מה זה "מחזור משכנתא" וכמה זה עולה?

החלפת משכנתא קיימת בהלוואה חדשה תאפשר לכם להתאים את ההחזר החודשי למצבכם הפיננסי העדכני. איך עושים את זה וכמה זה עולה? כל הפרטים

תוכן שיווקי , כ"ז בכסלו תשע"ט

איך התהליך של מחזור משכנתא עובד?
איך התהליך של מחזור משכנתא עובד?
צילום: pexels

לפי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות של הציבור עומד על מאות מיליארדי שקלים אך רק 30% מתכוונים לבחון אפשרות למחזור ההלוואה.

לשם השוואה, לא יותר מאשר 17% מבין האנשים שיש להם משכנתא עברו מחזור ולעומתם 16% טענו שאין להם זמן להתעסק עם זה. אלו נתונים שצריכים להטריד כל מי שיש לו משכנתא, כי מחזור שווה כסף וכדאי לדעת איך הוא עובד.

היכרות עם התהליך של מחזור משכנתאות היא שלב חיוני בדרך לחיסכון בהוצאות. ראשית, המחזור הוא בסך הכל הליך כלכלי שמטרתו לשדרג את ההלוואה הקיימת ולהתאים אותה למצבו הנוכחי של הלווה ולתנאי השוק. בפועל, זה אומר שבמסגרת המחזור סוגרים משכנתא קיימת ולוקחים במקומה משכנתא חדשה – בתנאים טובים יותר. בשביל לוודא שהתנאים אכן משופרים, רק צריך לבצע בדיקה מקצועית ולהשוות בין המסלולים.

המחזור מומלץ ומשתלם כאשר יש שינוי משמעותי במצב השוק או במצב הפיננסי של משק הבית. כדאי למשל לערוך מחזור אם הריבית יורדת, על רקע גידול במקורות ההכנסה או כשיש צורך בשינוי של תנאי ההחזר החודשיים. את המחזור גם ניתן לבצע בכל בנק, כך שמדובר בהזדמנות טובה למשא ומתן על התנאים.

כמה זה עולה לכם?

מחזור משכנתאות כרוך בתשלום קנסות לבנק שממנו ניטלה ההלוואה המקורית. מבחינת הבנק, משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך ולגיטימי שהוא ידרוש פיצוי מסוים על הפרה של התנאים המוקדמים. קנסות אלו נקראים "עמלת פירעון מוקדם" והיקפם משתנה לפי סוג ההלוואה והבנק. בכל מקרה, מומלץ לקבל מהבנק מספרים מדויקים לפני שפורעים את ההלוואה ובשביל לחשב את הכדאיות של המחזור.

בנוסף, יש סוגים שונים של עמלות וקנסות שנחשבים על ידי הבנק לעמלות פירעון מוקדם. במסגרת תהליך המחזור אולי תידרשו לשלם עמלת אי הודעה מוקדמת, עמלה תפעולית, עמלת היוון בגין הפרשי ריבית ועמלת מדד ממוצע. רצוי כמובן לבחון כל מקרה לגופו ולא צריך להתבייש לפני שיוצרים קשר עם הבנק ומבקשים פרטים עדכניים.

מלבד העמלות, קחו בחשבון אגרת ביטול משכנתא קיימת, הוצאות בגין הערכת שמאי מקרקעין, תשלום נסח טאבו למחזור משכנתא ועמלת פתיחת תיק למשכנתא חדשה.

היתרונות של מחזור

מטרת העל של המחזור היא להתאים את המשכנתא החדשה לצרכים הקיימים שלכם. מעבר לכך, שוק הנדל"ן מתאפיין בתנודות, משברים וחוסר יציבות ולכן ישנן ירידות מחירים בארץ ובעולם. במקביל, הבנקים עצמם מנסים לחזק את הפעילות הכלכלית שלהם ונותנים תמריצים כגון הורדת ריבית על הלוואות.

לסיכום, התנהלות נכונה מול הבנק תאפשר לכם לנצל את יתרונות תהליך המחזור ולחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.