קריסת קבלני נדל"ן. מה גורם ומי משלם?

כ-21% מקבלני הביצוע בנדל"ן מצויים ברמת סיכון גבוהה. עשרות כבר קרסו והצפי ל-2018 לא מעודד. מה ההשלכות ללקוחות, ומי אחראי לתיקון

שמעון כהן , ט"ו בכסלו תשע"ח

אילוסטרציה
אילוסטרציה
צילום: ISTOCK



טוען....

על פי נתונים שהתפרסמו באחרונה עולה מציאות מדאיגה מאוד בענף קבלני הביצוע בעולם הבניין. כ-21% מהקבלנים מוגדרים ככאלה המצויים ברמת סיכון גבוהה.

הירידה בביקושים מייצרת האטה בהתחלות בנייה בשוק החופשי ונתונים נוספים עליהם שוחחנו ביומן ערוץ 7 עם רואה החשבון חן שרייבר, מומחה להשבחת חברות וחבר הועד המרכזי בלשכת רואי החשבון.

כשהוא מתאר את השתלשלות האירועים שהובילו לקריסת הקבלנים מסביר שרייבר: "יזמי הנדל"ן, אותן החברות גדולות שרוכשות קרקעות ויוצאות לפרויקטים של בנייני מגורים, לוקחות קבלני משנה שהם קבלני הביצוע שיבצעו עבורן את העבודות. קבלני המשנה הללו הן חברות קטנות ופחות איתנות פיננסית ונכנסות למשברים כשהשוק במצב שאתו הן לא יכולות להתמודד".

"רוב הקבלנים שמבצעים את העבודות לקחו הרבה עבודות במכרזים כדי להיות בשוק ולהתפרנס, ולא תכננו תקופה של ירידה בביקושים לנדל"ן כמו שיש עכשיו, וכעת הם מתמודדים עם התחייבויות מלפני ארבע וחמש שנים. כדי לזכות במכרזים הם נתנו מחירים מאוד נמוכים ונשארו עם מרווח קטן מאוד שלא מאפשר להם לשרוד. לכן הדו"חות מצביעים על כך שאנחנו צפויים להתמוטטות נוספת ב-2018 של חברות קבלני ביצוע שמבצעים פרויקטים".

באשר לאחריותן של חברות העניק במקרים של קריסת קבלני הביצוע, אומר שרייבר: "כרוכשים אנחנו מקבלים ערבויות מכר על הכספים שאנחנו מפקידים ויוצאים לדרך עם יזם גדול ומרגישים די רגועים. בפועל, כשקבלן מתמוטט אנחנו ניזוקים פעמיים, פעם אחת כאשר אותו יזם גדול צריך למצוא קבלנים חדשים ואולי להוציא עלויות נוספות שעלולות להתגלגל גם עלינו, וכך נקבל נכס רק אחרי עיכוב משמעותי, ובנוסף, יתכן והמחיר לא יהיה אותו מחיר שתכננו מלכתחילה".

על הסכום שעלול לעלות מסביר שרייבר: "כשעושים הסכם עם קבלן גדול שמתחייב לתאריך מסוים שממנו הוא יפצה בשכר דירה עד מסירת המפתח, כשנקלעים למשבר אותה חברה קבלנית גדולה לא תמיד מוכנה לכסות על הרבה חודשים של עיכובים וכך נגררים לבתי המשפט שנדרש להכריע עד כמה החברה צריכה להיות אחראית לקבלן משנה שקרס והותיר גם אותה בנזקים, כך שהדברים לא פשוטים. מדובר בהסתבכות כפי שראינו עם 'חפציבה', 'מאליבו' ואחרות שהסתבכו גררו נזקים לדיירים וגם לספקים ולקבלני המשנה".

"אין ספק שאף אחד מרוכשי הדירות התמימים לא רוצה לראות את קבלן הביצוע של הבניין שלו מתמוטט. הקבלנים הגדולים צריכים להיות אחראים על הנושא הזה, משום שהם לוקחים קבלן ביצוע על בסיס ההצעה הנמוכה ביותר, כאשר ידוע שבמחירים כאלה לא ניתן להרוויח ומכניסים את קבלן הביצוע לפרויקט הפסדי.

''מעבר לכך יכולה להיות לו בעיה מאוד גדולה בעניין מימון העבודות שלו כי קבלני הביצוע משלמים לעובדים בזמן קצר בעוד את הכסף מהחברה היזמית הם מקבלים רק אחרי הרבה מאוד זמן כי יש בדרך בנק מממן, בירוקרטיה וניירת ומי שסופג הכול הוא קבלן הביצוע, גם את המחיר הנמוך וגם את הבעיות בתזרים המזומנים".

מוסיף שרייבר ומציין כי הקבלן היזם יודע היטב שאם הדברים לא יתבצעו כמתוכנן וקבלן הביצוע יקרוס יש בידו די עורכי דין ויכולת לעמוד מול הדיירים בבתי משפט, ובכך הוא מחזיר את הנזק לפתחו של האזרח.

לטעמו המענה צריך להיות במעין "מרד צרכני" שבו יש "להעלות את העוולות שקורות לאזרחים לרשתות החברתיות, להוכיח ולחשוף את העובדה שחברות קבלניות גדולות לוקחות חברות קטנות רק בגלל מחיר זול. אני בטוח שחברה קבלנית גדולה אם היא תבין שהצרכן רוצה לדעת ולבדוק מי המבצע את הפרויקט לא תהיה לה ברירה אלא לבחור קבלן מבצע על פי איכות ולא על פי מחיר זול".

באשר למשמעות של פעולה צרכנית שכזו על ידי האזרח הקטן עבור חברת ענק בתחום הנדל"ן, סבור שרייבר כי "אדם הניגש לרכוש דירה ראוי בהחלט שישאל מי יעשה את הביצוע. לפעמים אלו חברות בנות של החברה הגדולה וזה בסדר, אבל אני רוצה לדעת מי יבצע ויש לי מספיק כלים, כמו אינטרנט וחברות כלכליות, כדחי שאוכל לבדוק את הפרטים על אותן חברות, כך שישתפר הסיכוי לקבל את הנכס ללא נזק".

עוד נשאל שרייבר אם האזרח הקטן מודע בכלל לאותן סוגיות ואותן דקויות שעליו לתת עליהן את דעתו מול חברת הנדל"ן המסודרת היטב הן בהיבט המשפטי והן בהיבט הסעיפים הבירוקרטיים. על כך הוא משיב ומבהיר כי אכן לא מדובר בסוגיה פשוטה ולכן נכון וראוי שאדם הרוכש דירה במיליון שקלים או שני מיליון שקלים יקדיש כמה אלפים בודדים לטובת ליווי של עורך דין ויועץ כלכלי שימנעו ממנו נזקים קשים בעתיד.