הפרכת 10 מיתוסים ביחסי קבלן - רוכש

זיכרון דברים, הסכם מכר, עיכוב במסירת הדירה, פגמים וליקויים. עורכי הדין ורד כהן ורענן בר און מפריכים עשרה מיתוסים.

עו"ד ורד כהן ורענן בר און , כ"ח בחשון תש"פ

עורכי הדין ורד כהן ורענן בר-און
עורכי הדין ורד כהן ורענן בר-און
צילום: יח"צ

הדירה שרכשתם "על הנייר" מקבלן צריכה להיות זהה להדמיה שהוצגה בפניכם:

לא נכון. המסמך המחייב הוא הסכם המכר והמפרט שצורף לו, ולא הסרטונים, ההדמיות והפרוספקטים שהציג בפניכם הקבלן. הדוגמא הרווחת ביותר הינה צילום המופיע בפרוספקט בו הוגדלו מידות החדר ביחס למידות תכולתו, כך שהחדר ייראה מרווח, כאשר בפועל המידות הן שונות לגמרי.

דוגמא נוספת: הדמיה בה מצולמות דלתות פנימיות מסוג מסויים, כאשר בפועל במפרט לפיו רכשתם את הדירה מופיעות דלתות מסוג נחות.

אומנם קיימת משמעות משפטית למצגים שמציג המוכר בסרטונים, הדמיות, פרוספקטים וכו', לעניין טענת הטעייה ושאר טעות שיכול רוכש להעלות. ואולם כאמור, המסמך המחייב הינו הסכם המכר והמפרט שצורף לו.

תמיד כדאי לחתום על זיכרון דברים כדי "לתפוס" דירה בה מעוניינים:

לא נכון. זיכרון הדברים עשוי להיחשב כחוזה לעיסקת מקרקעין, לכל דבר וענין, המחייב את הצדדים. הבעיות מתעוררות, כאשר במסגרת זיכרון הדברים לא סיכמו הצדדים את מכלול תנאי העיסקה. עקרונית, בתי המשפט קבעו כפרטים מהותיים וחיוניים לעיסקה במקרקעין את הבאים: תיאור הנכס, מהות העסקה, מחיר הנכס, מועדי תשלום התמורה, מועד העברת החזקה. אלא שגם אם יחסרו פרטים מהותיים בזיכרון הדברים, הרי אם הוכח שהייתה כוונה להתקשר בחוזה מחייב – ישלים בית המשפט את הפרטים החסרים בזיכרון הדברים באמצעים משפטיים מלאכותיים. כדי להימנע מהתסבוכת המתוארת, מהתדיינויות משפטיות, ואף מתשלום פיצוי מוסכם ושאינו מוסכם, רצוי להימנע מחתימת זיכרון דברים.

אז אם הקבלן דורש חתימה על זכרון דברים – לא כדאי להתקשר בעיסקה

לא נכון. לעתים קרובות, כבר באתר המכירות דורשים הקבלנים, כי הרוכשים הפוטנציאליים יחתמו על זיכרון דברים בטרם חתימת חוזה, ואף דורשים פיקדון כספי מהרוכשים. במקרה כזה – חייב הרוכש לציין מפורשות בזיכרון הדברים, כי אם יחפוץ לחזור בו מרכישת הדירה בפרק זמן שיוגדר או במצב של אי הסכמות משפטיות לעניין ניסוח החוזה – יוחזר לו הפיקדון במלואו, ללא "קנס" כלשהו, ואם לא יחזור בו – יופחת סכום הפיקדון מסכום התמורה בגין הדירה.

אין מה לעשות לגבי המפרט שמוכתב על ידי הקבלן

לא נכון. בין רוכשים שונים באותו פרוייקט קיימים הבדלים במפרטים. לא מדובר רק בשינויים ותוספות בתשלום. כך, בטרם חתימת החוזה יש לקרוא היטב את המפרט הטכני המוצע, לוודא שכלולים בו כל הדברים הבסיסיים ולדרוש שיפורים ותוספות במפרט (תוספת מזגן, נקודות חשמל נוספות, מטבח משופר, וכן הלאה), ללא תוספת תשלום, וכתנאי להתקשרות בעיסקה. "שידרוג" המפרט עשוי להגיע לשווי של עשרות אלפי ₪.

לא צריך לשכור עו"ד, ממילא יש את עורך הדין של הקבלן

לא נכון. עבור אנשים מהיישוב רכישת דירה תהא ככל הנראה העיסקה הגדולה ביותר בחייהם. העובדה, כי הרוכשים מחויבים לשלם 1%-2% לעורך הדין מטעם הקבלן – אינה הופכת אותו למגן על האינטרסים של הרוכשים.

בדרך כלל, בהסכם המכר נכתב, מפורשות, כי חובתו של עוה"ד של הקבלן, כלפי הרוכשים, מסתכמת ברישום הערת אזהרה ורישום בית משותף. כך, מומלץ בחום לשכור עורך דין "שלכם", כדי להגן על הזכויות והאינטרסים שלכם.

סעיף פיצוי מוסכם מתייחס רק להפרה מצידו של הרוכש

לא נכון. הקבלן אומנם חפץ בקביעת סעיף הפרה חד צדדי – כלומר סעיף שחל רק במקרה של הפרה מצידו של הרוכש. אבל לרוכש יש אינטרס ברור וחד משמעי לכלול בחוזה סעיף הפרה הדדי – הקובע חובת פיצוי לטובתו גם כאשר הקבלן הוא שמפר את החוזה. סעיף פיצוי מוסכם הדדי - עשוי להיות בעל משמעות עצומה במקרי הפרה מצידו של הקבלן.

אם מסירת הדירה מתעכבת בגלל מחסור בפועלים בשל סיבות ביטחוניות – מדובר בכוח עליון.

לא נכון. כוח עליון הינו אירוע בלתי צפוי שאינו בשליטת אדם ולכן לא ניתן למונעו. בחוזים בין קבלנים לרוכשים מופיע באופן קבוע סעיף שאמור להגן על הקבלן מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה בגלל כוח עליון. ואולם, בתי המשפט קבעו, כי איחור במסירת דירה שנבע ממחסור בפועלים מסיבות ביטחוניות אינו נופל לגדר "כוח עליון", שכן נסיבות אלה אינן בבחינת חידוש והפתעה במציאות הישראלית.

פרוטוקול המסירה מחייב את הרוכשים באופן בלעדי:

לא נכון. גם אם הרוכשים לא מצאו פגמים מסוימים בזמן מסירת הדירה לידיהם – אין בכך כדי לפטור את הקבלן מאחריותו לפי הדין הישראלי. הפרוטוקול הוא אומנם מסמך משפטי בעל ערך, ברם אין בו כדי לגרוע מזכויותיהם של רוכשים. לפי הדין, רוכשים יכולים לדווח על ליקויים שהתגלו במהלך תקופת הבדק (לליקויים שונים – תקופת בדק שונה), למרות שליקויים אלה לא זוהו בעת קבלת הדירה מהקבלן. החתימה על פרוטוקול המסירה אינה מסיימת את מערכת היחסים קבלן – רוכש.

הקבלן מנסה למסור לך דירה מלאה בפגמים. זכותך לסרב לקבלה (ולשלם את התשלום האחרון).

לא נכון. עצם קיומם של ליקויים בדירה אינו מצדיק סירוב לקבלה. לצורך כך, עורכים שני הצדדים – קבלן וקונה גם יחד - פרוטוקול מסירה, המתעד את הליקויים כפי שנמצאו במועד קבלת / מסירת הדירה, ונקבעו בחוק תקופות בדק ואחריות, במהלכן מחויב הקבלן לתקן ליקויים שונים המתגלים בדירה שבנה.

בתי המשפט ביצעו הבחנה מבדלת בין שני סוגי ליקויים: פגמים וליקויים שמעצם טבעם הם מהותיים, אשר כל עוד לא תוקנו – אין הדירה ראויה למגורים; ופגמים וליקויים אשר אינם מהותיים, אשר למרות קיומם ניתן ואפשרי להתגורר בדירה. לגבי הליקויים מהסוג הראשון – נקבע, כי אלה מצדיקים את סירוב הקונה לקבל את הדירה לרשותו.

לגבי הליקויים מהסוג השני – נקבע, כי אינם מצדיקים סירוב לקבלת הדירה, מבלי לגרוע מחובת הקבלן לתקנם תוך זמן סביר לפי מהותו של הליקוי. ממש כשם שחובתו של הקבלן לתקן את הליקויים שיתגלו לאחר קבלת החזקה בדירה, ובמהלך המגורים בה, מכוח חובתו ואחריותו של הקבלן לביצוע תיקונים.

בחינת מהות הליקויים - מצד אחד, ובחינת חובת תום הלב החלה על שני הצדדים - מצד שני, תספק מענה לשאלה האם מוצדק סירוב לקבל את הדירה, כל מקרה לנסיבותיו.

הקבלן מחויב לתקן כל ליקוי בדירה שנמסרה:

לא נכון. כמו כל מוצר – מחויב הרוכש לדאוג לתחזוקתו התקינה. חובת הקבלן לחלק לרוכשים חוברת תחזוקה, הכוללת את כל הוראות התחזוקה של הפריטים בדירה. חובה על הרוכש לבצע את הוראות התחזוקה. כך, במקרים בהם ליקויים בדירה נגרמו בשל העדר תחזוקה או אי תחזוקה נכונה – לא יהא הקבלן אחראי לתיקונם.

עורכי הדין ורד כהן ורענן בר - און, ממשרד בר - און, כהן, עורכי - דין, אשר מדורג כמשרד מוביל בישראל בעריכת דין ובכלל כך בתחום הליטיגציה – התדיינות בבית המשפט, דיני משפחה ודיני ביטוח ונזיקין כולל רשלנות רפואית.