רועי מרציאנו: כל הדרכים לקנות דירה בארה"ב מכונס נכסים

יתרון ידוע בשוק הנדל"ן הוא כי רכישת דירה אשר עוקלה ע"י בנק ומוצעת למכירה בשיטת מכרז יכולה להיעשות במחיר קנייה נמוך

רועי מרציאנו , כ"ה באלול תשע"ט

נדל"ן
נדל"ן
צילום: pixabay

האם הדברים עד כדי כך פשוטים?

דבר ראשון צריך לזכור כי בדרך כלל מדובר בנכסים מועקלים אשר לא תוחזקו כהלכה ונדרשת עבודת שיפוץ לפני שמשכירים אותה מחדש. מעבר לזה ולפני שממהרים לבצע עסקה כדאי לבדוק כמה דברים בסיסיים:

1. האם התהליך מצריך אישור של בית המשפט?

2. האם יש מכרז או תהליך התמחרות?

3. מי מוכר את הנכס, האם זה מתווך, בעל החוב או עורך דין?

4. מה הוא זמן תהליך המכירה?

5. האם לבעל הנכס שמורה האפשרות לשלם את החוב ולחזור לנכס?

6. מהם החובות של המוכר ובאיזה מצב נמצא הנכס?

7. בדיקת הנכס לאחר החתימה על החוזה יחד עם אפשרות לסגת מביצוע העסקה.

בנוסף, בארה"ב ישנם כמה סוגי רכישה מכונס נכסים ורועי מרציאנו, שותף מנהל בחברת CITYR המתמחה בהשקעות בנדל"ן בארה"ב שמח לעשות עבורנו סדר בדברים:

"האופציה הראשונה נקראת שורט סייל, מדובר במכירה קצרת טווח המוזמנת ע"י הבנק ומוסכמת על המוכר, במילים פשוטות מדובר בכינוס נכסים מרצון.

האופצייה השנייה היא "פורקלוזר"- כינוס נכסים בכפייה. הכוונה כאן היא לנכסים אשר נלקחו או נמסרו מבעלים שלא יכלו לעמוד עוד בתשלומים אשר לקחו על עצמם וכיום אלה נמצאים בבעלות הבנקים.

אופצייה שלישית היא קניית חוב- משקיע יכול לרכוש מהבנק חוב של אדם אחר במחיר מופחת מהסיבה הפשוטה שהבנק לא מצליח לגבות את החוב בעצמו".

לכל אחת מהאופציות הללו יש יתרונות וחסרונות וצריך לדעת את הדברים לפרטי פרטים לפני שבוחרים באחת מהן. למשל, ברכישת נכס מאדם שלא יכול היה לעמוד בתשלומים ישנה אפשרות לבקש ממנו בכל זאת להשתתף בעלויות שונות כגון: עלויות שיפוץ ותיקון הנכס, עלות תיאום ההלוואה מהבנק, רכישת ביטוח לנכס ועוד.

לאחר שרכשתם את הנכס במטרה להשכירו, יש להקפיד על בדיקה יסודית של נושא התשלומים השונים מעבר לדמי השכירות שתקבלו. תשלומי ארנונה ומיסים אחרים הנהוגים בארה”ב חייבים להיות משולמים על ידי המשכיר, לכן יש צורך שהדברים יהיו כתובים באופן מפורש בחוזה.

בנוסף יש לבדוק את נושא ביטוח הנכס ומה גובה הפרמיה שיש לשלם על מנת לבטח את הנכס. כדאי לדעת שבחלק מהמקרים ישנה אפשרות לבדוק את הנכס לאחר החתימה על החוזה עם אפשרות לסגת מביצוע העסקה במידה ועלו בעיות מיוחדות.

לאור הניסיון הרב שצבר לאורך השנים רועי מרציאנו ביקש להזכיר: "אל תמהרו לחתום על עסקת רכישה מכונס נכסים רק בגלל שהמחיר נמוך בהרבה מאשר לו הייתם מבקשים לרכוש לעצמכם דירה להשקעה בישראל. תבדקו טוב טוב באיזו אופציית רכישה מדובר, מי האנשים מולם אתם עומדים וכמובן שכל הפרטים יוגשו לכם בצורה מסודרת על מנת שתוכלו להיוועץ עם עורך דין או איש מקצוע מנוסה ואמין".