​​​​​​​נציגות ועד בהתחדשות עירונית

בודאי נתקלתם באחד מן הסיפורים על נציג דיירים שהבטיח לדיירי הבניין כי יקדם את הפרוייקט ויבחר יזם לטובת כולם אך פעל לטובת עצמו.

בשיתוף 'פרפקט' , כ"ז בסיון תשע"ח

התחדשות עירונית
התחדשות עירונית
istock

נציגות דיירי הבניין בפרויקטים של התחדשות עירונית

בודאי נתקלתם באחד מן הסיפורים הרבים ברשת על נציג דיירים שהבטיח לדיירי הבניין כי יקדם את הפרוייקט ויבחר יזם לטובת כולם אך בעצם פעל לטובת עצמו!

פרוייקט תמא 38 שבבסיסו הוא חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, הוא פרויקט מורכב מבחינות רבות, תכנוניות הנדסיות וכלכליות. יש בפרויקט מסוג זה אינטרסים שונים ולעיתים מנוגדים בין בעלי הזכויות במבנה ובין היזם ולעיתים בין הדיירים עצמם.

האם דייר בקומת הקרקע שבחר לקחת לעצמו חלק מן הגינה המשותפת הוא בעל שאותו אינטרס של דייר בקומה ג המייחל למעלית ולממ"ד שמתוכנן להיבנות באותו תא שטח?

האם היזם שלו אינטרס ברור להעניק כמה שפחות תמורות לדיירי המבנה ומאידך לקבל כמה שיותר מ"ר לבנייה הוא בעל אותם אינטרסים כמו הדיירים?

נציגות דיירים טובה ופעילה תדע כיצד לתעדף את רצון רוב דיירי הבניין, לשפות את מי שנפגע ולנהל באופן יעיל ושקוף את המשא ומתן על תמורות הדיירים מול היזם.

סיפור קצר -באחת מערי המרכז מינו דיירי הבניין את אחד הדיירים לנציג הדיירים וייפו את כוחו למצוא יזם מתאים לפרויקט תמא 38 - חיזוק ובנייה. לאחר תקופה ארוכה שלכאורה ישב הנציג על המדוכה למצוא את היזם המתאים, קיבלו הדיירים תכניות והסכם מהיזם הנבחר על ידי נציג הדיירים - זמן קצר לפני חתימת ההסכם נוכחו הדיירים לדעת כי בין נציג הדיירים לבין היזם הנבחר יש הסכם שכר בעלות של מאות אלפי שח לטובת נציג הדיירים. במקום לפעול לטובת כלל הדיירים פעל הנציג לטובת קידום האינטרסים שלו.

הנציג הנבחר טען לעבודה קשה והשקעת זמן רב מבחינתו .מיותר לציין כי פרוייקט זה לא יצא אל הפועל .

כפי שנכתב לעיל יש בפרוייקט התחדשות עירונית ובתמא 38 אינטרסים מנוגדים בין היזם לדיירים ולעיתים בין הדיירים עצמם, לכן, דיירי הבניין חייבים לבחור נציגות שתהיה פעילה ושתפעל לטובת כלל הדיירים ולא למען עצמה. לנציגות הנבחרת יש חלק עיקרי ומהותי בהצלחת הפרויקט או חלילה בכישלונו. הנציגות מקבלת על עצמה להישאר אובייקטיבית כלפי כלל בעלי הזכויות בפרויקט, ולשקף את מחשבותיהם ודעותיהם.

מינוי הנציגות

נציגות זו רצוי שתמנה 3-2 דיירים שייבחרו בישיבת דיירים כללית כאשר שני שליש מבעלי הזכויות בבניין נותנים את הסכמתם למינוי. הנציגות צריכה להישאר אובייקטיבית, אמינה ופעילה לרווחת כל הדיירים. נציגות כזו תצליח לרוב להשיג יותר תמורות עבור כולם ותהיה חופשיה מלחצים שונים שיופעלו עליה בהמשך מצד היזם .

המינוי הניתן לנציגות כולל לרוב את המנדט לבחור יזם ,לנהל מולו משא ומתן על התמורות וכו.. ולבצע פיקוח הדוק על כל שלב בחיי הפרויקט ..

מועד בחירת הנציגות הוא לאחר ישיבת דיירים מסודרת המביאה את צרכי בעלי הזכויות ואת מצבו הפיזי של הבניין תהליך ראשוני זה רצוי יותר מאשר פנייה ראשונית של יזם לאחד הדיירים וניהול משא ומתן מולו ורק לאחר מכן נבחרת נציגות.

התחלת עבודה

נציגות ראויה תבסס לעצמה ראשית את העובדות החשובות לצורך בדיקות ראשוניות.

ראשית יש להוציא נסח טאבו המפרט את בעלי הזכויות בבניין ואת ההצמדות הקיימות במבנה כגון חנייה בטאבו או גינה המוצמדת לבעלי אחד הזכויות.

בטאבו או באתרי האינטרנט של העיריות השונות אפשר לקבל את תשריט הבניין, תקנון בית משותף וכו. מסמכים אלו יקלו את התנעת התהליך מול יזמים שונים.

בחירת עורך דין

בחירת עורך דין לייצוג בעלי הזכויות במבנה היא אחת הפעולות הראשוניות שנציגות יעילה תבחר לעשות. בד"כ עורך דין הפועל מטעמם של בעלי הזכויות ישתתף במשא ומתן אולם רצוי שהנציגות עצמה תהיה פעילה ויוזמת לאורך כל התהליך

חלוקת תפקידים-

נציגות יעילה תחלק תפקידים שונים לפעילים בה,קשר עם כלל הדיירים,קשר עם היזם, קשר עם העורך דין וכו.

הכח של הנציגות

נציגות יעילה הפועלת כגוף אחד מהווה כוח משמעותי מול היזם. חברי הנציגות יכולים לבחון יחד מהלכים שונים ולהמליץ בפני כלל דיירי הבניין האם מהלך מסויים הוא כדאי ורווחי עבורם.

גם לאחר תחילת הבנייה הנציגות מהווה גורם משמעותי מל היזם והם מחויבים להעיר ליזם על דברים שנראים להם לא מוקפדים ולא איכותיים.

החשוב ביותר-שקיפות

נציגות ראויה תעדכן בכל אחד מן השלבים את בעלי הזכויות על המתרחש במשא ומתן המסחרי והמשפטי מול היזם. השקיפות והעדכון של כלל בעלי הזכויות יעניקו לנציגות את הסמכות המתאימה ואת האמון הנדרש מכלל בעלי הזכויות ממנה.

נכתב בשיתוף רמ-אל לביא, מנהל שיווק פרפקט יזמות בנייה והשקעות המתמחה בפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית ram-el@perfectpro.co.il

ליצירת קשר לביצוע תמ"א 38 בבניין שלכם, לחצו כאן