מחיר למשתכן – תמונת מצב

התכנית הממשלתית המוכרת מצליחה להשפיע על שוק הדיור ומסתמנת כהצלחה גדולה. אבל מבט מקרוב מגלה בעיות ואתגרים שונים העולים מן השטח.

שאול טנא , י"ב באדר תשע"ח

מחיר למשתכן
מחיר למשתכן
Shutterstock

התכנית הממשלתית המוכרת כבר מצליחה להשפיע על שוק הדיור הכללי ומסתמנת כהצלחה גדולה. אבל מבט מקרוב מגלה בעיות ואתגרים שונים העולים מן השטח. מחיר למשתכן – תמונת מצב

בחודשים האחרונים התבשרנו בכלי התקשורת השונים על ירידה בכמות העסקאות בשוק הדיור ועל הקיפאון בו הוא שורה. אך כעת, על פי נתוני הלמ"ס, אנו מדברים כבר על ירידת מחירים בשוק הדיור, ירידה ברורה שהיא מעבר לטעות סטטיסטית. מדובר בירידה ראשונה ומשמעותית של כמחצית האחוז המגיעה לאחר כשלוש שנים של עבודה אינטנסיבית במשרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון להוריד את מחירי הדיור.

ל"מחיר למשתכן", תכנית הדגל של שר האוצר, חלק נכבד בהשפעה על השוק ועל היפוך המגמה. התכנית, שהיקפה כבר מתקרב ללא פחות מ-50 אלף יחידות דיור בכל רחבי הארץ, מאפשרת לזוגות צעירים להגריל את זכותם לרכישת דירה בתנאים אטרקטיביים באזורי ביקוש ברחבי הארץ. לזוכים בהגרלות מוצעות דירות בעלות נמוכה יחסית למחירי השוק ובנוסף, הבטחה לשיעורי מימון אטרקטיביים לרכישת הדירה. במילים אחרות, מי שזוכה בהגרלות תוכנית מחיר למשתכן זוכה בהטבה כפולה – לא משהו שאפשר להקל בו ראש, דירה בהישג יד נשמעת כמו חלום במציאות שוק הדיור הישראלי.

הטוב: דירות באיזורי ביקוש במחירים מוזלים ותנאי מימון אטרקטיביים

כאמור, לבד ממחיר נמוך למטר מרובע, מה שיכול להוביל לרכישת דירה במחיר נמוך בעשרות אחוזים מהמחיר לדירה דומה בשוק החופשי, התוכנית מאפשרת לגשת לבנק משכנתאות ולקבל הלוואת משכנתא באחוזי מימון גבוהים. זאת מכיוון שבשוק החופשי מוגבל שיעור המימון למשכנתא על 75% ממחיר הדירה, אך במסגרת התוכנית יכולים הרוכשים לקחת הלוואת משכנתא לפי שווי הדירה בשוק החופשי – ולא לפי מחיר המחירון בו נמכרה להם, מה שמעלה את אחוז המימון מהעסקה. בנוסף, רוכשים שלא הייתה בבעלותם דירה בעשר השנים האחרונות יהנו מתנאי הלוואה נוחים עוד יותר, ומי שיבחר להתגורר בפריפריה – יזדקק להון עצמי מופחת בגובה של 60,000 שקלים בלבד, ולא לסכום המינימלי של 100,000 שקלים. לכן מדובר בעסקה משתלמת במיוחד והזוגות הצעירים אכן נוהרים להשתתף בהגרלות התכנית, אך עם זאת – תכנית מחיר למשתכן לא חפה מקשיים.

הרע: תשלומים כפולים והסכנה שהקבלן ינסה לחסוך עליכם בשקעים, כיווני אוויר ומה לא

הקושי הראשון בפרויקט הוא החשש מפני סטנדרט בנייה נמוך של הדירות. הקבלנים שנבחרו לביצוע הפרוייקטים השונים של התכנית מתחייבים מראש למחיר נמוך למ"ר, דבר שמוביל לפגיעה ברווחיהם. כפועל יוצא מכך, מנסים הקבלנים להוזיל את עלות הבנייה בדרכים שונות. כך לדוגמה, בפרויקט הדגל של התכנית בגליל ים, רוכשים רבים התלוננו על דירות עם מספר שקעי חשמל מצומצם עד דוחק, על חדרי אמבטיה קטנים, בעיות כיווני אוויר בדירה וכו'. חשוב לציין שהמדינה מנסה להגן על הרוכשים מפני תופעות כאלו, שהרי הקבלנים מתחייבים מראש למפרט מסויים.

הקושי השני הוא בהתחייבות לתשלומים כפולים בתקופת הביניים, התקופה שמרגע הזכייה בהגרלה וחתימת הרכישה ועד מועד מסירת הדירה בפועל. תקופת ביניים זו יכולה להימשך מספר שנים, בהן יידרשו הרוכשים להתחייב מדי חודש הן להחזרי תשלומי המשכנתא על הדירה החדשה והן לתשלומי שכר הדירה על מקום מגוריהם הנוכחי עד מועד מסירת הנכס.

הפתרון: מסלולי משכנתא סבלניים

זוהי אמנם בעיה שלא ניתן להקל בה ראש, אך גם לה יש פתרונות. בבואכם לפגישה עם יועץ המשכנתא בבנק המשכנתאות אותו בחרתם, יוצגו בפניכם מסלולי החזר שונים. בלוח התשלום גרייס לדוגמא, תוכלו לדחות את תשלומי המשכנתא בכמה שנים – בגרייס מלא לא תידרשו להחזיר אפילו שקל במשך "תקופת הגרייס", אך החוב הכללי יגדל. בגרייס חלקי תשלמו רק את הריבית על ההלוואה במשך תקופת הגרייס, בלי תשלום הקרן. אפשרות אחרת היא נטילת משכנתא מופחתת, כך שעם לקיחת הלוואת המשכנתא תנאי ההחזר החודשיים יהיו נמוכים במיוחד בחודשים הראשונים, ובמועד מסירת הדירה – תחזור המשכנתא לתשלומים הרגילים התואמים את הסטטוס החדש. אלו רק כמה מבין המסלולים הרבים שעומדים בפניכם, יועצי המשכנתאות ידעו להרחיב על מגוון המסלולים.

הקושי בתשלום הכפול לא נעלם מעיני שר האוצר משה כחלון, שמצידו יזם פגישה עם המפקחת על הבנקים במטרה לחייב את כלל הבנקים לאפשר למשתתפי התוכנית לשלם משכנתא מופחתת בתקופת הביניים. עוד מוקדם לקבוע מתי היוזמה החדשה תיצא לפועל והתנאים יכנסו לתוקף, אך לא מן הנמנע שעד שתתקבל ההחלטה, יציעו הבנקים מבצעים משלהם ברוח דומה.