משרד המשפטים, לשכת היועץ המשפטי לממשלה
משרד המשפטים, לשכת היועץ המשפטי לממשלהצילום: חזקי עזרא

נציגי מנהלי קבוצות רכישה נפגשו לאחרונה עם המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעניינים אזרחיים, עו"ד ארז קמיניץ ושורת בכירים במשרד המשפטים.

בפגישה עלה נושא ניהול כספי רוכשי הדירות בקבוצת רכישה. נושא זה, כך נראה, מדאיג את המשנה ליועמ"ש וזה פנה ודרש תשובות ממנהלי הקבוצות.

"כיום אין איסור בחקיקה לקחת אחוז מסוים מכספי הרוכשים ולגלגל אותו לפרויקט אחר", ציין עו"ד קמיניץ, "לכן, תאורטית, יכול המארגן לקחת כספים ולעשות בהם שימוש במקום אחר. כיצד מתנהל הביצוע הכספי של הפרויקט בפועל ואיזו רגולציה לדעתכם ניתן לשקול כאן?", פנה בשאלה לנוכחים.

את הפגישה יזם יו"ר ארגון פורום קבוצות הרכישה ומנכ"ל חברת "באמונה", ישראל זעירא. מלבד קמניץ השתתפו בה רכזי המחלקות השונות במשרד המשפטים בתחום החקיקה, המיסוי, הבנקים והנדל"ן ובהם בין היתר ראש לשכת היועץ המשפטי לממשלה, דני הופנונג, נציגת רשות המיסים, ליאת שדמי, ראש אשכול יעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, עו"ד כרמית יוליס, מנהלת יחידת ההסדרה בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, עו"ד טל הראל, נציג הלשכה המשפטית במשרד הבינוי והשיכון, אמיר פז.

במענה לשאלה שהפנה קמיניץ העירו מנהלי הקבוצות כי בהחלט יש לעגן את הנושא בחקיקה. "לגבי ניהול הכספים יש מקום לרגולציה", ציין עו"ד זהבי, "ניתן לקבוע כי ישנה חובה לרכז את הכספים בחשבון ייחודי לפרויקט אחד שרשום על גוש חלקה, רחוב ומספר. ניתן לחשק מראש את הפרויקט בבנק כך שלא ניתן יהיה להוציא ממנו כספים שלא לטובת הפרויקט".

"חשוב מאד לדאוג לנהל את כספי רכישת הקרקע וקידום פרויקט הבניה בחשבון נאמנות סגור", הוסיף זעירא, "זאת כדי להבטיח את כספי המשתתפים ולמנוע עירוב כספים בין פרויקטים. יותר מזה, לגישתנו, יש להטיל עיצומים כספים ופליליים על נאמן אשר יוציא כספים מפרויקט שלא למטרות הפרויקט בהתאם לחוזים ולחוק. אנו מציינים זאת בכל הזדמנות, גם בפגישה שהתקיימה וגם במענה לקול קורא שהגשנו למשרד המשפטים. יש לחייב שבכל חשבון נאמנות יחתמו שני עורכי דין או שני רואי חשבון כנאמנים לקבוצה ולחייב את מארגן הקבוצה להעסיק רו"ח שאינו רו"ח החברה הפרטית שלו על מנת להכין מאזן שנתי לפרויקט ומאזן פרויקט מצטבר".

הבטחת כספי הרוכשים בפרויקטים בקבוצות רכישה נועדה למנוע העברת כספים מפרויקט אחד למשנהו ויצירת מעקב אחר כספי הרוכשים המופקדים בנאמנות.

נושא ניהול כספי הלקוחות הוא אבן נגף בפרשת ענבל אור. בדומה לפרשת חפציבה, גם בפרשה זו, לקוחות רבים הפקידו את כספם בחשבונות נאמנות שניהלה חברת אור סיטי שבבעלות ענבל אור, אם כי בדיעבד כספים רבים נעלמו. מאז חשיפת הפרשה התברר על פי הדו"חות שהועברו לבתי המשפט כי התבצעה התנהלות לא חוקית בפעילות חברת 'אור סיטי', שכללה הטעיית לקוחות, הצגת נתונים כוזבים בדוחות הכספיים של החברה והעברת כספי לקוחות מחשבונות החברה להוצאות פרטיות של אור.

כך למשל נודע שמחשבונות החברה נעלמו 6.5 מיליון שקל והועברו להוצאותיה הפרטיים, בין היתר לרכישת תכשיטים, אופנוע, הוצאות עבור מטפלות ואף תשלום בסך 1.7 מיליון שקל במסגרת הסכם גירושים שחתמה עם בעלה לשעבר.

"אין ספק כי פרשת ענבל אור מחלחלת עמוק לחדרי רכזי המחלקות השונות במשרד המשפטים", מתאר זעירא. "ענבל אור ביצעה 'פיגוע המוני' בכל מה שנקרא התארגנות קבוצות הרכישה, מה שהביא גם לפגיעה ישירה בלקוחות. לעניין הפגישה, הדיון שהתקיים היה ענייני מאד, השאלות שנשאלנו היו רציניות ועמוקות והן נסובו סביב חשיבות השקיפות ומעקב כספי הלקוחות בפרויקטים המנוהלים בקבוצות רכישה, כך שמנהלים לא יוכלו לעשות בכסף ככל העולה על רוחם".

"הרושם שהתקבל הוא שלמשרד המשפטים אין כוונה לזרוק את התינוק עם המים ולקדם חקיקה שיש ביכולתה למחוק את קבוצות הרכישה משוק הנדל"ן בישראל. גם אנחנו, חברת באמונה ויתר החברות שנכחו בפגישה בעד חקיקה לצורך מיסוד וחיזוק פעילות קבוצות הרכישה. מדובר במנגנון חיובי וטוב, כך גם רואים זאת נציגי משרד המשפטים שנכחו בישיבה".

בין ההצעות שהועלו על-ידי מנהלי קבוצות הרכישה היתה קביעת סיווגים למנהלי קבוצות רכישה, אשר על-פיהם ייקבע מה היקף הפרויקט המותר לכל מנהל. בעמדה זו תמכו בין היתר זעירא וקיוויתי.

במענה לקול קורא שהוציאה חברת באמונה למשרד המשפטים הועלו הצעות משמעותיות נוספות ובהן הטלת אחריות למארגן קבוצת רכישה על המחיר המשוער. על-פי ההצעה, יש לדרוש ממארגנים לכתוב את המילים "מחיר משוער" והאות "כ..." לפני ציון המחיר בחוזה, מאחר ואין אפשרות לחזות במדויק את מחיר הדירה, וזאת תוך נטילת אחריות על גובה הסטיה. "חברת ניהול רצינית יכולה להתחייב על סטייה שלא יותר מ-10% מהמחיר המשוער ומשם ואילך כל סטייה שתהיה היא על-חשבון חברת הניהול ובלבד שוועד הדיירים לא יתערב, לא בתכנון, לא במפרט, ולא בכמות יחידות הדיור", נכתב במענה.

הצעה נוספת היא בעניין הגבלת מספר המקסימלי של משתתפים בקבוצת רכישה. לדעת זעירא יש לאסור על התארגנות קבוצות רכישה שהן למעלה מ-400 יחידות דיור. זאת לאור קשיים בקבלת החלטות בקבוצה וקושי בהשגת מימון מהבנקים בקבוצות גדולות, מה שעלול לסכן את הפרויקט.