"חוק ענבל אור" אושר בוועדת השרים

ההצעה מייצרת "הסדרה רכה" בתחום הפרוץ, מחייבת יזמים לשקיפות מלאה, מונעת ניגוד אינטרסים ומבטיחה "נקודות יציאה" לרוכשים.

חזקי ברוך , ט"ו בטבת תשע"ט

ענבל אור
ענבל אור
צילום: Tomer Neuberg/FLASH90

ועדת השרים לחקיקה אישרה היום (ראשון) את הצעת חוק קבוצות רכישה של שרת המשפטים איילת שקד. זאת, מתוך כוונה להגן על מי שמצטרף לקבוצות, לאחר נפילות של קבוצות רכישה, דוגמת מקרה ענבל אור.

הצעת החוק, שנכתבה בעקבות המלצות הצוות של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ, נוסחה באופן שמצד אחד מעודדת קבוצות רכישה שככלל מוזילות את עלות הדיור ומצד שני מגנה על הרוכשים הנמצאים בעמדת נחיתות מול היזם.

הצעת החוק מציעה לקבוע איסור על ארגון, פרסום או שיווק קבוצת רכישה לגבי מקרקעין שלא חלה עליהם תכנית מפורטת. ההצעה קובעת כי הסכם הצטרפות לקבוצה הרכישה שנכרת לפני אישור תכנית מפורטת, בטל. המטרה היא להתמודד עם מקרים בהם מארגנים משווקים ומגבשים קבוצת רכישה ביחס למקרקעין שכלל לא קיימת לגביהם תכנית מפורטת. כך, במרבית המקרים הדבר גורם לחברי קבוצות הרכישה "להיתקע" במשך שנים רבות עם מקרקעין שלא ניתן לעשות איתם דבר הלכה למעשה, בבעלות משותפת שלהם, ולאחר שהשקיעו את כל הונם ברכישתם.

כדי להתמודד עם התופעה, לפיה הצטרפות לקבוצות רכישה נעשית לא אחת לאחר הצגת מידע חלקי ולעיתים מטעה מצד המארגן וכאשר המצטרפים אינם מבינים את מהות העסקה ועיקרי משמעויותיה, מוצע לקבוע חובת גילוי והעברת מידע מלא למי שמבקש להצטרף לקבוצת הרכישה.

חובת הגילוי תהיה כבר בשלב הפרסום והשיווק של קבוצת הרכישה. היזם יחויב להבהיר בין היתר כי אין בהתקשרות במסגרת זו כל התחייבות של המארגן או גורם אחר למסירת דירה, למחיר סופי של דירה או למועד מסירת דירה.

כמו כן, לא ניתן יהיה לבצע כל פעולת שיווק או פרסום בקשר לקבוצת רכישה, בלי שישנה שומת מקרקעין שהוכנה לגבי המקרקעין המיועדים לרכישה ולבנייה בהם עבור קבוצת הרכישה. ייאסר על המארגן להציג או לפרסם סכום המשקף את ההוצאות בהן צפוי לשאת חבר קבוצת הרכישה, אלא אם הוא מבוסס על שומת מקרקעין שנערכה בידי שמאי מקרקעין ועל דוח עלויות (שהוכן בידי שמאי מקרקעין או מהנדס).

כמובן, ייתכן שאומדן העלויות שהוכן בשלב המקדמי שבטרם גיבוש קבוצת הרכישה, עשוי להיות שונה באופן ניכר מהעלויות הסופיות שיידרשו להשלמת הפרויקט. לפיכך, מוצע לקבוע כי לאחר החלטת מוסד התכנון המוסמך על מתן היתר בנייה, ימסור המארגן לחברי קבוצת הרכישה דוח מעודכן למועד מסירתו. בנוסף, מדי חצי שנה היזם יחויב להנפיק לרוכשים דוח מפורט של התקדמות הבניה.

לאחר השלמת החוק שרת המשפטים תהא רשאית להגביל בתקנות את דמי ההצטרפות שניתן לגבות ממי שמבקש להצטרף לקבוצה. זאת כמענה לפרקטיקה הנהוגה של חתימה על "בקשה להצטרפות לקבוצת רכישה", שבחלק מהמקרים כוללת דרישת תשלום של עשרות אלפי ש"ח, בשלב שבו טרם נרכשה הקרקע ורמת הסיכון של הכספים – גבוהה.

למניעת ניגוד אינטרסים קובעת הצעת החוק כי דמי הניהול שיגבו בידי היזם יהיו קבועים מראש עם ההצטרפות לקבוצה ולא על פי אחוז מסכום הדירה. דמי הניהול ישולמו בשיעורים לפי התקדמות הפרוייקט, ולא כפי שנהוג כיום בקבוצות רכישה רבות. כל זה, במטרה למנוע את האינטרס המובנה של היזם בעליית מחירי הדירות.

כדי לבטח את כספי הרוכשים, יהיה חשבון נאמנות נפרד לכל קבוצה. החשבון ינוהל על ידי נאמן שלא יהיה מקורב בכל צורה שהיא למארגן הקבוצה. צעד זה יבטיח בין היתר מהמארגן שבבעלותו מספר קבוצות רכישה, הפרדה בין החשבונות וימנע סיטואציות בעיתיות בדומה לפרשיית ענבל אור.

בשלב שבו מתקשרת הקבוצה עם בנק למימון הדרוש לפעילותה, מקיים הבנק פיקוח הדוק על ניהול כספי הקבוצה. כדי שלא להביא לפיקוח כפול ומיותר, מוצע להסמיך את השרה לקבוע מקרים בהם לא תחול חובה להפקיד את כספי חברי הקבוצה בחשבון נאמנות, וזאת אם מצאה כי אינטרס ניהול כספי הקבוצה באופן שישמשו לקידום ענייניה של אותה קבוצת רכישה נשמר בדרך אחרת.

היזם יחויב לרשום את זכויות הרוכשים ולהגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על זכויותיהם תוך שלושה ימים מחתימת הסכם רכישת המקרקעין. והרוכשים יהיו רשאים להחליפו ברוב של 70%. את הנאמן ניתן יהיה להחליף ברוב רגיל. חשוב לא פחות הוא נקודות יציאה לרוכשים: ככל שתוך 3 שנים לא נרכשה הקרקע או תוך 4 שנים (בתנאים מסוימים) אם לא ניתן היתר בנייה להקמת הדירות. החוק יחול על קבוצות רכישה שיתארגנו החל מיום לאחר אישורו ולא יחול על קבוצות רכישה של פחות מ 10 משתתפים, מתוך הבנה שקבוצות בגודל מצומצם שכזה מתארגנות ככל הנראה באופן ספונטני ללא יזם מוביל.

שקד הדגישה שאין בכוונתה לעצור את קיומן של אותן קבוצות רכישה, אשר בסופו של דבר מעניקות לחבריה יתרון כספי ואת האפשרות בחלק מהמקרים לבחור את סביבת מגוריהם. אך לצד זאת ברצונה של השרה לעצור את הכשלים הצרכניים והמשפטיים ולהגן על הרוכשים מפני קבלת מידע שגוי או חלקי. בנוסף מטרת השרה להביא לסיום הסכמים מקפחים וחד צדדים אשר פועלים לרעת חברי קבוצת הרכישה, ומעניקים יתרון למארגן תוך פגיעה באינטרסים של הרוכשים.

לדברי השרה שקד, "הצעת החוק חשובה ביותר. היא תפחית את הסיכונים לרוכשים בתחום קבוצות הרכישה, תוך כדי אסדרה רכה ליזמים. קבוצות הרכישה מהוות פתרון טוב ליוקר הדיור, ולכן חשוב לאזן בין הצורך להגן על הרוכשים – הגנה שלא קיימת היום – לבין מניעת הכבדה מיותרת על היזמים. המדינה פועלת למען הזוגות הצעירים שעומדים לא אחת חסרי אונים מול יזמים חזקים. אני מודה לארז קמיניץ ולמחלקתו על עבודתם הטובה בתחום חשוב זה".