איך אפשר להקטין או לבטל את היטל ההשבחה?

כאשר מקבלים דרישה לתשלום היטל השבחה חשוב לדעת כי קיימים מספר דרכים חוקיות המאפשרות את ביטולו או הקטנתו של היטל ההשבחה.

תוכן שיווקי , כ' בחשון תש"פ

בנייה
בנייה
iStock

כאשר מקבלים דרישה לתשלום היטל השבחה חשוב לדעת כי קיימים מספר דרכים חוקיות המאפשרות את ביטולו או הקטנתו של היטל ההשבחה.

חשוב להבין כי הסכום הנקוב במכתב הדרישה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, אשר מהווה את גובה היטל ההשבחה הנדרש לכאורה, אינו חקוק בסלע וניתן, במקרים רבים, לשנותו, להקטינו באופן משמעותי ולעיתים אף לבטלו לחלוטין!

על מנת לנסות ולהקטין את סכום התשלום ראוי ובהחלט מומלץ להיעזר בשירותי עו"ד המתמחה בתחום, כמו עורכת הדין רחל שחר, אליה פנינו לצורך קבלת הסברים ותשובות לשאלות מקצועיות בנושא.

בסקירה שלפניך מסבירה עורכת הדין רחל שחר, כיצד ניתן לקבל הקלות ולעיתים אפילו פטור מוחלט, למרות דרישת הרשות לתשלום היטל השבחה, כאשר הדרכים לכך רבות ומגוונות.

פטורים מהיטל השבחה

סעיף 19 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מונה סוגים שונים של פטורים. ניתן לסווג אותם לשלוש קבוצות עיקריות:

  • דירות מגורים.
  • מבנים לטובת הציבור.
  • נגישות לנכים.

פטורים לדירות מגורים

זו הקבוצה העיקרית של הפטורים. רובם נועדו להביא לשיפור תנאי המחיה של הנישומים. אלו הפטורים העיקריים:

  • מצב חומרי של הנישום: בסמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה ליתן פטור לבעל המקרקעין באופן מלא או חלקי, נוכח מצבו החומרי. בחוק לא נקבעו הנחיות ברורות לגבי המצב החומרי הנדרש כדי ליהנות מן הפטור וברשויות השונות קיימים מבחנים שונים בעניין זה.
  • אזורי שיקום: בכל יישוב אשר הוכרז על ידי הממשלה כעל שכונת שיקום, לא תחול חובת תשלום היטל השבחה.
  • פינוי בינוי: ככל שהוכרז בצו ממשלתי כי אזור פינוי בינוי נהנה מהקלה בהיטל השבחה, הרי שהיטל ההשבחה יעמוד על רבע מגובה השבחה (ולא מחצית כפי שקובע החוק).
  • בניה והרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר: בכל בניה או הרחבה של דירה עד 140 מ"ר במצטבר, כלומר אשר שטחה הסופי לא יעלה על 140 מ"ר, ניתן פטור מלא. על כל מ"ר נוסף מעבר לכמות המותרת, יש לשלם היטל השבחה.
  • בניה והרחבה של דירת מגורים שהוחזקה הרבה זמן: פטור זה מוענק למי אשר מחזיק בדירה בתקופה של מעל 10 שנים ותוכנית קודמת רלבנטית הייתה לפני שנת 1950 באופן עקרוני.
  • התקנת מערכת לייצור חשמל: פטור זה ניתן במקרים בהם ההשבחה הינה כתוצאה מהקמת מערכת לייצור חשמל הממירה ישירות אנרגית שמש לאנרגיה חשמלית. כלומר בגין התקנה של קולטנים סולאריים על הגג לשימוש עצמי או שלא לשימוש עצמי ובלבד שלא יעלו על שטח של 7,000 מ"ר.

פטורים לטובת הציבור

  • מבני ציבור: כאשר מתקיימת השבחה במקרקעין אשר נועדו ומשמשים לטובת הציבור כגון חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, בריאות, ספורט או הקדש ציבורי, ניתן פטור מלא.
  • דרך ציבורית: כאשר ההשבחה הינה כתוצאה מסלילת דרך ציבורית, בין אם על פני הקרקע או מתחת להם (מנהרות הכרמל בחיפה למשל) ניתן פטור מלא.

פטורים לטובת נגישות לנכים

  • תוספת שטחי שירות: השבחה במקרקעין של תוספת שטחי שירות עד 5% משטח המקרקעין ואשר נדרשים לטובת התאמת נגישות בבניין, נהנית מפטור מלא.
  • בניית מעלית: ייחודו של פטור זה הינו בכל שבכל מבנה בו מתקינים מעלית, בין אם מכוח הוראה המחייבת בחוק ובין אם לאו, ניתן פטור מלא מהשבחת המקרקעין כתוצאה מהתקנת המעלית.

פטורים או הקלות נוספות

מלבד הפטורים לעיל, הרי שקיימות אפשרויות נוספות להביא לשינוי גובה היטל ההשבחה. כך שגם מי אשר אינו זכאי ליהנות מאחד הפטורים לעיל, יוכל לזכות בתשלום היטל השבחה מופחת. ואלו האפשרויות הנוספות:

  • בקשה לתיקון שומה.
  • ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה.
  • שמאי מכריע.

בקשה לתיקון שומה

בקשה לתיקון שומה מגישים בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה וזאת כאשר נפלה טעות באחד מהנושאים להלן:

  • פרטי המקרקעין אשר ביחס אליהם נערכה השומה אינם נכונים. למשל כאשר קיימת טעות בפרטי גוש / חלקה או טעות בגודל המקרקעין.
  • זכויות הנישום על המקרקעין אינן נכונות. למשל כאשר היטל ההשבחה מתייחס לנישום כבעלים בנכס בעוד שהוא בגדר חוכר לדורות.
  • נפלה טעות ביחס לתוכניות החלות על המקרקעין. מדובר במקרה בו הועדה המקומית לתכנון ובניה לא התייחסה לחלק מהתוכניות החלות על המקרקעין או סברה כי תוכנית מסוימת חלה על מקרקעין בעוד שהיא לא. דוגמא לטעות שכזו היא דרישה לתשלום היטל השבחה אשר התבססה על תוכנית המאפשרת תוספת בנייה למקרקעין בעוד שבפועל, המקרקעין אינם נמצאים בשטח התוכנית האמורה ולכן היא לא חלה עליהם.

לאחר הגשתה, הבקשה מועברת לשמאי מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה והוא בוחן אותה. במידה והיא תתקבל, תוצא שומה מעודכנת ויינתן פרק זמן מספיק לנישום כדי לשלמה. ככל שהבקשה תידחה הרי שאין מדובר בסוף פסוק וקיימות אפשרויות נוספות לשנות את גובה ההיטל.

ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה

חלופה נוספת הינה באמצעות הגשת ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה. במסגרת הערר ניתן להעלות כל טענה עומדת לרשות הנישום והוא אינו מוגבל רק לטענות הנכללות בבקשה לתיקון שומה כמתואר לעיל.

את הערר מגישים לוועדת הערר לתכנון ובניה ויש להגישו בתוך 45 יום מקבלת השומה או מהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה. הוועדה היא זו שדנה ומחליטה בערר והיא רשאית, ככל שמצאה צורך בכך, לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי יועץ אשר יקבע את גובה השומה הסופית. על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים.

שמאי מכריע

ככל שקיימות טענות המתייחסות לגובה היטל ההשבחה ניתן לפנות להכרעת שמאי מכריע. יובהר כי אפשרות זו אינה קיימת כאשר הנישום חולק על עצם החבות בהיטל השבחה.

את הבקשה יש להגיש ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין וזאת בתוך 45 ימים ממועד שנודע אודות השומה או החלטת הועדה לתכנון ובניה. לאחר הגשת הבקשה, ממונה שמאי מכריע אשר דן בטענות הצדדים וקובע את השומה הסופית למקרקעין. למען שלמות התמונה יצוין כי שכרו של השמאי המכריע משולם על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה והנישום בחלקים שווים.

על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש ערר לוועדת הערר לתכנון ובניה או להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים.

איך אוכל להקטין או לבטל את היטל ההשבחה?

הגם שהיטל השבחה הוא מס כמעט ככל מס אחר, ישנן דרכים רבות להביא להקלה או פטור חלקי מתשלום, כאשר לעיתים ניתן להגיע למצב של פטור מלא מחובת התשלום ולמרות דרישת הרשות.

עורכת הדין רחל שחר, המתמחה בתחום היטלי ההשבחה, מציעה ללקוחות משרדה שירותי ייחודי ומשתלם, במסגרתו היא לוקחת על עצמה (ללא תשלום) את בדיקת הדרישה של הרשות לתשלום היטל השבחה, במטרה ברורה: למצוא כיצד ניתן להקטין את הדרישה והתשלום הסופי.

עורכת הדין שחר גובה תשלום רק במקרה של הקטנה או ביטול של דרישת התשלום, כך שאתה, כבעל נכס יכול רק להרוויח ולחסוך עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף יותר.

לעורכת הדין רחל שחר ניסיון רב שנים בהתנהלות מול הרשויות והיכרות אישית-מקצועית מול הגורמים הרלוונטיים בוועדות התכנון והבניה, בוועדות הערר ובבתי המשפט לעניינים מנהליים. לאורך שנות פעולתה חסכה עוה"ד שחר מיליוני שקלים בתשלומי השבחה עבור לקוחותיה.

רוצה לדעת יותר? ניתן לשוחח עם עורכת הדין רחל שחר בטלפון : 03-736-3237