קנס – לא, ביטול – כן
קנס – לא, ביטול – כןOfficeXP

חוזי מכר דירה הם מהחוזים המסועפים והסבוכים ביותר שיוצא לאזרח הקטן לחתום.

ברוב המקרים אנו משתמשים בעזרתם של עורכי דין לצורך הניסוח המדויק של החוזה, שיכסה כל אפשרות של הפסד שתיגרם לנו.

אך מסתבר, שגם אחרי ששילמנו ממיטב כספנו לעורכי דין, אל לנו להיות בטוחים בחוזה שנכתב, ילמד אותנו על כך המקרה המורכב שבא לפני בית הדין 'ארץ חמדה – גזית' בבית שמש (לפסק הדין המלא, תיק 76064, לחצו – כאן).

לא מה שתוכנן

אסנת ושמעון (שמות בדויים) היו בעיצומן של ההכנות לחתונתם, כשאביה של אסנת הודיע להם – אנחנו קונים לכם דירה משלכם. זו בהחלט התחלה טובה לזוג צעיר בדור שלנו. המשא ומתן התחיל במלוא המרץ, אך הלך והתארך לו מסיבות שונות כחצי שנה. בתאריך 15/06 כבר הושגה הסכמה בין הצדדים, ונחתמה טיוטה לקניית הדירה.

בטיוטה נדרשו הקונים לשלם את מלוא הסכום בתוך שלושה חדשים מחתימת החוזה. אלא שגם החוזה התארך לו, ורק ב-03/09 חתמה אסנת על החוזה. אמנם, מכיוון שהיא גרה בצפון וחתנה במרכז, נשלח החוזה בדואר והגיע רק בסוף החודש אליו לצורך חתימה. כך יצא, שלוח התשלומים הקצר שניתן מחייב את הקונה להעביר את מלוא הסכום בשלוש פעימות עד ה-20/09, בשעה שהחוזה עצמו נחתם רק ב-27/09. הרשלנות הזאת, בחסות עורכת הדין של המוכר, זכתה לביקורת מדייני בית הדין.

אמנם למרות השיבוש הזה, אביה של אסנת המשיך בתשלום עבור הדירה, אם כי לא על פי לוח הזמנים ולא על פי הסכומים שננקבו בו. בתאריך 12/10, כמעט חודש אחרי מועד תום התשלומים, הספיק לשלם אביה של אסנת 117 א' ש"ח. ואז, כשכבר היה נראה שכל העניין הולך למישרין, נחת מכתב בתיבת הדואר של אסנת ושמעון ששינה את כל מהלך העלילה.

עורכת הדין של המוכר הודיעה בצורה חד משמעית שהמכירה בטלה ומבוטלת, ושמוטל על הזוג הצעיר קנס של 41 א' ש"ח, זאת על פי סעיף בחוזה שחתמו ותוכנו: "כל צד אשר יפר הסכם זה... ולא תיקן את ההפרה... חייב לפצות את הצד שכנגד בפיצוי קבוע מוערך ומוסכם מראש בסך של 41,000 ₪".

בצר להם, ובתדהמה גדולה, פנו הזוג ואבי הכלה לבית הדין 'ארץ חמדה – גזית' בבית שמש, ותבעו את קיום החוזה וביטול תשלום הקנס שהושת עליהם, ואף הטלת קנס על הצד שכנגד על כך שהפר את החוזה מצידו.

הנתבע, מן העבר השני, הסביר שהיה זקוק לתשלום עבור הדירה תוך שלושה חדשים, ואף הדגיש זאת בחוזה ובשיחה עם הקונים. הסיבה לכך, היא עסקה גדולה ורווחית שתכנן לעשות, ושהיתה תלויה בתשלום מיידי ובזמן קצר. אי לכך, לא זו בלבד שהוא דרש לבטל את העסקה ולקבל את הפיצוי הנקוב בחוזה, אלא אף תבע הוא את ההפסדים שנגרמו לו בעקבות ביטול העסקה הגדולה על סך מאות אלפי שקלים.

קנס – לא, ביטול – כן

בית הדין עיין בנוסח החוזה, ודקדק בנוסח הסעיף המחייב קנס שדוקא אם הצד המפר לא תיקן את ההפרה, אז יוטל עליו הקנס. במקרה שלנו, היות ולא ניתנה כל אפשרות לתיקון ואף לא ניתנה התראה קודם הביטול, הרי שהניסיון להשתמש בסעיף זה מעלה חשד שמדובר ברצון לסחוט עוד סכום מהקונה בחוסר תום לב. אי לכך, פטר בית הדין את הקונים מתשלום הקנס.

אמנם, באשר לקיום החוזה קבע בית הדין, כי האיחור הגדול בתשלום, הגם שהתאריכים לא היו מסתברים, מהווה הפרה יסודית של החוזה וממילא הוא בטל. מה גם, שהקונים לא הצליחו להשיג משכנתא עד למועד הדיון, מה שמלמד כמעט בוודאות שגם לא היו מצליחים להשלים את הסכום בזמן סביר.

עוד פסקו הדיינים פיצוי על סך 25 א' ש"ח עבור שכ"ד שהפסיד המוכר בשנה של העיסוק במכירה, והוצאות שונות שנגרמו לו בעקבות עסק הביש. אך פיצוי עבור ביטול העסקה הגדולה שהמוכר החמיץ וכן את התביעה לשאר הפיצויים שדרש המוכר – דחה בית הדין, בטענה שהם עקיפים ביותר ואין לחייב את התובעים בגינם.