דעה
תאונת מס דירה שלישית

מתחילת השנה ועד היום, ניצלו כ-350 מרובי דירות את הטבות המס האמורות וסך ההטבות שניתנו עומד על כ-14 מיליון שקל.

עו"ד איתי ברכה , י"ד באב תשע"ז

עו"ד איתי ברכה
עו"ד איתי ברכה
צילום: משרד ברכה ושות'

מחזיקי דירה שלישית, אשר מכרו לאחרונה את דירתם השלישית ונהנו מהטבת מס משמעותית, בעקבות הוראת השעה שהתפרסמה כחלק מחוק ריבוי דירות, היו נתונים באי וודאות האם תעמוד ההטבה בתוקפה גם במידה והחוק יבוטל על ידי בג"צ או שמא יוותרו הם בלא דירה ובלא הטבת המס אשר ניתנה להם. כיום הם יודעים את התשובה.

במהלך חודש דצמבר 2016, לאחר דיון מהיר, יש שיאמרו אף במחטף, העבירה הכנסת את חוק מס ריבוי דירות ביוזמתו של שר האוצר משה כחלון, כחלק מהמאבק במשקיעים המהווים את אחד הגורמים לעליית מחירי הדיור ולהיצע דירות נמוך בשוק, ביחס לביקוש.

החוק, אשר דובר בו רבות, מחיל למעשה מס חדש המוטל על יחיד או תא משפחתי, שבבעלותו 3 דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה באופן בו ישלמו מס בגובה של אחוז משווי השוק של הדירה, עד תקרת מס של שמונה עשר אלף ₪ לדירה לשנה. המס מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס למעט שתי דירות, לפי בחירתו. המס ישולם בשני מועדים בכל שנה, ביוני ובדצמבר ויחול בנוסף למס החל על ההכנסות מדמי השכירות המופקים מדירות אלה.

מיד עם כניסת החוק לתוקף, הגישו האופוזיציה וכן 30 מרובי דירות עתירות נפרדות לבג"צ, כנגד החוק, ומאז ועד היום נמשכים הדיונים בנושא ועדיין לא ברור האם החוק יעבור לבסוף את מבחנו של בג"צ או שמא ייפסל ומשכך, יבוטל.

למרות העתיד הלא ברור של החוק שבוטל היום, המשיכה רשות המיסים לפעול במרץ ליישומו, למעט דחיית המועד להגשת הדיווח על ידי מרובי הדירות ותשלום המס, והדבר ייצור בעיה כעת.

לשם יישום החוק, חויבו מרובי הדירות להגיש דיווח על מספר הדירות המוחזקות ברשותם וכן לשלם את המס האמור וזאת, עד לסוף חודש יולי הקרוב ומבלי להתחשב בדיון בבג"צ.

כחלק מהחוק ומתוך מטרה לתמרץ מרובי דירות למכור את דירתם השלישית ואילך, נקבעה הוראת שעה לפיה חייב במס שימכור דירת מגורים החייבת במס שבח מיום 01.01.17 ועד ליום 01.10.17 יהיה זכאי להטבת מס בגובה של עד 85 אלף שקלים במס השבח וזאת בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בחוק ובתקנות. עוד נקבעה הטבה לפיה מוכר הדירה יוכל להפקיד את תמורת המכירה בקופת גמל להשקעה שרווחיה יהיו פטורים ממס בעת פדיונם.

החל מתחילת השנה ועד היום, ניצלו כ-350 מרובי דירות את הטבות המס האמורות וסך ההטבות שניתנו עומד על כ-14 מיליון שקל בסה"כ וזאת טרם סיומה של הוראת השעה האמורה.

בעקבות הדיון שהתנהל בבג"צ, עלה החשש כי ביטולו של החוק יגרור את ביטולם של הטבות המס אשר ניתנו מכוחו, באופן בו יוותרו מרובי הדירות אשר מכרו את דירתם תוך ניצול הטבת המס בתקופת הביניים שבין פרסומו של החוק לביטולו, קרחים מכאן ומכאן שכן מכרו את דירתם בהתבסס על הטבות המס וכעת יידרשו על ידי הרשות להשיב את הפרשי המס כחלק מביטול ההטבות באופן רטרואקטיבי וכך יוותרו בלא ההטבות ובלא הדירה.

מומחי המיסוי מתריעים אף הם על הבעיה ונמנעים, הלכה למעשה, מלייעץ ללקוחותיהם לנצל את הטבות המס, או לכל הפחות, מתריעים בפניהם על הסכנה בביטולן, דבר אשר עיכב עסקאות אלו והחליש את ההיצע בשוק, בניגוד לתכלית החוק.

עוד יצויין כי ישנן מרובי דירות רבים אשר העבירו חלק מן הדירות לקרובי משפחתם, ע"מ לצאת מתחולת החוק, תוך תשלום שליש מס רכישה וכעת, כעת, כאשר התבטל החוק, יאלצו לשלם מס נוסף עם החזרת הדירה לבעלותם, לבסוף, באופן מיותר.

נדמה כי חוסר וודאות זאת אינה מעסיקה את הרשות בשלב זה, אשר מצידה צוברת, באמצעות הדיווחים הנדרשים כיום, מאגר נתונים משמעותי על מרובי הדירות וכמות הדירות שברשותם, אשר יוותר בידיה אף אם יבוטל החוק לבסוף ובאשר להטבות המס מגדילה הרשות את חוסר הוודאות בתשובתה כי "מדובר בבעיה מורכבת אשר תיבחן, ככל שהדבר יהיה רלוונטי, מול משרד האוצר".

נכתב ע"י מומחה המיסוי, עורך הדין איתי ברכה, בעלי פירמת ברכה ושות'