ביטול תמ"א 38? "רעידת האדמה של רעידות האדמה"

דיירים אובדי עצות שעבדו במשך שנים כדי לתכנן בניין חדש, יפה ובטוח יותר תוהים האם יצליח לממש את החלום.

דביר דימרי, קרתא השקעות , ו' בתמוז תשע"ט

אילוסטרציה
אילוסטרציה
צילום: ISTOCK

מינהל התכנון הודיע בימים האחרונים ללשכת עורכי הדין כי תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית שהעניקה זכויות בנייה בתמורה לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, צפויה להסתיים ב-18 במאי 2020, בעוד פחות משנה.

הידיעה המרעישה הזאת זכתה לכותרות רבות בשבוע האחרון. דיירים אובדי עצות שעבדו במשך שנים כדי לתכנן בניין חדש, יפה ובטוח יותר תוהים האם יצליח לממש את החלום. יזמים שהשקיעו מיליוני שקלים חוששים שהתחום הייחודי והמעניין של חיזוק הבניינים עומד לקראת סגירה.

בשורות הבאות ננסה להבין מה באמת קורה. רק נרמוז – בשלב הזה, רק הכתבים, התקשורת וכמה עורכי דין מתפרנסים מהידיעה.

כמו תמיד – הכלבים נובחים והשיירה עוברת.

קצת היסטוריה, פרויקט התמ"א לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולהוספת ממדי"ם התחיל לפני 15 שנה. אחרי כ-10 שנים, בעקבות כמה תיקונים הכרחיים, התוכנית הפכה כלכלית וצברה תאוצה. עד היום, מאות בניינים כבר חוזקו ובאלפי יחידות דיור חדשות מתגוררים דיירים חדשים ומרוצים. אבל יש מי שפחות נהנה מפרויקטי התמ"א. העיריות למשל. פרויקטים לפי תמ"א 38 פטורים מהיטלי השבחה ( מס המשולם לרשות המקומית לצרכי פיתוח).

בנוסף, ברוב הערים בארץ תשלומי הארנונה של התושבים לא מכסים את עלויות השירותים הניתנים לתושב. העיריות נכנסות לגרעון ומנסות להשלים את הפער מהארנונה היקרה יותר המשולמת על נכסים מסחריים. במילים אחרות, ברוב הרשויות תוספת תושבים לערים מקשה על העירייה.

בעיה נוספת – תכנון מאולץ, חיזוק הבניינים לא מאפשר לתכנן מחדש את המרחב הציבורי בשכונה ומעמיס על הרחובות הקיימים דיירים נוספים עם פחות פחי אשפה, גני ילדים ומקומות חניה מסודרים. גם אם לכל דירה יש פתרון חניה, יש שמועות שלכמה משפחות בישראל יש יותר מכלי רכב אחד... מסיבות אלו ואחרות מבקשים במנהל התכנון לעצור את התוכנית הפופולרית ביותר בענף הבניה היום – תמ"א 38.

אז מה יהיה? איך יבנו שכונות חדשות במרכזי הערים?

לא יודעים מה יהיה.

כלומר, אף אחד אף פעם לא יודע באמת מה יהיה מחר, אבל בנימה פחות פילוסופית מנהל התכנון הבטיח לפרסם בשבועות הקרובים 'הוראות מעבר' שישפכו אור על פרויקטים שנמצאים בתהליך. האם רק תמא 38/1 כלומר, חיזוק הבניין ותוספת דירות חדשות תבוטל, ותמא 38/2 מסלול הריסה ובניה מחדש תמשיך? האם פרויקטים אחרי החלטת ועדה יוכלו לקבל היתר בניה? ומה בדבר פרויקטים שרק נפתח עבורם תיק תכנון? ואם כבר הגיעו למחלקות הרישוי?

הרבה שאלות שבשבועות הקרובים עוד נשמע עליהם הרבה.

אז למה מטילים פצצה תכנונית, בלי לפרסם איתה את כל הפרטים הרלוונטיים ולהוסיף חוסר ודאות לתחום רגיש זה? שאלה מצויינת. לצערנו עולם הנדל"ן ותחומים נוספים במדינה סובלים מחוסר ודאות, וכנראה יש מי שגוזר 'קופון פוליטי' על כל מיני הודעות כלליות חסרות אחריות. כך היה גם בהצהרות מע"מ 0 ובמס דירה שלישית, ובעוד מקרים רבים בשלוש שנים האחרונות.

צריך לזכור – מנהל התכנון הוא גוף התכנון הלאומי של מדינת ישראל הכפוף למשרדי הממשלה (פעם משרד הפנים היום משרד האוצר – תלוי במו"מ קואליציוני) וכמובן - כפוף להחלטות הממשלה. אם הממשלה תחליט להאריך את התוכנית על אף העמדה השונה של הדרג המקצועי, קרי – מנהל התכנון, התוכנית תוארך. כנראה שלא נראה כיפופי ידיים ומשחקי כוח הדדיים. איפשהוא, ינתנו הנחיות מעבר ושיופים קלים שיאפשרו את המשך התוכנית הנחוצה כל כך.

אז מה יהיה? מה אם התחלנו לקדם תמא בבניין? מה קרה אם השקענו בפרויקט לפי תמא 38?

אין כרגע תשובות ברורות. אבל בהסתכלות 'עסקית' בכל הפעמים האלההיו אנשים שפעלו מהר, באופן נחפז. אנשים נלחצו מערמות הדיבורים והכתבות המפרנסות את אנשי התקשורת יותר מכולם ותמיד הם הפסידו בגדול.

לעומתם, אנשים רבים המתינו, בחנו, ראו בכל 'תעלול' כזה הזדמנות שיש למקסם ותמיד, אבל תמיד ידם הייתה על העליונה. מי שמכר במהירות ובמחיר נמוך את דירתו השלישית בגלל חוק מיסויי שמעולם לא אושר - יצא נפסד. ומי שקנה ממנו יצא נשכר. מי שישב על הגדר כי מחר יש דירות בחינם, עם מע"מ 0 ספג עליה של 7% באותה השנה בממוצע ומי שלא הקשיב לתעמולת הבחירות של השר לפיד דאז מצא דירות מעולות בשוק שרבים חיכו על הגדר.

בואו נזכור כמה דברים:

תוכנית פינוי בינוי – היתה עוד לפני התמא ותישאר גם אחריה. מי שהבין זאת מבעוד מועד (כמו חברת התחדשות המקדמת בימים אלו עשרה מתחמי פינוי בינוי עם חברת רוטשטיין , עד כאן תוכן שיווקי ממומן) ממשיך את עבודתו כרגיל. ובכלל, לא כ"כ מהר יעצרו תכנון של 125,000 יחידות דיור במרכזי הערים במצב בו חסרים עשרות אלפי דירות בישראל והממשלה עושה כל אשר ביכולתה להוריד את מחירי הדיור.

ומה בדבר ממד"ים לעשרות אלפי בתי אב? מישהו מוכן לחתום על עצירה של פרויקט מיגוני באיזור המרכז? האם ביטול התוכנית מתואם עם שכנינו ברצועת עזה? אולי יש איזה דיל משותף להרחבת מרחב הדייג בתמורה לעצירת התמא ועצירת ההפגזות לשנים הקרובות ?

להערכתי, התוכנית תעבור שדרוג, התאמה והסקת מסקנות ממאות הבניינים שכבר סיימו את התהליך. ובסופו של דבר התהליך יהיה איכותי ומתאים יותר לכולם.

אז מה עושים בנתיים?

נרגעים. הכל בסדר. בשבועות הקרובים יצאו הנחיות לדרגים המקצועיים ואנו מניחים שעד הרגע האחרון לא באמת נדע מה יהיה. ככה זה. מהניסיון שלנו – בשישה פרויקטים שונים שקידמנו בירושלים חוסר הוודאות בהתחלה השתלם.

בכל הפרויקטים הללו קיבלנו זכויות בניה גדולות יותר מהתוכנית המקורית. אם היינו נלחצים ולא מוכנים להיכנס לעסקה עד שיש ודאות תכנונית כנראה היינו משארים לאחרים לבנות את ירושלים ונשארים להביט מהצד על העיר היפה שלנו מתחדשת.

הכותב הינו מנכ"ל חברת קרתא השקעות המתמחה בהשקעות נדלן בארץ ובפרט בירושלים.