כאן גרות בסיכון גבוה: אג״ח נדל״ן אמריקני

חברות נדל״ן אמריקניות מגיעות לישראל לגייס כסף בשוק ההון הישראלי. כיצד גייסו חברות אלה מיליארדים בישראל והאם כדאי לקפוץ למים גם?

דסי ניר , כ"ז באדר ב תשע"ט

אילוסטרציה
אילוסטרציה
צילום: Shutterstock

בחודשים האחרונים מככבות אגרות החוב של חברות נדל״ן אמריקניות בכותרות העיתונים הכלכליים – שלא בטובתן.

חברות שהנפיקו ברעש גדול, כזה שאף לווה בביקורי מנהלים בכירים בישראל לצורך קידום ההנפקה, מתגלות כעת בחולשתן.

פרסום הדוחות הכספיים של הרבעון השלישי של 2018 עורר חששות בקרב המשקיעים בעקבות היחלשות יכולתן של החברות למחזר חוב ואף לעמוד בהתחייבויותיהן למשקיעים בחלק מהמקרים. חלק מאג״ח אלו נסחרות כיום בתשואות דו-ספרתיות המצביעות על הסיכון הרב הגלום בהן.

האם כדאי לי להשקיע באג״ח נדל״ן אמריקניות?

כאשר אנו בונים את תיק ההשקעות שלנו, חשוב לתכנן אסטרטגיית השקעה הכוללת פיזור רחב של התיק על פני מגוון סוגי השקעות, ועל פני מגוון סקטורים, ששוק הנדל״ן הוא רק אחד מהם. בהתאם לרמת הסיכון בתיק ההשקעות, צריך לשאוף ליצור גם פיזור בין השקעות – בישראל ובחו״ל, בחברות ספציפיות ובמדדים שלמים.

כמו בכל שוק, גם בשוק ההון ישנם טרנדים ואופנות של אפיקי השקעה שונים הנחשבים ללהיט התורן. למרות הפיתוי להיסחף ולהשקיע באופנה האחרונה, חשוב לקבל החלטות השקעה באופן שקול וזהיר, המשקלל את הסיכוי לתשואה עם הסיכון המתאים לכם.

לכל משקיע יש העדפות שונות וצרכים שונים ובהתאם אליהם הוא עשוי לקבל החלטות השקעה שונות, לטווח קצר או ארוך, ברמת סיכון נמוכה או גבוהה.

אם אינכם יודעים כיצד לנהל את תיק ההשקעות שלכם באופן מקצועי ואחראי, תוכלו להיעזר באנשי מקצוע כגון מנהלי תיקים ויועצי השקעות העוקבים אחר ההתפתחויות בשוק ההון באופן צמוד ויוכלו לכוון אתכם לסוגי ההשקעות המתאימים להעדפותיכם ובעיקר לצרכים המשתנים.

כיצד הונפקו בישראל אג״ח של חברות הנדל״ן האמריקניות ומי השקיע בהן?

תהליך הנפקת האג״ח מתחיל בחברות החיתום המסייעות לחברות הנדל״ן להכין תשקיף העומד בכללים הישראליים. ככל שהוא עומד בכללים הקיימים, זוכה התשקיף לאישור הרשות לניירות ערך, המפקחת על החברות הציבוריות ועל המשקיעים.

לקראת ההנפקה מזמינה חברת הנדל״ן את אחת משתי חברות הדירוג הפועלות בישראל להעניק דירוג השקעה לכל סדרת אג״ח בנפרד. דירוג ההשקעה שמעניקות חברות הדירוג המקומיות מבוסס על בדיקת הדוחות הכספיים של החברה, המידע הקיים על אופן התנהלות החברה והביטחונות המוגדרים בתשקיף לטובת המשקיעים.

דירוג סדרת האג״ח המונפקת מתחשב גם בדירוג החברה בחו״ל, אם ישנו דירוג כזה, ובדרך כלל גבוה מעט מהדירוג בחו״ל בשל הבדלים בסולמות הדירוג בישראל ובחו״ל. דירוג ההשקעה הגבוה יותר בישראל מקל על אותן חברות נדל״ן אמריקניות לגייס כספים דווקא בשוק ההון הישראלי.

חברות אלו אשר קיבלו דירוג מקומי, נהנו מהטיה של סולם הדירוג המקומי לעומת הבינלאומי. המשמעות היא שבזכות דירוג מקומי גבוה יחסית הן נכללו במסגרת האג"ח המותרות להשקעה בקרנות נאמנות מסוימות, מה שיצר להן ביקוש. כך למעשה הן נדרשו לשלם ריבית נמוכה יותר מזו שהיו מתבקשים לשלם אילו גייסו בארה"ב.

דירוג השקעה גבוה מספיק מאפשר גם לגופים המוסדיים להשקיע באג״ח אלה, בהתאם למדיניות ההשקעה של כל מוצר ולכללי ההשקעה החלים עליהם.

בשנים האחרונות גייסו עשרות חברות נדל״ן אמריקניות כסף מהציבור הישראלי באמצעות הנפקת אגרות חוב בבורסה בתל אביב. כיום נסחרות למעלה מ-30 אגרות חוב של חברות כאלה. למעשה, חברות הנדל״ן הפועלות ברובן בשוק האמריקני והקנדי הן כלל לא חברות אמריקניות ובמקרים רבים נרשמות כחברות באיי הבתולה הבריטיים לצורך ההנפקה בישראל.

עד כה הונפקו בישראל אג״ח של חברות הפועלות בתחום הנדל״ן בארה״ב בהיקף של למעלה מ-20 מיליארד ש״ח, כאשר החברות נהנו מהאפשרות לגייס כסף במחיר נמוך יותר בשוק הישראלי.

כל חברה שונה מחברתה ויש לה את המאפיינים היחודיים שלה. בעוד חברת 'ברוקלנד' כבר הודיעה על עיכובים צפויים בתשלומי הריבית המתוכננים, החלו המשקיעים לנקוט נגדה בהליכים משפטיים.

עם זאת, בהחלט יתכן כי חברות אחרות יעמדו בהתחייבויותיהן למשקיעים כמצופה. חברות הנדל״ן האמריקני פועלות בשוק ההון הישראלי מזה כעשור, אך רק ימים יגידו האם אג״ח הנדל״ן האמריקניות הן עוד טרנד חולף.

כספי החיסכון הפנסיוני הגדלים בהתמדה מאלצים את הגופים המוסדיים לאתר עוד ועוד הזדמנויות השקעה ראויות והופכים את שוק ההון הישראלי לאטרקטיבי במיוחד לגיוס כספים. אך בשונה ממנהלי ההשקעות המקצועיים של הגופים המוסדיים, המשקיעים הפרטיים לא תמיד יודעים כיצד להעריך את הסיכון של השקעות שונות בצורה ריאלית.

התשואות הגבוהות עלולות לסנוור את עיני המשקיעים, ולכן חשוב להבין היטב גם את הסיכונים הנלווים להשקעה כזו.