ''משכנתא ישראל'' רו"ח רון מועלם גיבש עבורכם מקבץ של הטעויות הנפוצות ביותר בענף. הימנעות מהם תחסוך לכם הרבה כסף בדרך לדירה החלומות.

היקף ההלוואה

הדבר הוודאי ביותר ברוב עסקאות הנדל"ן הוא מעורבת הלוואה מגורמים צד שלישי. אם זה באמצעות משכנתא מהבנק, הלוואה מהורים או הלוואת השלמה קטנה מהבנק. הרוכשים צריכים להיות מודעים להיקפה ולאחוזי הריבית. במקרים רבים צרכני נדל"ן, בד"כ הצעירים שבהם וחסרי הניסיון, נחפזים ואינם בוחנים את היקף ההלוואה והיקף ההחזר החודשי לפני החתימה עליה וחתימת חוזה הדירה.

הם נזכרים לעשות זאת רק לאחר שהם נכנסים לקושי לעמוד בהחזר החודשי של התשלומים. הרוכשים חייבים להיות מודעים כמה (באמת) הון עצמי יש ברשותם ממקורות השונים לפני לקיחת המשכנתא. אגב, באותו עניין- גם לקרובי משפחה ואפילו להורים יש נטייה שלא להגדיר סכום מדויק אותו הם נותנים. תרבות ה-“יהיה בסדר” חלחלה גם לשוק המשכנתאות וממנה יש להיזהר. היו מודעים להיקפי ההלוואה המדויקים.

היסטוריה של הכנס

רבים מצרכני הדירות בישראל סומכים על הבטחות ואינפורמציה לגבי הנכס הנאמרת להם על ידי הגורמים המעורבים כגון: סוכני נדל”ן, אנשי מכירות וכדומה. בחלק מהמקרים האינפורמציה היא מגמתית ולא מדויקת. צרכן הקצה צריך לזכור שמצד אחד אותם גורמים אמורים לשמור על האינטרסים שלו כלקוח, אך מצד שני ובאופן טבעי הם אינם חפים מאינטרסים אישיים. כך שחשוב לזכור ולקבל בערבון מוגבל נתונים וסיפורים בנודע לנכס שמעריפים עליכם.

בדקו את הנכס בעצמם, היעזרו בגורם מקצועי כמו שמאי, או עו"ד בדקו את ההיסטוריה של הנכס, התייעצו עם שכנים וגורמים הגרים באזור בו אתם מתכוונים לרכוש. עם מאמץ קטן והשקעה זניחה לעלות העסקה, בדיקה יסודית יכולה לחסוך לכם טעויות ושנים של כאב ראש מיותר.

הכנסות-הוצאות

כניסה לעסקת נדל"ן כרוכה בעמידה בתנאים רבים. לעיתים- הרצון העז של הרוכש אינו מתכתב הלכה למעשה עם מצב המזומנים שלו בחשבון הבנק. עוד ועוד רוכשים (בעיקר צעירים) אינם מודעים לסטטוס הפיננסי שלהם, מה ההכנסה הפנויה שלהם (הכנסות מול הוצאות קבועות) ומה יכולת ההחזר החודשי לה הם יכולים להתחייב, מה שמונע מהם להיכנס בצורה מושכלת להליך הקנייה.

הבנה לקויה של הסטטוס הפיננסי, כלומר ההכנסה הנכנסת לחשבון הבנק שלכם לעומת ההוצאות היוצאות מהחשבון, עלולה לפגוע בהתנהלות השוטפת והמוצלחת שלכם בביצוע העסקה.

מקדימים בצעד

הלחץ החברתי והמשפחתי לחתום על עסקה ולהתקדם צעד נוסף בדרך להגשמת חלום הדירה גורם לאנשים רבים להתנהל בפזיזות ובחוסר אחריות. לא אחת, צרכנים חותמים על זיכרון דברים לקניית נכס ונכנסים להתחייבות כספית ומשפטית וזאת מבלי לבדוק כלל אם הבנק מוכן להעניק להם משכנתא או אם יש ברשותם האמצעים הכלכליים לעסקה. הצרכנים לא מקדימים את המאוחר רק בעניין נטילת המשכנתא, אלא גם בהמשך התהליך קונים ומוכרים מדלגים על שלבים קריטיים.

תכנון לטווח קצר

אחת הטעויות הנפוצות ביותר בעסקאות בענף הנדל"ן הוא היעדר תכנון לטווח רחוק. רבים מרוכשי הדירות עושים טעות בסיסית בכך שאינם מתכננים את הליך הרכישה בצורה נכונה ובהתאמה לשינויים האישיים בעתיד.

תכנון המשכנתא צריך להיעשות תוך הבנה שמדובר באחת ההתחייבות הגדולות, הארוכות והמשמעותיות בעבור הצרכן. אורכן של רוב המשכנתאות כ-30 שנה ולכן עוד בטרם תחתמו על הטפסים אצל פקיד הבנק, השקיעו מחשבה והתייעצו עם גורמים מקצועיים ניטרליים הרוצים בטובתכם.

בחירה במסלולים הלא נכונים

טעות נפוצה נוספת נובעת מהיעדר אוריינות פיננסית. צרכנים רבים אינם בקיאים ואינם מבינים לעומקם את ההבדלים שבין מסלולי המשכנתא השונים ואת היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם. חשוב מאוד, לקרוא, לשאול, להתעמק ולהבין באמת מה כל מסלול טומן בחובו, מה הסיכונים ומה קורה בשוק הבנקאי בכלל. אם אתם מתכננים לרכוש דירה, השקיעו זמן בקריאת חומרים מתאימים, קראו עיתונים כלכליים ותהיו מעורבים בשוק הנדל"ן.

הצמדות לטפל

אין ספק שלכול הגורמים המעורבים בתהליך (הרוכשים והמוכרים, הלווים והמלווים) יש דאגות ומטלות רבות. הליך נדל"ני כולל טפסים ובירוקרטיה אין סוף. מערבולת העשייה גורמת לא פעם לקבלת החלטות שגויות ולהצמדות לטפל.

כך לדוגמא, רוכשים רבים ממהרים לתכנן איזה ריהוט יקנו, באיזה סגנון יעצבו, ואיזה סוג נורות יתלו בדירה, בזמן שהם צריכים לדאוג ליכולתם לעמוד בהחזר כספי נוסף בגין הריהוט בנוסף על החזר החודשי בגין המשכנתא או ההלוואה. רבים מהם יוצרים לעצמם הוצאות נוספות ומיותרות. אין זה אומר שהעיצוב אינו חשוב, אולם בעת הנוכחית בה הקושי לרכוש נכס גדל מחודש לחודש, צריכים להיצמד לעיקר ולא לטפל.

אי התאמת ההלוואה למלווה

מי שרוכש דירה בפעם השנייה או השלישית הוא ללא ספק צרכן שמכיר את כללי המשחק, גם בהקשר של התאמת ההלוואה לסטטוס הפיננסי, האישי והמשפחתי שלו. אולם, לאלה הרוכשים דירה בפעם הראשונה ובייחוד אלה שקונים תוך התחייבות של סכום גדול במשכנתא צריכים להבין שלעתים יש פער בין גובה ההחזר החודשי לאיתנות הכלכלית של הלווה.

לא מעט מקרים מלמדים על כך שאחת הטעויות הנפוצות בקרב צרכני משכנתאות חדשים היא היעדר התאמה בין ההלוואה למלווה בכל הפרמטרים ובהסתמך על הסטטוס האישי והמשפחתי שלו.