ריבית בעלייה ונדל"ן: איך כדאי להתנהל?

עליית הריבית: מה משמעותה, מה עוד צפוי בהמשך ואילו צעדים יצירתיים ניתן לעשות כדי להרוויח מהמצב?

ליאור זברג , כ"ב בכסלו תשע"ט

ליאור זברג
ליאור זברג
צילום: תהילה עייש
השבוע התבשרנו כי בנק ישראל מעלה את הריבית ל- 0.25%. בפועל זה אומר שריבית הפריים פלוס עולה – במשכנתאות, בהלוואות שכעת יעלו יותר, וגם המינוס הופך להיות יקר יותר.

קבוצות מחאה ברשתות החברתיות ממהרות להכריז על המהלך כ"תחילת נפילתו של שוק הדיור" או כ"התפוצצות בועת האשראי בישראל", אבל המציאות היא לאו דווקא כזו דרמטית כפי שמנסים לצייר אותה: העובדה שהריבית עולה רק עכשיו – מפתיעה בפני עצמה.

שלמה מעוז העלה טענות שמסבירות מדוע העלאת הריבית גרועה מבחינת התזמון, ומעלה סיבות שונות למהלך, ביניהן אפשרות של פוליטיקות פנים בין הפרסונות בבנק ישראל.

אז נכון לעכשיו הכל מתייקר, וכנראה צפוי להתייקר שוב ברבעון הראשון של 2019 – כשהריבית תעלה שוב. אבל, מי שתכנן את המשכנתא מראש ונערך נכון – ציפה לזה. איך ההיערכות מגולמת במציאות? כאשר ההחזר החודשי גדול מהסכום לאחר ההתייקרות. הציפייה מראש לאפשרות של התייקרות ועליית הריבית מביאה להיערכות נכונה בתכנון המשכנתא.

מי שקנה בית למגורים בלי ראיה לטווח ארוך או 'על הקשקש' – אמנם עלול להיפגע מהעלייה, בעיקר בזו הבאה הצפויה בתחילת 2019. יחד עם זאת, כדאי לשמור על סקפטיות מול אמירות כמו משבר סאאב-פריים או נפילת שוק הדיור.

אז מה כן?

בזמנים כאלה כדאי לחשוב מחוץ לקופסה. אם בעשר השנים האחרונות מחירי הנדל"ן רק עלו וכל מי שהשקיע בכל נדל"ן שהוא – הרוויח, כעת המצב השתנה. הכסף בבנק יותר יקר, ובהמשך צפוי להתייקר עוד. לכן, כדאי לחשוב על רעיונות נוספים להשגת הכסף לרכישה ולמימון הנכס:

מחיר בנייה – המצב כיום הוא שכדאי להשקיע היכן שיש עוד מקום לעלייה משמעותית במחירים. או במילים אחרות: כשהדירות מגלות מחיר בניה, ולא כאשר הקרקע עצמה עולה הון והדירה נבנית "על הדרך".

מקומות פיתוח – השקעה טובה מתקיימת במקומות שבהם פוטנציאל פיתוח בשנים הקרובות, שעדיין לא הגיעו למחירי מיצוי. מהם מחירי מיצוי? כשזוג לא צעיר לא יכול לקנות באזור דירת 4 חדרים, או כשדירה כזו מתרחקת מהיותה ברת-השגה. במידה וזה אכן המצב – הייתי שוקל פעמיים האם להשקיע בו. למה? כי יש לו לאן לרדת.

מימון – כעת יש צורך לחפש פתרונות מימון יצירתיים יותר לפני שפונים לבנק. יש קצת כסף בצד? קרן שלא פדיתם? סכום אחר שניתן להפריש ממנו לנדל"ן? או לחילופין, ניתן 'לשחק' בפריסת התשלום או במחיר הקנייה, מול האדם הפרטי או מול הקבל"ן.

יצירתיות עוזרת להגיע לעסקאות יותר טובות, גם מבחינת המימון, שלעיתים המימון רווחי יותר מהעסקה עצמה. פעמים רבות ניתן לנסות להגיע לעמק השווה עם מוכר ש'נתקע' עם נכס. ורעיונות נוספים רבים.

לסיכום, הכסף הפך להיות יקר יותר. מי שהתייעץ, בדק, השווה, חישב מראש את המשכנתא ועשה את התהליך בצורה מסודרת – נערך נכון ליום הזה, וגם לעלייה הבאה ב- 2019. תכנון לטווח הארוך - מונע בעיות בעתיד.