מענקי הפריפריה: פתרון או בעיה חדשה?

הניסיון של כחלון לצמצם את הביקוש במרכז על ידי מענקים לרוכשים בפריפריה עלול דווקא להחליש עוד יותר את הערים הללו, המוחלשות ממילא.

ליאור זברג , ט"ו בכסלו תשע"ח

ליאור זברג
ליאור זברג
צילום: עצמי

מאות מזוכי "מחיר למשתכן" בפריפריה שמחו בשבוע שעבר לשמע הידיעה על ההחלטה החדשה של בנק ישראל, לפיה את המענק שיקבלו מהמדינה עבור רכישה בפריפריה יוכלו לכלול מעתה כ"הון עצמי".

משמעות ההחלטה היא שזוכים שעוד לא גייסו את כל ההון העצמי הדרוש ו"ישבו על הגדר" – יוכלו כעת לרכוש דירה בתוכנית, ואלו שתכננו לרכוש – יוכלו להגדיל את המשכנתא ולרכוש נכס יקר יותר.

בבסיס ההחלטה עומדת המחשבה שזוגות רבים נמנעו מלגשת להגרלות התוכנית מפאת חוסר היכולת לגייס את ההון העצמי המינימלי הנדרש. כחלון מנסה "לדוג" את אותם הזוגות הצעירים, לדרבנם לרכוש דירות בפריפריה ובכך למתן את הביקוש במרכז הארץ, בציפייה שמהלך זה ישפיע על מחירי הדיור.

עד כאן, נשמע תוכנית מצוינת. אולם כמו כל פתרון טוב, גם נוצרת בעיה חדשה.

שוק הנדל"ן בישראל, מזמן לא מבוסס על רכישת קורת גג בלבד. הציבור, גם מחוסרי הדיור, רואים בנדל"ן וברכישת נכס אפיק השקעה מניב ואפשרות מומלצת להשקיע את כספם הזמין. כך גם רבים ממשתתפי תוכנית מחיר למשתכן.

בכנס רוכשים של תוכנית מחיר למשתכן בירוחם נפגשו כל זוכי התוכנית ואחד מהמשתתפים שאל את שאר הזוכים: "מי מכם מתכוון לגור כאן בירוחם?". להפתעתו, משתתפים בודדים הרימו יד, תוך שהשאר מספרים כי בכוונתם לרכוש במקום נכס להשקעה. אגב, בהמשך רבים מהזוכים ביטלו את זכייתם והפרויקט נפתח לבסוף לציבור הכללי. סיפור זה מייצג את המצב בפרויקטים רבים בפריפריה.

כחלון, שניכר שמשקיע רבות בניסיונות למתן את מחירי הדיור בישראל, טרם השכיל תובנה זו. הפתרון המוצע יכניס זוגות צעירים ומחוסרי דיור רבים לעולם ההשקעות בנדל"ן.

זוג צעיר אשר מתגורר במרכז ירכוש דירה בפריפריה בציפייה לעליית ערך, בעוד שבינתיים הוא ימשיך להתגורר במרכז הארץ, בשכירות בדירה של משקיע אחר אשר ידו כן השיגה דירה באזור ביקוש. לדוגמא, זוג מחוסרי דירה מפתח תקווה עם הון עצמי של 70,000 ש"ח ירכוש דירה בדימונה, ירוחם או נצרת עילית, וזאת במטרה לראות תשואה בשכירויות, ולהמתנה לעליית ערך הדירות.
פתרון אפשרי לבעיה זו היא פתיחת אפשרות קבלת המענק לכל רוכש המתכנן לגור בפריפריה. מה ההיגיון בנתינת המענק רק לזוכי התוכנית? אם האינטרס הוא יישוב הפריפריה וצמצום הביקוש באזורי הביקוש, הגיוני שכל רוכש בפריפריה המתחייב לגור במקום יקבל מענק. המענק הסלקטיבי מריח כמו "כלכלת בחירות" שמשרתת את שר האוצר.

משקיעים בפריפריה: השלכות

משקיעים בערי הפריפריה יכולים ליצור בעיה של ממש ונזק רב לערים אלו. יש אומרים כי בשנים הקרובות נראה מאות יחידות דיור העומדות ריקות להשכרה בגלל עודף היצע.

הדבר יכול לגרום להגעתן של אוכלוסיות מוחלשות, אשר ינצלו את מצוקת המשקיעים לשוכרים, וימצאו בדירות אלו אפשרות לקורת גג במחירי רצפה.

מלבד זאת, משקיעים רבים בונים על התשואה החודשית מהשכירות לצורך החזרי המשכנתא, והפגיעה ביכולתם להחזיר את הסכומים עליהם התחייבו עלול להחזיר את דירותיהם לחיק הבנקים. יש לקחת בחשבון כי הדבר יפגע קשות בערים.

ההשלכות של דירות רבות העומדות ריקות ו"שכונות רפאים", וכן היווצרותן של שכונות מצוקה בהן מתגוררים במרוכז אנשים קשי-יום ממעמד סוציו אקונומי נמוך - הינן פגיעה אנושה בפריפריה.

נתון נוסף אשר יש לתת עליו את הדעת הוא היכולת למכור את הדירה במקום. במידה והתחזיות אכן יתממשו, מחירי הדירות בשכונות אלו לא יעלו ויתכן אף כי יאבדו את ערכם מעט.

בכדי למנוע תחזיות אלו, חייב כחלון לתת מענה לעידוד אמיתי של הגירה לפריפריה, בצורת הטבות מס לפרטיים ולעסקים, נתינת מענה תחבורתי אמיתי, הטבות ליזמים בתעשיות מקדמות כמו הייטק ואלקטרוניקה ופיתוח משקי התיירות בפריפריה.

רבים חושבים כי עיר הבהדי"ם המתוכננת היא הפתרון לערי הנגב. ייתכן ועיר הבהדי"ם אכן תהווה פתרון כלכלי ותעסוקתי ליישובי הנגב וייתכן שלא, אך בכל מקרה לא כדאי להמר רק על נתון אחד שטרם ידוע מה תוצאותיו בשלב זה. בניהול כלכלה ומדינה יש להסתכל על כלל המרכיבים והמשתנים בשוק.

ייתכן ולמשקיעים שידם אינה משגת נכס מלבד ההטבות אותן קידם כחלון מדובר במתנה, אך בהסתכלות הציבורית על סוגיית הנדל"ן בישראל, ייתכן כי הבור רק גדל. מי ייקח את האחריות?

הכותב הינו יועץ השקעות בנדל"ן