תמ"א 1? תמ"א 2?

"פרפקט יזמות ובנייה" עוסקת בייזום ומימון נדל"ן בדגש על פרוייקטים של התחדשות עירונית באיזורי ביקוש. מנכ"ל החברה מסביר.

בשיתוף 'פרפקט יזמות' , כ"ב באייר תשע"ח

התחדשות עירונית של "פרפקט"
התחדשות עירונית של "פרפקט"
הדמיה

"רוב הדיירים שאנו נפגשים איתם בשנה האחרונה מעדיפים פרויקטים של הריסה ובנייה", מסביר ישי שנקולבסקי, מנכ"ל פרפקט יזמות ובנייה העוסקת בייזום ובנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית.

היתרונות של הדיירים הם: קבלת בניין חדש, שנבנה בבנייה מודרנית, מתאים לכל התקנים החדשים, דירה מתוכננת מחדש וללא טלאים ונוחות מיטבית לאורך חיי הפרוייקט.

מצדו של היזם, פרויקט הריסה ובנייה דורש סף כניסה כלכלי גבוה יותר מחד אך גם לחברה יזמית בפרוייקט הריסה ובנייה נח יותר לתכנן ולבנות הריסה ובנייה של בניין מפרוייקט חיזוק.

איך מגיבות העיריות לתוכניות הריסה ובנייה?

מנהל הפרוייקטים של פרפקט יזמות ובנייה רמ-אל לביא מסביר, "בדרך כלל העיריות מעודדות יותר פרויקטים מהסוג הזה אולם ישנם אזורים בהם פרויקט הריסה ובנייה לא מתאפשר משתי בחינות כלכלית ותכנונית, במקרים כאלו תיבחן יכולתה המקצועית של החברה היזמית ליצור את הפיתרון שלא כולם רואים אותו-איחוד בניינים".

חשיבה יצירתית היא התשובה לבניינים עם מגרש המהווה אתגר תכנוני או מגרש שאין היתכנות כלכלית בהריסתו ובנייתו מחדש.

העובדה שכיום פרוייקטים של הריסה ובנייה מועדפים הן ליזמים והן לדיירים זו עובדה ידועה. אבל רבים לא יודעים שיש דרכים תכנוניות ויצירתיות לייצר פרויקטים כאלה - גם כשאין כדאיות כלכלית או אפשרות תכנונית.

בניין 1 +בניין 1 = מגרש גדול

הפתרון שאנו מציעים לדיירי הבניין במקרים כאלה הוא חיבור בניינים, מסביר ישי שנקולבסקי, החשיבה היצירתית היא לראות בשני הבניינים מגרש אחד וכתוצאה ישירה מכך הרווחים בין הבניינים מצטרפים לתחשיב הזכויות ולהגדלת הדירה לדיירים. במקרה כזה נוספות זכויות בנייה המאפשרות את ההתכנות הכלכלית.

אפשרות נוספת כוללת בנייה של שני בניינים עם קיר משותף הקרוי בעגה המקצועית "קיר 0".

"בשתי האפשרויות לעיל יש יתרונות ברורים", מסביר רמ-אל, "אנו מעדיפים לייעץ לדיירים את האפשרות הראשונה שנותנת לתכנון הבניין יתרון גדול והוא תכנון תת קרקעי לשטח המגרש וכתוצאה מכך שטח חניות ומחסנים".

100% דיירים

אם אנחנו תמיד אומרים שתוכנית תמ"א דורשת נציגות דיירים פעילה ולפחות 67% מדיירי הבניין שיחתמו על התוכנית בתוכנית הריסה ובנייה נדרשת חתימתם של 100% מדיירי הבניין". כמו כן חשיבות שיתוף הפעולה בין הבניינים השונים היא משמעותית עבור כולם לצורך עבודה עם עורך דין ושמאי.

בכל מקום שבו הצלחנו להשפיע על דיירי הבניינים לקבלת בעלי מקצוע משותפים - הפרוייקט יצא לתכנון הרבה יותר מהר.

למה רק שני בניינים?

"אתה צודק!", מסביר ישי שנקולבסקי, "החברה שלנו יוזמת בפתח תקווה ובראשון לציון פרוייקטים של התחדשות עירונית של יותר משני בניינים. תהליכי התכנון מאתגרים יותר אבל למעשה ככל ואיחוד המגרשים גדול יותר התמורה הכלכלית האפשרית לדיירים מעשית יותר".