90 אחוז משכנתא: מה ההשלכות?

האם המהלך ייטיב עם שוק הדיור או שיש בו סכנה למשבר סאב-פריים? ולמה הוא מהווה פרצה למתירנות?

ערוץ 7 , י"ב בתשרי תשע"ט

משכנתא
משכנתא
istock

ליאור זברג, יזם ויועץ נדל"ן, מתייחס לתוכנית של שר האוצר כחלון ושר הכלכלה כהן שתאפשר רכישת דירה ראשונה ב-90% משכנתא.

לפי זברג, בנוסף לספקות בדבר כדאיותו של המסלול, תיתכן גם העלאת מחירים בקרב מוכרי דירות, שמבינים כי במצב כזה רוכשי הדירות יסכימו לשלם יותר.

"דירות במחיר של 1.2 מיליון יכולות לעלות ל-1.3 מיליון, כאשר הפער הזה במחיר אינו מגיע לידי ביטוי בהון העצמי שיצטרכו הרוכשים שצריכים להביא כעת: רק 10% משווי הבית. תיתכן עקב כך עליית מחירים, אבל לא טבעית", אומר זברג.

"החשש העיקרי ביוזמה הוא משבר בסגנון הסאב-פריים שהיה בארה"ב: אנשים קיבלו הלוואות של 100% ו- 110% והלוואות משלימות. נוצרה מציאות נדל"ן לא אמיתית: אדם רגיל שמרוויח כמה אלפי דולרים בחודש רכש 6 בתים ללא הון עצמי – אלא רק על בסיס הלוואות. כשהריבית עלתה – השוק נפל, ולמיליוני אמריקאים כבר לא היה טעם להחזיר את המשכנתא כיוון שהבית כבר לא שווה את ההחזר.

''ובאמריקה, שלא כמו בישראל, הערבות היחידה למשכנתא היא הבית, ואם מישהו מפסיק לשלם משכנתא – הבנק לוקח את הבית בחזרה והלקוח 'נקי' מההלוואות. אז נכון, כחלון אומר שהמדינה תערוב ל- 15% משווי המשכנתא של הרוכשים, אבל גם בארה"ב משרד האוצר נתן גיבוי לבנקים כדי שלא יקרסו, ואם בסוף הבנקים לא מצליחים להחזיר והמדינה צריכה להמשיך ולגבות – זה משבר".

עם זאת, אומר זברג כין אין חשש שבישראל יהיה סאב-פריים, אלא שהמהלך 'לא בריא' ובאופן כללי מהווה פרצות למי שלא בטוח יוכלו להחזיר את המימון.

"90 אחוזי משכנתא זה אומר שכוח הקנייה יותר קל: כמעט כל אחד יכול לקנות דירה. אני רואה את זה כמשהו מאוד לא בריא. אנחנו נכנסים כנראה לשנת בחירות, ואם היינו צריכים עוד הוכחה לחוסר ההצלחה של 'מחיר למשתכן' – זו היוזמה הזו, שאולי מהווה לכחלון גלגל הצלה אחרון שבו יוכל להראות שזוגות צעירים שלא יכלו לקנות בתקופת לפיד – קונים עכשיו דירה.

''בנוסף, היוזמה מהווה פרצה ל"עצלנים" יותר ולמתירנות: עם מימון של 90 אחוז – למה שלא נקנה דירת 5 חדרים במקום 3? למה שלא בפרוייקט חדש? וכן עוד אפשרויות".

זברג מזכיר גם את תקופת מע"מ 0 שהיה מוגבל ל- 1.5 מיליון: "היו קבלנים שהציעו לזוגות צעירים שיביאו להם 400 אלף במזומן, 'וב- 1.5 מיליון תחסכו את המע"מ', הם אמרו. זה שכחלון מגביל את היוזמה ל- 1.3 מיליון לא אומר שום דבר על השוק – שממשיך לעבוד. כמו במע"מ 0 – רוכש יוכל לבוא עם הון עצמי גבוה, ולשים אותו בצד לקבלן. כשבחוזה הרכישה יכתבו שהדירה נקנתה ב- 1.5 מיליון , גם אם עלתה 1.9 מיליון".

זברג מזכיר כי המחירים גם לא משקפים את ההוצאות הנלוות ברכישת דירה: "עורך דין, בדק בית, ייעוץ משכנתא, פתיחת תיק משכנתא ועוד – כל אלו שירותים נלווים שעולים כסף".

לאלו מבין הקוראים שכן רואים ביוזמה של כחלון בשורה מציע זברג לחשוב על השנים הבאות: "המסלול אמנם חוסך מאמצים בהתחלה, כאשר ההון העצמי שהזוג נדרש להביא הוא נמוך משמעותית, אבל מצד שני מותיר את ההוצאות הגדולות באמת לשנים הבאות עם החזרי משכנתא גדולים".