אורי פריש: כיצד ה-Class B הביס את ה- Class A

למה יזמים בוחרים להשקיע דווקא בנכסים שמוגדרים כ-Class B במטרה למקסם את התשואה על השקעתם בשנים הקרובות?

אורי פריש , כ"ה בתמוז תשע"ט

השקעות נדל"ן
השקעות נדל"ן
צילום: pixabay

אחת העובדות המרתקות ביותר בתחום הנדל"ן האמריקאי היא השיפור המשמעותי בביצועי נכסים מסוג CLASS B.

בחינה מדוקדקת של שוק מתחמי ה-“Multy Family” מראה שכיום ישנה עדיפות להשקעה בנכסים שמוגדרים כ-Class B על פני נכסים המוגדרים כ- Class A. המתחמים שמסווגים כ-Class B מציעים דיור בר השגה לציבור עובדי הצווארון הכחול-אפור, שהינם הסקטור הצומח. הם אמנם פחות יוקרתיים ומפוארים מנכסי Class A, אך הם עונים על כל צרכי הדיור של השוכרים במחיר יותר נגיש.

אורי פריש, שותף מנהל בחברת סיטי אר (CITYR) המתמחה בהשקעות בנדל"ן מסוג Multifamily בארה"ב, מציג נתונים עדכניים המשקפים תפוסה גבוהה של יחידות להשכרה ברמת Calss B- 94.2%, וזהו רבעון חמישי רצוף בו התפוסה עולה על 93%. גם שווי נכסים אלה ממשיך לעלות, ובהערכה שנתית העלייה היא של 3.7% בשנה.

השינוי מתרחש לאחר שבשנים האחרונות הרבה קרנות השקיעו בקנייה וביצירת מתחמי Class A, והצנרת המלאה הגדילה את התחרות בין המתחמים על כיסם של השוכרים. הבנייה המואצת של מתחמים מקלאס זה מוסברת בכך שהם משקפים רווח טוב ליזמים שמבקשים למכור אותם לאחר מכן ברווח מקסימלי- אבל עבור המשקיעים בנכסים מניבים, ללא ספק מדובר באפשרות טובה הרבה פחות.

פריש מסביר כי לפי אנליסטים המתמחים בשוק הנדל”ן, עודף המלאי בקטגוריה זו עלול להוביל לירידה במחירי השכירות, בעיקר על רקע הפער האדיר שקיים במחירי השכירות בין שתי הקטגוריות. בשל מחירם הגבוה, הם מתאימים רק לחלק קטן מהאוכלוסייה השוכרת בארצות הברית ואנליסטים חוזים ששכר הדירה בהם ירד באופן משמעותי בשנים הקרובות. ירידה שכזו עלולה כמובן לפגוע בתשואות של אלו שבחרו להשקיע את הונם בנכס מסוג זה במטרה ליצור לעצמם הכנסה פאסיבית בשוק הנדל”ן האמריקני. מעבר לכך, מכיוון שבעלי הדירות מתקשים להשכיר את נכסיהם מסוג Calss A, הם מציעים הטבות לשוכרים כגון חודשיים ראשונים ללא שכירות.

על כן, ההזדמנות בשוק המולטי פמילי נעוצה בנכסיClass B בהם הביקוש גבוה ואף ממשיך לעלות, קיימת בהם אפשרות להוספת ערך והם עונים על כל מה שהשוכר מבקש- מה שמבטיח יציבות ובטחון בהשקעה.