לקיחת משכנתא – כל הטיפים לביצוע סקר שוק

מה כדאי לבדוק כשלוקחים משכנתא ואיפה כדאי להשוות מחירים.

ערוץ 7 , י"ט באדר ב תשע"ט

אילוסטרציה
אילוסטרציה
צילום: iStock

מצאתם את בית החלומות וכעת אתם מתחילים סקר שוק מקיף על מנת למצוא את הגוף הפיננסי שיעניק לכם את המשכנתא בתנאים המשתלמים ביותר.

המשכנתא מורכבת מכמה חלקים עיקריים – קרן ההלוואה, הריבית הנלווית אליה, עמלות נוספות וביטוח המשכנתא. במאמר זה נעניק לכם מספר טיפים על הדרך הנכונה להתחיל להתמקח עם הבנקים על התנאים הללו וכיצד תוכלו להשוות ביניהם.

התשלום החודשי של המשכנתא

אחד המושגים הראשוניים שכדאי להכיר לפני שלוקחים משכנתא הוא את שיטת חישוב הריבית עליה. את המשכנתאות ניתן לקחת עם ריבית קבועה או משתנה, לאורך תקופה ארוכה או קצרה ובשיטות חישוב שונות.

מרבית הבנקים משתמשים בלוח המכונה "לוח שפיצר". לפי שיטה זו התשלומים בשנים הראשונות של המשכנתא יורכבו מסכום גבוה יותר עבור הריבית וסכום נמוך על חשבון הקרן. לאורך השנים – תשלומי המשכנתא מתהפכים ובשנים האחרונות אתם מחזירים את הקרן בעיקר עם מרכיב ריבית נמוך במיוחד.

מדוע יש משמעות להחזר הלוואה בצורת לוח שפיצר על ההחזר הכללי שלכם? נניח שלקחתם משכנתא לעשרים שנה וקבלתם סכום כסף גדול אחרי חמש שנים. ברצונכם להחזיר את ההלוואה כולה. כאן תהיו מופתעים. במקום לגלות כי עשרים וחמישה אחוזים מהקרן שולמו תגלו כי סכום נמוך יותר מהקרן שולם ועד כה שילמתם את הריבית.

הסיבה שהבנקים בוחרים בשיטה זו היא על מנת להרוויח מכם את מרבית הריבית בתחילת הדרך. לכן, אם יש ביכולתכם לשלם מעט יותר בתחילת המשכנתא מומלץ לבקש מהבנק לקחת את הריבית בנוסף לסכום גבוה יותר מהקרן ולאחר מכן להקטין את סכום התשלום בסוף המשכנתא. כך, תשלמו פחות ריבית ותוכלו לכסות את ההלוואה במהירות רבה יותר.

ביטוח המשכנתא שלכם

חלק מהעלות החודשית, כפי שציינו לעיל, היא מרכיב ביטוח משכנתא. ביטוח זה מחולק לשני חלקים עיקריים.

הראשון, ביטוח חיים שמעניק לבנק את הערובה לתשלום מלוא הלוואה שלכם במקרה שחלילה אחד מהלווים הולך לעולמו לפני שההלוואה כוסתה.

החלק השני הוא ביטוח המבנה שמיועד לשיפוץ של הנכס במקרה של פגיעה מסיבות שונות. במקרה זה הביטוח ישמש על מנת לבנות את הבית מחדש אם מדובר בנזק חמור, לשפצו אם מדובר בנזק קל (כמו צנרת למשל) או לכסות את ההלוואה במקרה שלא ניתן לבנות את הדירה שלכם.

חשוב לדעת כי למרות שהבנק ינסה להציע לכם ספק משלו לביטוח המשכנתא אינכם חייבים בהכרח לבחור בפוליסה דרך הבנק.

חברות הביטוח הגדולות בארץ מציעות ביטוח משכנתא משלהם ובמרבית המקרים תגלו כי אתם מסוגלים לחסוך אחוזים ניכרים בעלות הפרמיה החודשיים ולקבל תנאים זהים או משופרים לביטוח.

בנוסף, יוצעו לכם הרחבות שונות שנועדו להעניק שקט נפשי רב יותר – כמו הרחבה על תשלום המשכנתא במקרה שהתגלתה אצל הלווה, חלילה, מחלה קשה או שהוא נפגע בתאונה והפך לנכה.

כיצד תוכלו להתמקח על גובה הריבית?

כאשר אתם מגיעים לבנקים השונים כדאי לתכנן מראש מה הסכום החודשי שתוכלו לשלם מדי חודש. לפי סכום זה תוכלו להשוות בין הבנקים כמה תשלומים יגבו מכם.

למשל, אם היום אתם משלמים שכירות של ארבעת אלפים שקלים – זה יכול להיות סכום הבסיס לתשלום החודשי למשכנתא. חלק מהבנקים יציעו לכם לשלם סכום זה למשך עשרים שנה, אחרים יציעו לסיים את התשלומים בתוך עשרים וחמש שנים.

שימו לב מה הריבית השנתית המוצעת, האם היא צמודה למדד או מבוססת על סכום קבוע ומה סכום ההון העצמי הנדרש מכם. בשלב זה תרצו לנסות ולהקטין ככל האפשר את אחוז הריבית השנתי הנקבע לכם.

ההון העצמי – הכסף שאתם מביאים מהבית

אספקט נוסף בביטוח המשכנתא עליו ניתן להתמקח הוא סכום ההון העצמי הנדרש מכם. מרבית הבנקים יבקשו לפחות שלושים אחוזים מסכום הלוואה כתשלום ראשוני עבור הנכס. אם יש באפשרותכם להציג שיעור גבוה יותר (כמו חמישים אחוזים מגובה הנכס) תזכו לתנאי הלוואה טובים יותר.

מצד שני, חלק מהמשפחות מעדיפות להשאיר את עודפי ההון העצמי בחיסכון ולקחת הלוואה עם שלושים אחוז הון עצמי בלבד. מדוע? בסוף התקופה הם מצליחים לחסוך עוד סכום שמספיק לסגירה מוקדמת של ההלוואה או משתמשים בכספי החיסכון בחודשים קשים בהם לא נכנסת משכורת קבועה או שיש הוצאות חריגות.

לסיכום, קניית הדירה שלכם וקבלת המשכנתא בשוק הפיננסי התחרותי של היום דומה מאד לרכישה של רכב או מוצר יקר אחר. אתם יכולים להתמקח ולהשוות מחירים ולנסות להשיג את התנאים הטובים ביותר.