אורי פריש: הכל על משכנתא לתושבי חוץ

כיצד ארה"ב החליטה להתגמש בכל הקשור למתן משכנתאות עבור אנשים שאינם תושבים?

אורי פריש , ה' באב תשע"ט

סיטי אר
סיטי אר
צילום: pixabay

כל משקיע מתחיל בתחום הנדל”ן מבין כי המינוף הבנקאי הוא אחד היתרונות הבולטים בכל הנוגע להשקעה בנדל”ן. מימון בנקאי שכזה מאפשר לגוון בעסקאות, להגדיל את פוטנציאל הנכסים, את פוטנציאל הרווח ההוני ואת התזרים השוטף, ובחלק מהמקרים אף להקטין את חבות המס.

אורי פריש, שותף מנהל בחברת CITYR (סיטיאר) המתמחה ברכישת נדל"ן בארצות הברית, מציין כי מרביתם המוחלט של המשקיעים המנוסים פשוט לא ייכנסו להשקעה בנדל”ן ללא מינוף בנקאי. כשמעוניינים להשקיע בנדל”ן בארצות הברית יש להביא בחשבון את האפשרות ללקיחת משכנתא, לבחון את דרכי מימון העסקאות ולהבין את ההגבלות וההקלות במימון הבנקאי לאחר משבר הסאב-פריים.

משכנתא לתושבי חוץ

בעלות על בית היא אחת מאבני היסוד של החלום האמריקני. קניית בית יכולה להציב אתגרים מסוימים אם אינך אזרח של ארה"ב. אך המציאות היא שבנקים רבים מוכנים להלוות אשראי ל "לא-אזרחים" שאינם מחזיקים היסטוריית אשראי בארצות הברית. אנשים שהם ללא-אזרחים יכולים אפילו להיות זכאים למשכנתא מבוטחת ממשלתית, שיש להם את היתרון של דרישה למקדמות נמוכות.

פריש מסביר כי הגמישות במתן משכנתאות לתושבי חוץ היא אחת הפעולות שביצעו הממשל הפדרלי והבנק הפדרלי בכדי לחלץ את ענף הנדל”ן מן המשבר אליו נקלע בשנת 2008. המטרה הייתה לקבוע כללים וקריטריונים חדשים לקבלת משכנתא הן לתושבי ארצות הברית והן לתושבי חוץ. כללים אלה נועדו לאפשר לממשל באמצעות כלים רגולטוריים, למנוע מצב דומה לזה שקדם למשבר, אך יחד עם זאת לעודד את שיקומו ואת צמיחתו המחודשת של שוק הנדל”ן המקומי. כל זאת משום שאף כלכלה, חזקה ככל שתהיה, לא יכולה להתקיים לאורך זמן ללא שוק נדל”ן תחרותי ואיתן המתפתח דרך קבע.

בשוק המגורים, שוק אשר כולל בתוכו גם משקיעים פרטיים קטנים וגם משקיעים מוסדיים וקרנות גדולות נקבעו כללים ברורים אף יותר ונעשתה חלוקה ברורה יותר בין בתים פרטיים והשקעות פרטיות קטנות (הכוללות בתוכן בנייניי שבהם עד 5-6 דירות), לבין החזקה מסחרית בדירות למגורים הכוללים בין היתר בנייני דירות מרובי יחידות דיור. על פי הכללים החדשים, משקיעים זרים כמעט ולא יזכו במימון בנקאי לטובת רכישתם של בתים פרטיים. בכל הנוגע לבתי הדירות- המצב נותר ללא שינוי וגם משקיעים זרים יכולים לבקש ולקבל מימון בנקאי.

בדרך כלל המימון הבנקאי עומד על כ-70% מכלל עלות הרכישה, בעוד שהיזם דואג ל-30% הנותרים. למימון הבנקאי יתרון אחד משמעותי- במידה והבנק אישר את תוכנית המימון, הכוונה היא שההשקעה עברה בדיקה מקיפה ועומדת בקריטריונים מוקפדים ודקדקניים. עובדה זו מעניקה מעין אסמכתא ליזם שתוכנית ההשקעה שלו נמצאת בכיוון הנכון.